T R I B U N A L J U D I C I A I R E
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 26/03191 – N° Portalis DB3D-W-B7K-LD23

MINUTE n° : 2026/ 447

DATE : 21 Octobre 2026

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSES

Madame [N] [A] épouse [P], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Prescillia RICCI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [Q] [K], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Prescillia RICCI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

S.A.S. L’ORANGERAIE, dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Me Anaïs GARAY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 23 Septembre 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Anaïs GARAY
Me Prescillia RICCI

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à Me Anaïs GARAY
Me Prescillia RICCI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 mars 2024 à effet du 01er mars 2024, Madame [N] [P]-[A] et Madame [Q] [K] ont donné à bail commercial à la S.A.S. ARCOGAGFLO un local situé Section CK n°[Cadastre 1], [Adresse 7], [Adresse 7], [Adresse 7] à [Localité 1], moyennant paiement d’un loyer annuel de 8.834,51 euros HT/HC, payable mensuellement avant le 10 de chaque mois, outre une provision sur charges de 58 euros par mois.
Les parties s’étant aperçues postérieurement à la signature du bail que la clause relative au loyer comportait une erreur sur la périodicité, par avenant en date du 25 avril mars 2024, les parties ont entendu modifier le premier alinéa de l’article 5 du contrat de bail afin de préciser que le loyer s’élevait à la somme mensuelle, et non annuelle, de 8.834,51 euros HT/HC.
Par acte de cession en date du 18 juin 2025, la S.A.S. ARCOGAGFLO, représentée par la S.E.L.A.R.L. [L]-CONSTANT, prise en la personne de Maître [H] [L] en sa qualité de liquidateur judiciaire, a transféré à Monsieur [Z] [O], agissant pour le compte de la S.A.S. L’ORANGERAIE en formation, son fonds de commerce.
C’est dans ces conditions que par avenant à effet du 01 juillet 2025, les bailleresses et la S.A.S. L’ORANGERAIE ont entendu diminuer le montant du loyer à la somme annuelle de 38.400 euros HT/HC, payable mensuellement par terme de 3.200 euros HT/HC, outre une provision sur charges de 58 euros par mois.
Après indexation, le montant du loyer mensuel actuel s’élève à la somme de 3.202,11 euros.
La S.A.S. L’ORANGERAIE ayant laissé certains loyers impayés, Madame [N] [P]-[A] et Madame [Q] [K] lui ont fait délivrer le 15 septembre 2025, un commandement de payer la somme de 9.949,63 euros, comprenant 9.774 euros au titre de la créance principale et 175,63 euros pour le paiement de l’acte, visant la clause résolutoire et lui manifestant leur intention de s’en prévaloir. La S.A.S. L’ORANGERAIE a régularisé sa dette par virement bancaire en date du 13 octobre 2025.
La société preneuse ayant toutefois de nouveau laissé certains loyers impayés, les bailleresses lui ont fait délivrer le 19 mars 2026 un second commandement d’avoir à payer la somme principale de 22.247 euros, et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire et lui manifestant leur intention de s’en prévaloir.
Ce commandement étant demeuré infructueux, par acte du 27 avril 2026, Madame [N] [P]-[A] et Madame [Q] [K] ont fait assigner la S.A.S. L’ORANGERAIE à comparaître devant la Présidente du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN, statuant en référé, aux fins de :
Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 15 mars 2024 à la date du 19 avril 2026 ; Prononcer l’expulsion de l’occupant, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’expiration du délai de 15 jours de la signification de la décision à intervenir ; Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques du locataire ; Voir condamner leur adversaire à leur verser les sommes de :> 25.521 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 30 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 mars 2026 ;
> 3.274 euros à titre d’indemnité provisionnelle d’occupation, indexée sur l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 mars 2026 ;
> 6.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct subi ;
Il est en outre sollicité le paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de dénonciation du commandement de payer aux cautions, ainsi que le coût de l’état certifié des inscriptions délivré par le greffe du Tribunal de commerce, dont distraction au profit de Maître Prescillia RICCI, avocat aux offres de droit. Par conclusions notifiées par RPVA le 22 septembre 2026, auxquelles il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de leurs moyens, prétentions et demandes, les demanderesses ont modifié leurs demandes comme suit :
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 15/03/2024, suite au commandement délivré en date du 19/03/2026.En conséquence,
CONSTATER la résiliation dudit bail à compter du 19/04/2026.ORDONNER l’expulsion de la S.A.S. L’ORANGERAIE et de tous occupants de son chef, et si besoin avec le concours de la force publique, des locaux situés [Adresse 7], dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard passé ce délai ; JUGER qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNER la S.A.S. L’ORANGERAIE, à payer aux bailleresses une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3.260,11 € à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ; JUGER que l’indemnité d’occupation fixée devra être indexée sur l’indice des loyers commerciaux, publié par l’Insee, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire ; CONDAMNER la S.A.S. L’ORANGERAIE à payer aux bailleresses la somme provisionnelle de 6.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct subi ; CONDAMNER la S.A.S. L’ORANGERAIE, à payer aux bailleresses la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la S.A.S. L’ORANGERAIE aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de commandement de payer et de dénonciation du commandement de payer aux cautions ainsi que le coût de l’état certifié des inscriptions délivré par le greffe du tribunal de commerce dont distraction au profit de Me Prescillia RICCI, avocat aux offres de droit.Par conclusions notifiées par RPVA le 02 juin 2026, auxquelles il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la S.A.S. L’ORANGERAIE a sollicité en défense de débouter les demanderesses de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, et de les condamner solidairement à lui payer les sommes de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
Après renvoi sur demande des parties, les parties ont comparu à l’audience du 23 septembre 2026, à laquelle elles ont maintenu leurs demandes.
A l’issue de l’audience, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision par mise à dispositions au greffe le 21 octobre 2026.

MOTIFS
L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».
Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
L’obligation au paiement du loyer et son exigibilité aux dates contractuellement prévues résulte du bail qui fait la loi des parties et n’est pas sérieusement contestable.
En l’espèce, Madame [N] [P]-[A] et Madame [Q] [K] ont fait délivrer le 19 mars 2026 à la S.A.S. L’ORANGERAIE un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs et d’avoir à payer la somme de 22.247 euros décomposée comme suit :

Loyer impayé
Provision pour charges non réglées
Majoration clause pénale
Taxes foncières
Septembre 2025

16.00€

Octobre 2025
3.200,00€
58,00€
16.00€

Novembre 2025
3.200,00€
58,00€
16.00€

Décembre 2025
3.200,00€
58,00€
16.00€

Janvier 2026
3.200,00€
58,00€
16.00€

Février 2026
3.200,00€
58,00€
16.00€

Mars 2026
3.200,00€
58,00€
16.00€

TOTAL
19.200,00€
348,00€
112.000€
2.587,00€
22.247,00€
Si le gérant de la société preneuse justifie avoir procédé au règlement de la somme réclamée dès le 17 avril 2026, laquelle n’a effectivement été créditée sur le compte du mandataire des bailleresses que le 20 avril 2026, soit le lendemain de l’expiration du délai imparti par le commandement de payer, de sorte qu’il a pu considérer avoir satisfait aux causes de celui-ci, il n’en demeure pas moins que ce commandement lui faisait également injonction de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.
Or, si une attestation d’assurance est produite aux débats, la S.A.S. L’ORANGERAIE ne rapporte pas la preuve de sa communication aux bailleresses dans le délai requis, cette communication n’étant établie qu’au 20 mai 2026.
Dans ces conditions, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres manquements invoqués, l’acquisition de la clause résolutoire n’apparaît pas sérieusement contestable, de sorte qu’il convient de la constater à la date du 19 avril 2026.
Son maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le Juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, en fixant une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 3.260,11 euros par mois, en ce compris la somme de 58 euros de provisions pour charges. A cet égard, compte-tenu du fait que les bailleresses reconnaissent que la société preneuse a intégralement apuré sa dette locative le 21 septembre 2026, cette indemnité ne courra qu’à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux, avec le bénéfice de l’indexation basée sur l’indice des loyers commerciaux, publié par l’Insee, à l’issue de chaque période triennale en fonction de la variation dudit indice de sorte de respecter l’équilibre entre l’indemnisation due au demandeur et l’occupation indue des lieux conservés par le défendeur.
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. En revanche l’astreinte n’apparaît pas nécessaire au regard de l’indemnité d’occupation prononcée.
Sur la demande de dommages et intérêts, l’article 1240 du code civil prévoit que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Par ailleurs, en application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Les bailleresses soutiennent que la S.A.S. L’ORANGERAIE a, de mauvaise foi, cessé de régler ses loyers et charges à plusieurs reprises, ne procédant à la régularisation de sa dette qu’à la suite de la délivrance de commandements de payer, ce qui traduirait une volonté délibérée d’occuper les lieux sans contrepartie financière.
Elles font également valoir que Madame [N] [P]-[A], usufruitière du bien loué, n’a pu percevoir les revenus locatifs lui permettant de participer au financement de son hébergement en établissement spécialisé (EHPAD) et qu’elle a ainsi accumulé une dette importante envers le département au titre de l’aide sociale à l’hébergement.
Toutefois, si les pièces produites permettent d’établir l’existence d’impayés récurrents ainsi que la situation financière de Madame [N] [P]-[A], elles ne permettent pas, avec l’évidence requise en référé, de caractériser l’existence d’un préjudice personnel distinct directement imputable aux retards de paiement reprochés à la société preneuse ni d’en déterminer le montant. En effet, l’attestation de créance produite établit seulement l’existence d’une dette envers l’administration sans démontrer que celle-ci résulte directement des manquements contractuels invoqués.
En outre, aucun élément n’est produit s’agissant du préjudice personnel allégué par Madame [Q] [K].
Dès lors, l’existence et l’évaluation du préjudice invoqué se heurtent à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.
Sur les demandes accessoires, la S.A. L’ORANGERAIE succombant à l’instance, elle conservera la charge des dépens, en compris les frais de commandement de payer et de dénonce de commandement de payer, dont distraction au profit de Maître Prescillia RICCI.
Elle devra, en outre, à leur adversaire la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Vu l’article 835 du code de procédure civile,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 15 mars 2024, entre Madame [N] [P]-[A] et Madame [Q] [K], bailleresses, et la S.A.S. L’ORANGERAIE, société preneuse, à la date du 19 avril 2026 ;
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux et des clés dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. L’ORANGERAIE et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
CONDAMNONS la S.A.S. L’ORANGERAIE à verser à Madame [N] [P]-[A] et à Madame [Q] [K] une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant de 3.260,11 euros par mois, en ce compris la somme de 58 euros de provisions pour charges, à compter du 21 septembre 2026, jusqu’à libération complète des lieux et ce avec le bénéfice de l’indexation basée sur l’indice des loyers commerciaux, publié par l’Insee, à l’issue de chaque période triennale en fonction de la variation dudit indice ;
DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
CONDAMNONS la S.A.S. L’ORANGERAIE aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de commandement et de dénonce de commandement inclus, dont distraction au profit de Maître Prescillia RICCI ;
CONDAMNONS la S.A.S. L’ORANGERAIE à payer à Madame [N] [P]-[A] et à Madame [Q] [K] une somme unique de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT