COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 OCTOBRE 2026

N° RG 23/04664 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V7GL

AFFAIRE :

S.A.S. CRECHEO

et autre

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS DEFI CONSEIL IMMOBILIER

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Mai 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2]

N° RG : 21/05943

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Agathe MONCHAUX-

[Z],

Me Franck LAFON,

Me Mathias CASTERA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. CRECHEO

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentant : Me Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 621

S.C.I. LPG

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentant : Me Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 621

APPELANTES

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS DEFI CONSEIL IMMOBILIER, ayant son siège social [Adresse 5], représentée par son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1] et [Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et Me Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

****************

Association FÉDÉRATION FRANÇAISE DES ENTREPRISES DE CRÈCHES

[Adresse 6]

[Localité 6]

Représentant : Me Mathias CASTERA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES et Me Anne-Catherine SALIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 219

PARTIE INTERVENANTE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Septembre 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

Le 11 février 2021, la SCI LPG a fait l’acquisition des lots n°1, 42 et 46 de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à Levallois-Perret (92300), soumis au statut de la copropriété.

Le 12 février 2021, elle l’a donné à bail à la société Crecheo pour y ouvrir une crèche de 28 berceaux et 10 personnels d’encadrement, sous le nom commercial « les Bébés Explorateurs». S’agissant des locaux, le lot n°1 en particulier, d’une surface de 220 m² en rez-de-chaussée avec accès extérieur, comprend une entrée, sept bureaux, un local, une circulation, un dégagement, deux toilettes-wc, un escalier intérieur d’accès au premier sous-sol, et le droit à la jouissance exclusive d’une terrasse et un sous-sol.

Des travaux d’ampleur ont alors débuté.

Par lettres recommandées avec demande d’avis de réception des 12 et 23 mars 2021 puis par une sommation signifiée le 25 mars 2021, et d’autres courriers postérieurs, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI LPG de faire cesser les travaux effectués sur les parties communes sans autorisation, et lui confirmait que l’installation d’une crèche était interdite par le règlement de copropriété, lequel n’autorise dans le lot n°1 qu’une activité de bureaux.

C’est dans ces circonstances que l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2021 a mandaté le syndic afin d’engager une procédure judiciaire à l’encontre de la SCI LPG et de la SAS Crecheo afin, principalement, de faire cesser l’exploitation de la crèche.

Par exploit d’huissier du 30 juin 2021, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI LPG et la SAS Crecheo devant le Tribunal judiciaire de Nanterre afin, pour l’essentiel, de voir prononcer l’interdiction de l’installation d’un commerce de crèche dans le lot n° 1 de la copropriété, prononcer la nullité du bail commercial liant la SCI LPG à la SAS Crecheo dont le dirigeant commun est M. [V] [N], et condamner ces deux sociétés à remettre les parties communes dans leur état antérieur.

Toutefois le 1er septembre 2021, la crèche ouvrait ses portes et le syndicat des copropriétaires était mis devant le fait accompli.

Le 20 juillet 2022, moins d’un an après l’ouverture, un incendie se déclarait dans les locaux de la crèche, ayant débuté dans la salle polyvalente et se propageant sans qu’aucune alarme incendie ne se déclenche. Le syndicat des copropriétaires indique que les locaux dévastés n’ont pas été remis en état.

Par jugement contradictoire rendu le 31 mai 2023, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

* déclaré recevables les notes en délibéré transmises par messages électroniques du 26 mai 2023,

* prononcé au jour de la décision la résiliation judiciaire du bail signé le 12 février 2021, portant sur le lot n° 1 de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à Levallois-Perret (92300), liant la SCI LPG à la société Crecheo,

* ordonné en conséquence à la société Crecheo et tous occupants de son chef, de libérer le lot n° 1 de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 7],

* dit qu’à défaut de départ volontaire, la société Crecheo, et tous occupants de son chef, pourront être expulsés à la requête du syndicat des copropriétaires, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

* ordonné, en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobilier garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la société Crecheo après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l’huissier chargé de l’exécution,

* interdit à la SCI LPG et à la société Crecheo d’exercer ou d’autoriser l’exercice d’une activité de crèche au sein du lot n° 1 de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à Levallois-Perret (92300),

* condamné in solidum la SCI LPG et la société Crecheo à déposer les barrières installées sur la terrasse, partie commune à jouissance exclusive attachée au lot n° 1 de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à Levallois-Perret (92300), ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de cette date et cela pendant 90 jours,

* condamné in solidum la SCI LPG et la société Crecheo à payer la somme de 4 000 euros au syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* débouté la SCI LPG et la société Crecheo de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné in solidum la SCI LPG et la société Crecheo aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître Laurence Guegan-Gelinet, avocate, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

* dit n’y avoir lieu à dispenser la SCI LPG de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

* rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

* dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

La SCI LPG et la société Crecheo ont relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 6 juillet 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 17 avril 2026, par lesquelles la société LPG et la société Crecheo, appelantes, invitent la Cour à :

– Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau,

– Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,

– Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance.

– Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance,

Y ajoutant,

– Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au stade de l’appel,

– Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d’appel,

En tout état de cause,

– Rappeler que la SCI LPG sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 20 mai 2026, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la Cour de :

– Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts,

– Débouter la SCI LPG, la SAS Crecheo et la Fédération Française des Entreprises de Crèches de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

Statuant à nouveau sur l’appel incident

– Déclarer la Fédération Française des Entreprises de Crèches irrecevable en ses demandes, fins et conclusions,

– Condamner in solidum la SCI LPG, la SAS Crecheo et la Fédération Française des Entreprises de Crèches au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts ventilés de la façon suivante :

’ 15 000 euros au titre du préjudice moral collectif du syndicat des copropriétaires ;

’ 10 000 euros au titre du préjudice financier du syndicat des copropriétaires lié aux frais de gestion et d’administration ;

’ 15 000 euros au titre de la mise en danger des copropriétaires et à l’atteinte caractérisée à la sécurité générale de l’immeuble ;

’ 10 000 euros au titre de la résistance abusive post-jugement des appelants ;

– Condamner in solidum la SCI LPG, la SAS Crecheo, et la Fédération Française des Entreprises de Crèches, au paiement de la somme de 55 154,22 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

– Condamner in solidum la SCI LPG et la SAS Crecheo et la Fédération Française des Entreprises de Crèches aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat au barreau de Versailles, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 20 mars 2026, par lesquelles la Fédération Française des Entreprises de Crèches, intervenante volontaire en appel, demande à la Cour de:

– Juger son intervention volontaire recevable et bien-fondée,

– Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau

-Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

– Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au stade de l’appel,

– Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 26 mai 2026.

Le syndicat des copropriétaires, la Fédération Française des Entreprises de Crèches et la SCI LPG ainsi que la SAS Crecheo, ont produit, le 17 septembre 2026, des notes en délibéré autorisées, souhaitant toutes les quatre justifier de leurs demandes concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, ’la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ’ Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.’

Sur la recevabilité des conclusions présentées par la Fédération Française des Entreprises de Crèches, intervenante volontaire

En droit

Selon l’article 66 du code de procédure civile : « Constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. (’) ».

Selon l’article 554 du même code : « Peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt, les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité. ».

En l’espèce

Sur la capacité juridique de la FFEC pour agir dans la présente instance.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’article 9 des statuts de la FFEC, intitulé ’Pouvoirs de l’assemblée générale’ précise que ’ L’assemblée générale (…) est notamment compétente, de façon non exhaustive, pour : / décider d’ester en justice (…)’.

La FFEC, pour justifier de sa capacité à ester en justice dans la présente affaire, a produit le procès-verbal d’assemblée générale du 2 octobre 2023, qui mentionne en particulier ’ Il a été convenu lors du Conseil d’administration du 12 juillet 2023 d’intervenir en soutien auprès de l’adhérent Les Bébés Explorateurs dans son litige contre un syndicat de copropriétaires lui interdisant l’exercice d’une activité de crèche dans deux locaux. ».

Toutefois, il ne s’agit pas d’une résolution votée par l’assemblée générale mandatant expressément la FFEC à ester en justice au stade de l’appel dans la présente affaire, et de plus, la FFEC s’est abstenue de produire devant la Cour le procès-verbal dudit conseil d’administration du 12 juillet 2023, ôtant ainsi toute force probante à la phrase précitée, dont la rédaction est au demeurant lacunaire et imprécise.

Il suit de là, que la FFEC, dont il n’est contesté par aucune partie au litige, que M. [V] [Y] est administrateur en même temps que président de la société Crecheo et co-gérant de la SCI LPG (pièces syndicat des copropriétaires n°2, 3 et 48), n’établit pas être régulièrement mandatée par son assemblée générale dans la présente instance, contrairement à ce qu’exigent ses statuts.

L’intervention volontaire de la Fédération Française des Entreprises de Crèches est donc irrecevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail, prononcée le 31 mai 2023 par le jugement entrepris

En droit

Selon l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

« le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

Selon l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

’ I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. (…)’

Le règlement de la copropriété stipule :

Titre 1 sous-titre 1 : ’l’immeuble est actuellement destiné à usage principal d’habitation, et de bureaux. Les locaux à usage d’habitation ne pourront être occupés que bourgeoisement. L’exercice d’une profession libérale y est toutefois toléré, à la condition que le copropriétaire ou l’occupant ait obtenu toutes les autorisations administratives nécessaires, préalablement à tout commencement d’activité. »

En l’espèce

Pour prononcer le résiliation judiciaire du bail signé le 12 février 2021 par lequel la SCI LPG, copropriétaire, mettait à disposition de la société Crecheo, le lot n°1 en particulier, le Tribunal a rappelé que selon l’état descriptif de division, ce lot n°1 est ’à usage de bureaux’et en tant que tel, il est dédié à ’un travail intellectuel de nature administrative, comptable ou juridique, lequel n’est pas incompatible avec la réception de clients ou même de fournisseurs dès lors que le local ne sert ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises’. Les premiers juges ont ensuite souligné que l’activité de crèche n’était pas une activité intellectuelle. Ils ont conclu que ladite activité exercée dans le lot n°1 est en contravention avec le règlement de copropriété.

Dans un second temps, le Tribunal a poursuivi son raisonnement selon la théorie jurisprudentielle de « l’équivalence des inconvénients » (Civ. 3ème 21 février 1991, n° 89-17.017) qui prescrit de rechercher si l’exercice d’une activité différente de celle prévue par le règlement de copropriété est possible si elle n’occasionne pas davantage de nuisances à la copropriété, que celles résultant d’une activité conforme audit règlement. Il a retenu, se référant au courrier du 4 mars 2021 où la société Crecheo précisait que 25 enfants âgés de 10 semaines à 3 ans seraient accueillis du lundi au vendredi de 8 heures à 19 heures avec accès à la terrasse, et en a conclu qu’une telle activité occasionnerait nécessairement davantage de nuisances que l’activité de bureaux, sans que les sociétés LPG et Crecheo ne produisent de commencement de preuve au soutien de leurs allégations relatives à l’insonorisation et à l’absence de préparation de repas sur place.

En cause d’appel, les sociétés LPG et Crecheo font valoir en premier lieu, que l’exercice d’une profession libérale est ’autorisée sans restriction’ dans l’immeuble (page 6 de leurs écritures). Il n’en est rien, toutefois : en effet l’analyse de la rédaction précise du règlement de copropriété, (extrait précité) stipule au contraire que l’exercice d’une profession libérale est toléré, dans les locaux à usage d’habitation et sous conditions. Cette simple tolérance, toutefois, ne concerne pas le lot n°1 en cause ainsi qu’il est dit dans l’état descriptif de division. Ce premier moyen sera écarté.

Il en ira de même, par voie de conséquence, du deuxième moyen, tiré de ce que l’activité de crèche exercée par Crecheo serait une activité libérale non règlementée ou encore, serait ou ne serait pas une activité commerciale, qui est sans incidence.

Sera également écarté le troisième moyen des appelantes par lequel elles affirment que, l’activité de crèche ne pouvant s’assimiler à un usage d’habitation ni à un usage commercial, ’alors elle doit pouvoir s’exercer dans un local à usage de bureaux’. Ce moyen manque en droit car elles citent, outre des jurisprudences non topiques, l’ancien article R. 520-1-1 du code de l’urbanisme, qui n’est plus en vigueur depuis 2017 et de plus, concernait les locaux de plus de 1 000 m², ce qui n’est pas le cas du lot n°1 qui ne comprend que 220 m².

Leur quatrième moyen est tiré de ce que l’activité de crèche ne cause pas plus de nuisances que les professions libérales admises au sein de l’immeuble. Ce moyen est toutefois inopérant puisque, ainsi qu’il a été dit ci-dessus, l’activité de crèche ne peut être comparée qu’avec l’activité de bureaux autorisée dans le lot n° 1.

Leur cinquième moyen est tiré de ce que l’activité de crèche ne cause pas plus de nuisances que l’activité de bureaux autorisée dans le lot n° 1. Les appelantes soutiennent que le Tribunal a statué sur ce point précis ’par motifs hypothétiques et donc par défaut de motifs’ (page 12 de leurs écritures) et affirment que, les locaux en cause peuvent accueillir de 14 à 20 adultes, à des horaires pouvant ’largement’ excéder les horaires d’ouverture de crèche, qui font des pauses, fument et discutent à l’extérieur parfois de façon véhémente.

Toutefois ces conjectures et hypothèses avancées par les sociétés LPG et Crecheo sans élément de preuve quant aux nuisances ainsi alléguées, ne résistent pas à l’appréciation des éléments objectifs caractérisant l’activité effective de la crèche en cause. En effet, le courrier du 4 mars 2021 de la société Crecheo fait valoir l’acceuil de 25 enfants âgés de 10 semaines à 3 ans du lundi au vendredi de 8 heures à 19 heures avec accès à la terrasse, avec 10 personnels encadrants. L’occupation par 35 personnes au total, de ce local de 220 m² avec une telle amplitude horaire de 11 heures par jour du lundi au vendredi, excède manifestement l’activité de bureau qui devrait être exercée dans ce local où il n’y a que sept bureaux, en ce qui concerne non seulement les nuisances sonores propres à une crêche (cris, pleurs, colères, musique, fêtes d’anniversaires etc…) mais aussi les allées et venues des parents des 25 jeunes enfants, des 10 salariés et des multiples prestataires et livreurs d’une crèche collective de cette importance. Le syndicat des copropriétaires ajoute que la configuration en U de la cour accentue la propagation des bruits, transformant cet espace en véritable caisse de résonance pour les logements environnants. Le Tribunal a en outre souligné que les sociétés LPG et Crecheo ne produisent pas de commencement de preuve au soutien de leurs allégations relatives à l’insonorisation dudit local. Il en va de même en appel. Ce moyen sera ainsi écarté.

Il en ira de même, pour les mêmes motifs, du sixième moyen des appelantes, tiré de l’absence d’atteinte aux droits des copropriétaires, dès lors que la réalité d’une telle atteinte s’évince nécessairement des éléments développés ci-dessus, relatifs notamment aux nuisances sonores et aux allées et venues de multiples personnes, subis par les copropriétaires et occupants de l’immeuble de 8 heures du matin jusqu’à 19 heures, c’est à dire 11 heures par jour du lundi jusqu’au vendredi.

Il en ira de même, en raison de son inopérance au regard des dispositions légales applicables à la résolution judiciaire d’un bail, du septième moyen des appelantes, tiré de l’absence d’atteinte à la sécurité des occupants en cas d’incendie, de la conformité réglementaire de l’alarme incendie, de la sortie de secours, ou encore de la réalisation d’un exercice d’évacuation.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point, en tant qu’il a prononcé le 31 mai 2023, la résiliation judiciaire du bail signé le 12 février 2021.

Sur la condamnation à remettre en état les parties communes

Le jugement entrepris a condamné in solidum la SCI LPG et la société Crecheo à déposer les barrières installées sans autorisation sur la terrasse, partie commune à jouissance exclusive attachée au lot n° 1 de l’immeuble, dans un délai d’un mois et sous astreinte. Les appelantes soutiennent qu’il s’agit au contraire ’ de barrières meubles et parfaitement amovibles (…) l’équivalent de la pose d’un parasol ’ (page 19 de leurs écritures). Ces allégations se heurtent toutefois aux motifs retenus par le Tribunal, qui a relevé que ces barrières sont fixées au sol sur la terrasse qui est une partie commune, et en outre qu’elles se voient depuis l’extérieur, en violation de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que cette installation a été faite sans autorisation votée en assemblée générale. En l’état du dossier, la Cour constate que les appelantes n’établissent pas avoir exécuté le jugement sur ce point et échouent à démontrer que cette injonction serait mal-fondée.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 1240 du code civil

L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

En l’espèce

S’agissant du préjudice moral

Le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 15 000 euros à ce titre.

Il invoque l’atteinte répétée aux parties communes, le mépris systématique des mises en demeure, du mois de mars 2021 jusqu’à aujourd’hui, l’ouverture de la crèche au 1er septembre 2021 sans que les autorisations n’aient été délivrées, et le retrait des enseignes à 3 heures du matin après l’incendie, qui démontre que les appelantes avaient parfaitement conscience de leurs manquements, et la poursuite des violations du règlement de copropriété y compris après le jugement entrepris.

La Cour constate en effet que la copropriété subit depuis février 2021, et jusqu’à aujourd’hui, des tracas très importants du fait de l’installation en hâte et sans concertation ni demande d’autorisation, dont le syndicat des copropriétaires a d’ailleurs fait part à de nombreuses reprises tant à au copropriétaire-bailleur la société LPG qu’au preneur à bail la société Crecheo.

Le 8 mars 2021, ne pouvant plus différer l’information auprès du syndic, la société Crecheo annonçait son intention d’ouvrir une crèche de 28 berceaux-lits au sein de la résidence et lui demandait d’en informer les copropriétaires. Simultanément, la société Crecheo effectuait une campagne de promotion sur la marque ’ Les Bébés Explorateurs ’ : elle apposait des calicots publicitaires sur toutes les fenêtres des locaux (malgré l’interdiction rappelée par le syndic) et distribuait des flyers dans le quartier.

Par courriel en réponse, le même jour 8 mars 2021, le cabinet Jourdan, alors syndic, indiquait à Mme [U] [D], représentant ’Les Bébés Explorateurs’ et donc, la société Crecheo, que les travaux touchant aux parties communes devaient faire l’objet d’une autorisation en assemblée générale et que l’exercice d’une activité de crèche était contraire à l’usage et à la destination de l’immeuble tels que définis par le règlement de copropriété. Par lettres recommandées avec accusé de réception en date des 12 et 23 mars 2021 et par voie d’huissier, le syndicat des copropriétaires mettait en demeure la SCI LPG de cesser les travaux sur les parties communes sans autorisation, et lui confirmait que l’installation d’une crèche était interdite par le règlement de copropriété.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 14 avril 2021, le syndicat des copropriétaires mettait de nouveau en demeure la SCI LPG de faire cesser immédiatement les travaux non autorisés d’installation d’une crèche également interdite par le règlement de copropriété.

Il suit de ce qui précède, que les sociétés LPG bailleresse et Crécheo preneuse à bail, n’ont pas tenu compte des nombreux courriers envoyés par le syndicat des copropriétaires puis son conseil, rappelant en particulier les stipulations du règlement de copropriété, contraignant ainsi les copropriétaires à voter en juin 2021, en assemblée générale, l’introduction d’une procédure contentieuse à l’encontre desdites sociétés, laquelle grève le budget de la copropriété puisqu’elle coûte en moyenne 10 000 euros par an depuis 6 ans, soit plus de 50 000 euros aujourd’hui, selon les écritures du syndicat des copropriétaires.

Contrairement à l’appréciation du Tribunal, la Cour relève que tant la SCI LPG que la société Crecheo, entreprises professionnelles, n’ont pas pu se ’méprendre sur la portée de leurs droits’, et qu’elles n’ont pas davantage pu se méprendre sur l’étendue de leurs obligations vis-à-vis de la copropriété, fixées en particulier par le règlement de copropriété pour la SCI LPG copropriétaire et bailleresse, et par le contrat de bail faisant référence audit règlement, pour la société Crecheo.

Par infirmation du jugement, les sociétés LPG et Crecheo seront solidairement condamnées à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 7 000 euros au titre du préjudice moral subi depuis plus de cinq ans, du mois de février 2021 jusqu’à aujourd’hui.

S’agissant du préjudice financier du syndicat des copropriétaires lié aux frais de gestion et d’administration supplémentaires causés par cette affaire

Le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 10 000 euros au titre des assemblées générales extraordinaires, des frais de syndic supplémentaires pour la gestion de ce dossier contentieux. Il réclame également une somme au titre des constats d’huissiers, ceux-ci n’entrent toutefois dans les dépens que s’ils sont tarifés, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; à défaut ils entrent dans le champ d’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La Cour précise toutefois que les frais de convocation d’assemblées générales extraordinaires comme les frais supplémentaires de syndic pour la gestion du contentieux, n’entrent pas dans les frais pouvant être recouvrés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Or il est constant, et non contesté par les appelantes, que tant les convocations desdites assemblées générales extraordinaires, que lesdits frais supplémentaires relatifs au présent dossier contentieux, ont été causés par les appelantes qui, comme l’a souligné à juste titre le Tribunal, ’ont commis des fautes en ne sollicitant aucune autorisation avant (…) d’exercer une activité de crèche’ ni d’ailleurs, avant d’entamer des travaux très importants afin de transformer radicalement la configuration du lot n°1, et ’n’ont pas entendu faire droit – à tort ainsi que la présent arrêt le confirme – aux demandes du syndicat des copropriétaires’.

Sur le quantum toutefois, aucun élément n’est produit permettant de chiffrer le coût des assemblées générales extraordinaires ou des frais de syndic supplémentaires pour la gestion de ce dossier contentieux. Seuls sont fournis les éléments relatifs aux coûts supplémentaires supportés par la direction juridique du cabinet Jourdan pour l’année 2022 (écritures syndicat des copropriétaires, pp. 27 et 28), pour un total de 1 080 euros.

Par infirmation du jugement, les sociétés LPG et Crecheo seront solidairement condamnées à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 1 080 euros au titre de son préjudice financier lié aux frais de gestion et d’administration supplémentaires causés par cette affaire.

S’agissant du préjudice d’anxiété causé aux copropriétaires du fait de l’incendie de juillet 2022 et de l’atteinte caractérisée à la sécurité générale de l’immeuble

Le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 15 000 euros à ce titre.

Il invoque ’l’anxiété légitime des copropriétaires’ du fait de l’incendie de la crèche survenu le 20 juillet 2022 pendant les congés d’été, alors que beaucoup de copropriétaires étaient absents, et sans qu’aucune alarme incendie ne se soit déclenchée, l’intervention des pompiers n’étant due qu’à l’appel d’un résident qui, par chance, se trouvait à son domicile ce 20 juillet 2022 et fut alerté par la présence de fumées dans la cour intérieure de l’immeuble.

Le préjudice d’anxiété est effectivement constitué en l’espèce, composé de la sidération quant à la survenance de cet incendie puis de l’effroi des copropriétaires se rendant compte que dans ces conditions défaillantes de sécurité-incendie, tout l’immeuble aurait pu être détruit ce 20 juillet 2022, sans l’appel providentiel du résident en question.

Les autres éléments invoqués par le syndicat des copropriétaires, à savoir d’une part les dommages causés aux parties communes et les autres conséquences de cet incendie, dont la gestion incombe au demeurant à l’assurance de la copropriété, ne sont pas suffisamment précisés, de même que la ’dépréciation de la valeur des lots liée à l’historique de l’incendie’. Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires exprime son souci de la sécurité des enfants gardés à la crèche et de leurs encadrants, cette considération ne sera pas davantage prise en compte, dès lors que l’activité de crèche n’a jamais repris depuis ledit incendie du mois de juillet 2022.

Par infirmation du jugement, les sociétés LPG et Crecheo seront solidairement condamnées à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 5 000 euros au titre du préjudice d’anxiété subi par l’ensemble des copropriétaires du fait de l’incendie survenu dans les locaux de la crèche le 20 juillet 2022.

S’agissant enfin des dommages-intérêts réclamés par le syndicat des copropriétaires au titre de la résistance abusive post-jugement des appelantes

Le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 10 000 euros à ce titre.

Il fait valoir un argument unique tiré de ce que, même après le jugement entrepris de mai 2023, la SCI LPG a mis en vente le lot n°1 comme ’local commercial’, ainsi que constaté par le commissaire de justice en octobre 2025, omettant volontairement d’en préciser la destination unique à usage de bureaux. Il ajoute que la SCI LPG a tenté de louer le local à un cabinet paramédical en juillet 2025.

Les appelantes confirment cette mention de ’local commercial’ présente dans leurs annonces mais rétorquent que cette mention sera corrigée ’postérieurement à la vente du lot’ par la transmission du règlement de copropriété ainsi que de l’état daté à l’acquéreur.

Toutefois en procédant de la sorte, les appelantes confirment qu’elles omettent volontairement de porter à la connaissance des futurs acheteurs, ou locataires, cette information pourtant essentielle à leur décision d’achat ou de prise à bail, à savoir que ce bien est réservé à un usage de bureaux. Leur comportement caractérisé par cette omission volontaire, contraire aux stipulations du règlement de copropriété, est de nature à causer nécessairement des malentendus et des communications difficiles voire même d’autres procédures contentieuses avec le syndicat des copropriétaires, chargé de faire respecter le règlement de copropriété.

Par infirmation du jugement, les sociétés LPG et Crecheo seront solidairement condamnées à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3 000 euros de dommages-intérêts au titre de leur résistance abusive, caractérisée par leur persistance à nier l’usage de bureaux du lot n°1 tel que stipulé dans le règlement de copropriété et à mettre sur le marché immobilier ledit lot en tant que ’local commercial’.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés LPG et Crecheo, parties perdantes, doivent être condamnées aux entiers dépens d’appel (qui comprennent notamment les timbres fiscaux et les débours – cf. ci-dessous) dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat au barreau de Versailles, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 55 154,22 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel. Si il produit un relevé de ses frais engagés depuis 2021, en particulier, au titre des honoraires d’avocat, seuls les frais relatifs à la présente instance d’appel sont toutefois susceptibles d’être pris en compte. En effet, d’une part, le bénéfice de l’article 700 ne peut pas être demandé pour les sommes exposées dans une précédente instance et d’autre part, le syndicat des copropriétaires n’a formulé aucune demande de réformation s’agissant du quantum fixé par le Tribunal au titre de l’article 700 du code de procédure civile: au contraire il en a demandé la confirmation.

S’agissant des frais supportés par le syndicat des copropriétaires du fait de l’instance d’appel introduite par déclaration du 6 juillet 2023, seront pris en compte les frais justifiés par une facture, listés ci-dessous :

– les honoraires du cabinet [Localité 8], selon factures des :

* 9 septembre 2023, pour 2 400 euros (timbre fiscal à 225 euros non pris en compte)

* 22 décembre 2023, pour 1 992, 40 euros (débours 6,74 euros pour K-Bis non compté)

* 11 juin 2025, pour 3 178,61 euros

* 19 juin 2025, pour 1 488,80 euros

* 4 juillet 2025, pour 1 022,40 euros

* 2 février 2026, pour 1 657,60 euros

* 27 février 2026, pour 2 568,20 euros

* 19 mai 2026, pour 2 614,81 euros

(soit un sous-total de 16 922,82 euros)

– plus les frais de postulation du cabinet FBL selon facture du 26 décembre 2023, pour 780 euros.

Soit un total général de 17 702,82 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés LPG et Crecheo, parties perdantes, seront condamnées à payer au syndicat des copropriétaires cette somme de 17 702,82 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

PRONONCE l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de la Fédération Française des Entreprises de Crèches,

REFORME le jugement du 31 mai 2023 du Tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’il a rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

CONDAMNE solidairement la SCI LPG, RCS de Nanterre n°823 744 982, ayant son siège social au [Adresse 7], prise en la personne de son gérant domicilié ès qualité audit siège, et la société Crecheo, RCS de Paris n°811 098 540, ayant son siège social [Adresse 8], prise en la personne de son président domicilié audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à Levallois-Perret (92300), représenté par son syndic en exercice, la société Defi Conseil Immobilier ayant son siège social au [Adresse 9], représentée par son représentant légal domicilié audit siège, la somme de 7 000 euros au titre du préjudice moral subi depuis le mois de février 2021 jusqu’à ce jour,

CONDAMNE solidairement la SCI LPG, RCS de Nanterre n°823 744 982, ayant son siège social au [Adresse 7], prise en la personne de son gérant domicilié ès qualité audit siège, et la société Crecheo, RCS de Paris n°811 098 540, ayant son siège social [Adresse 8], prise en la personne de son président domicilié audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à Levallois-Perret (92300), représenté par son syndic en exercice, la société Defi Conseil Immobilier ayant son siège social au [Adresse 9], représentée par son représentant légal domicilié audit siège, la somme de 1 080 euros au titre de son préjudice financier,

CONDAMNE solidairement la SCI LPG, RCS de Nanterre n°823 744 982, ayant son siège social au [Adresse 7], prise en la personne de son gérant domicilié ès qualité audit siège, et la société Crecheo, RCS de Paris n°811 098 540, ayant son siège social [Adresse 8], prise en la personne de son président domicilié audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à Levallois-Perret (92300), représenté par son syndic en exercice, la société Defi Conseil Immobilier ayant son siège social au [Adresse 9], représentée par son représentant légal domicilié audit siège, la somme de 5 000 euros au titre du préjudice d’anxiété,

CONDAMNE solidairement la SCI LPG, RCS de Nanterre n°823 744 982, ayant son siège social au [Adresse 7], prise en la personne de son gérant domicilié ès qualité audit siège, et la société Crecheo, RCS de Paris n°811 098 540, ayant son siège social [Adresse 8], prise en la personne de son président domicilié audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à Levallois-Perret (92300), représenté par son syndic en exercice, la société Defi Conseil Immobilier ayant son siège social au [Adresse 9], représentée par son représentant légal domicilié audit siège, la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de leur résistance abusive,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum la SCI LPG, RCS de Nanterre n°823 744 982, ayant son siège social au [Adresse 7], prise en la personne de son gérant domicilié ès qualité audit siège, et la société Crecheo, RCS de Paris n°811 098 540, ayant son siège social [Adresse 8], prise en la personne de son président domicilié audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à Levallois-Perret (92300), représenté par son syndic en exercice, la société Defi Conseil Immobilier ayant son siège social au [Adresse 9], représentée par son représentant légal domicilié audit siège, la somme de 17 702,82 euros (dix-sept mille sept cent deux euros et quatre-vingt deux centimes) par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE in solidum la SCI LPG, RCS de Nanterre n°823 744 982, ayant son siège social au [Adresse 7], prise en la personne de son gérant domicilié ès qualité audit siège, et la société Crecheo, RCS de Paris n°811 098 540, ayant son siège social [Adresse 8], prise en la personne de son président domicilié audit siège, aux entiers dépens d’appel, qui seront recouvrés par Maître Franck Lafon, avocat au barreau de Versailles, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT