LC / CS

Jugement N°
du 20 OCTOBRE 2026

Chambre 6

N° RG 26/00732 – N° Portalis DBZ5-W-B7K-KYLC
du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]

c/

[P] [X]

GROSSES le

– Me Marie-françoise VILLATEL

Copies électroniques :

– Me Marie-françoise VILLATEL

Copies :

– Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT

rendue le VINGT OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Laure CAMUS, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] située [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL [A], agissant poursuites et diligences de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Me Marie-françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [P] [X]
[Adresse 4]
[Localité 3]

non comparant, ni représenté

***

Après débats à l’audience publique du 22 Septembre 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.
EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [X] est propriétaire des lots n°0024 et 0081 au sein de la [Adresse 5] » située [Adresse 6] à [Localité 4].

Le syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par M. [P] [X] aux échéances convenues en dépit des mises en demeure qui lui ont été adressées le 29 juin 2026.

Par acte du 3 août 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]» située [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL [A],, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond M. [P] [X] aux fins suivantes :
– condamner M. [P] [X] à payer et porter au syndicat des copropriétaires la somme de 4 380,36 euros correspondant aux charges impayées arrêtées au 23 juin 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer par courrier recommandé avec accusé de réception adressée le 29 juin 2026, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir,
– condamner M. [P] [X] à payer et porter au syndicat des copropriétaires la somme de 1 388,84 euros (somme représentant la dernière provision sur charges de l’exercice comptable 2026) en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatif au statut de la copropriété,
– condamner M. [P] [X] à payer et porter au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil,
– condamner M. [P] [X] à payer et porter au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– dire que les frais et dépens seront à la charge de M. [P] [X] comprenant l’ensemble des sommes dues en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, notamment le coût des mises en demeure de payer qui ont pu lui être adressées, le coût du timbre fiscal de 50 euros et du droit de plaidoirie de 13 euros,
– dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie extra judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application des dispositions de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996, devront être supportées par le défendeur en sus de l’indemnité mise à sa charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 22 septembre 2026, les débats se sont tenus.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]» située [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL [A], a repris le contenu de son assignation

M. [P] [X] n’a pas comparu, ni constitué avocat.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

La provision due au titre de l’article 14-1, de même que les provisions non encore échues en application du même article, devenues exigibles en vertu de l’article 19-2, ne peuvent donc concerner le budget prévisionnel que d’une seule et même année, soit celle de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure et uniquement cet exercice.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté qu’une provision au titre du budget en cours, ou de la cotisation sur fonds de travaux, était exigible, d’une part, et, d’autre part, que la mise en demeure effectuée dans les termes de la loi d’un copropriétaire d’avoir à s’en acquitter était restée infructueuse, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée peut condamner le copropriétaire défaillant à payer ladite provision et les autres provisions non encore échues ainsi que, le cas échéant, les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet ainsi au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré en application de l’article 14-1, et également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

La mise en demeure, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance en application de l’article 19-2 précité, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte  (Avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

La mise en demeure doit ainsi permettre au copropriétaire d’identifier le seul montant des provisions courantes impayées dont le paiement lui permettrait d’éviter de se voir réclamer par anticipation les provisions non encore échues de l’exercice en cours et les dettes de charges anciennes.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 8]» située [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL [A], sollicite le paiement des charges et cotisations sur fonds de travaux arrêtée au 23 juin 2026 pour un montant total de 4 380,36 euros.

En l’espèce, le décompte fourni arrêté au 23 juillet 2026 fait apparaître un solde débiteur de la somme de 3 928,30 euros au 29 juin 2026, date de la mise en demeure, et de la somme de 4 380,36 euros au 1er juillet 2026.

Il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Il y a par ailleurs lieu de préciser qu’une demande spécifique doit être formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le recouvrement desdits frais et que cette demande doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

Le décompte précité fait apparaître :
– la somme de 11,50 euros au titre de « Honoraires de relance simple » le 30 décembre 2024,
– la somme de 18,08 euros au titre de « Procédure judiciaire vaurs compain » le 1er août 2025,
– la somme de 11,50 euros au titre de « Honoraires de relance simple » le 27 octobre 2025,
– la somme de 59 euros au titre de « Honoraires de mise en demeure » le 1er décembre 2025,
– la somme de 60 euros au titre de « Honoraires après mise en demeure » le 22 janvier 2026,
– la somme de 340 euros au titre de « Honoraires pour une requête en injonction de payer » le 27 février 2026.

Dès lors, la somme de 500,08 euros sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété.

En conséquence, M. [P] [X] sera condamné à payer au le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 8]» située [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL [A], la somme de 3 428,22 euros au titre des charges et appels de fonds impayés au 29 juin 2026, date de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 juin 2026.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré en application de l’article 14-1, et également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, auquel l’article 19-2 précité renvoie, prévoit par ailleurs le vote, chaque année, d’un budget prévisionnel. La provision due au titre de l’article 14-1, de même que les provisions non encore échues en application du même article, devenues exigibles en vertu de l’article 19-2, ne peuvent donc concerner le budget prévisionnel que d’une seule et même année, soit celle de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure et uniquement cet exercice.

Il résulte de la combinaison des articles 19-2 et 14-1 précités qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure peut être exigé, sommes pour lesquelles le défendeur demeure débiteur.

L’exercice en cours au moment de la mise en demeure est celui au titre duquel les provisions visées sont dues, soit en l’espèce, l’exercice pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2026, périodes d’exercice arrêtées par l’Assemblée générale des copropriétaires selon les procès-verbaux d’assemblée générale produits.

En vertu des dispositions précitées, outre les charges de copropriété échues, M. [P] [X] est redevable des provisions non encore échues au moment de la mise en demeure à savoir les 3ème et 4ème appels de provision sur charges 2026 et les 3ème et 4ème cotisations fonds ALUR au titre de l’exercice 2026, soit la somme de 670,53 euros.

En conséquence, M. [P] [X] sera condamné à payer au le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]» située [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL [A], la somme de 670,53 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

2/ Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

De la même façon, les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 précité.

Il s’ensuit que la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]» située [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL [A], sollicite le paiement des frais de recouvrement de sa créance, sans en détailler le montant ni la nature, et sans, a fortiori, démontrer qu’ils constituent une étape indispensable dans le recouvrement des charges et frais de copropriété impayés et sont ainsi imputables au copropriétaire défaillant.

Par conséquent, sa demande sera rejetée.

3/ Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]» située [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL [A], sollicite la condamnation de M. [P] [X] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Il résulte des pièces produites que M. [P] [X] s’est régulièrement abstenu de régler ses charges auprès de la copropriété depuis 2024.

Les démarches et procédures diligentées pour en obtenir le paiement ont généré des frais supplémentaires qui ont été supportés par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]» située [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL [A], est donc fondé à se prévaloir d’un préjudice financier qui résulte nécessairement de la défaillance de M. [P] [X] dans le règlement de ses charges qui pèsent sur la collectivité des copropriétaires.

Eu égard aux explications fournies par le demandeur, ce préjudice sera réparé par le paiement d’une indemnité de 1 000 euros à la charge de M. [P] [X] à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

4/ Sur les frais et dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge du le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]» située [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL [A], les frais engagés pour voir reconnaître ses droits.

M. [P] [X] sera en conséquence condamné à verser au demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]» située [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL [A],, la somme de TROIS MILLE QUATRE CENT VINGT HUIT EUROS ET VINGT DEUX CENTIMES (3 428,22 €) au titre des charges et appels de fonds impayés au 29 juin 2026, date de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 juin 2026,

CONDAMNE M. [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]» située [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL [A],, la somme de SIX CENT SOIXANTE DIX EUROS ET CINQUANTE TROIS CENTIMES (670,53 €) au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE M. [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]» située [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL [A],, la somme de MILLE EUROS (1 000 €)  à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [P] [X] à payer au le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]» située [Adresse 6] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL [A],, la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [X] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,