TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Octobre 2026
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 16 Juin 2026

GROSSE :
Le 20 octobre 2026
à Me Michel LAO
Le ……………………………………………
à Me ………………………………………..
Le ……………………………………………
à Me ………………………………………..
EXPEDITION :
Le 20 octobre 2026
à Me Yves-Laurent KHAYAT
Le ………………………………………………….
à Me ………………………………………………
Le …………………………………………………..
à Me ………………………………………………

PARTIES DANS LE DOSSIER N° RG 25/06922 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7H2N

DEMANDERESSES

Madame [A] [T] épouse [X]
née le 12 Mai 1944 à COURRIERES, demeurant 11 Rue de l’Ecole – 62830 VERLINCTHUN

représentée par Me Michel LAO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [H] [U] divorcée [R]
née le 17 Avril 1981 , demeurant 9 Boulevard Gustave Desplaces – 13003 MARSEILLE

représentée par Me Yves-Laurent KHAYAT, avocat au barreau de MARSEILLE

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PARTIE DANS LE DOSSIER N° RG 26/243

DEMANDERESSES

Madame [A] [T] épouse [X]
née le 12 Mai 1944 à COURRIERES, demeurant 11 Rue de l’Ecole – 62830 VERLINCTHUN

représentée par Me Michel LAO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [H] [U] divorcée [R]
née le 17 Avril 1981, demeurant 9 Boulevard Gustave Desplaces – 13003 MARSEILLE

représentée par Me Yves-Laurent KHAYAT, avocat au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 19 avril 2007 à effet au 23 avril 2007, Mme [X] a donné à bail à Mme [U] un appartement à usage d’habitation situé 9 Boulevard Gustave Desplaces – 13003 Marseille, pour un loyer mensuel de 580 euros, outre 110 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, la bailleresse a fait signifier à la locataire un congé pour reprise à effet au 22 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, la bailleresse a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection de Marseille statuant en référé aux fins notamment de voir ordonner l’expulsion. Par ordonnance en date du 28 mai 2026, le juge des contentieux de la protection a renvoyé la cause et les parties à l’audience de fond du 16 juin 2026. Cette affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 26/00243.

Parallèlement, par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025, la bailleresse a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection de Marseille aux fins de voir ordonner l’expulsion. L’affaire, enregistrée sous le numéro de RG 25/06922, a été appelée et retenue à l’audience du 16 juin 2026.

La demanderesse, représentée par son conseil, a soutenu oralement ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
– Valider le congé et juger que le bail a pris fin à compter du 22 avril 2025 et que la défenderesse est occupante sans droit ni titre du logement,
– Ordonner son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef,
– Autoriser la séquestration des biens se trouvant sur place,
– Condamner la défenderesse à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 910 euros, correspondant au loyer et charges, avec indexation,
– La condamner à payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

La défenderesse, également représentée par son conseil, a soutenu oralement ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
– Annuler le congé,
– Ordonner une expertise concernant l’état du logement, condamner la demanderesse à lui payer une provision de 5.000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice et la débouter de ses demandes,
– A titre subsidiaire, lui accorer un délai de 36 mois pour quitter les lieux, condamner la demanderesse à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts et la condamner à payer la somme de 3.000 euros.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

– Sur la jonction

Par application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, la jonction entre les deux instances sera ordonnée sous le numéro de RG le plus ancien.

– Sur la demande de validation du congé pour vente

Aux termes de l’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989,  » I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur […] « .
En l’espèce, la défenderesse soulève  » l’irrecevabilité  » du congé au motif qu’il n’est pas justifié du lien de parenté avec le bénéficiaire de la reprise.
D’une part, les moyens invoqués par la défenderesse ne relèvent pas de la recevabilité du congé mais de sa validité.
D’autre part, la demanderesse justifie par la production des actes de naissance qu’elle est l’ascendante du bénéficiaire de la reprise puisqu’il s’agit de son petit-fils.
Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande de nullité et de valider le congé.
La défenderesse étant occupante sans droit ni titre, il y a lieu d’ordonner leur expulsion des lieux donnés à bail, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.
En outre, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de la défenderesse par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 910 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner la défenderesse à son paiement.

– Sur la demande d’expertise de la locataire :

Il découle des articles 143 et 144 du même code que les faits dont dépend la solution du litige peuvent faire l’objet de toute mesure d’instruction ordonnée dès lors que le tribunal ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer, à la demande des parties ou d’office.

Il est constant que l’appréciation de l’utilité d’une mesure d’instruction ou de consultation sollicitée en applications de ces articles relève du pouvoir discrétionnaire et souverain des juges du fond.

Il est encore constant que la mesure d’expertise ne peut avoir pour objet de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.

En vertu de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

En l’espèce, la défenderesse sollicite une mesure d’expertise aux fins notamment d’évaluer les désordres allégués et de chiffrer et évaluer le trouble de jouissance qui aurait été subi.

Pour autant, la demande d’expertise n’aurait pas d’autre but que de palier la carence de la locataire dans l’administration de la preuve qui lui incombe.

Or, tel n’est pas l’objet d’une expertise.

Partant, la demande sera rejetée.

– Sur les demandes de la locataire

L’article 1719 du code civil dispose que  » le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail  »
En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que  » le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives « .

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, :

 » Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre « .

L’article 3 du même texte dispose que :
 » Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées.
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne « .
L’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que  » Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties « .

En l’espèce, la défenderesse sollicite la condamnation de la bailleresse à l’indemniser des préjudices subis du fait de l’état d’indécence du logement.

Si elle produit un diagnostic établi par Urbanis le 8 avril 2025 relevant divers désrodres, elle ne conteste pas qu’un dégât des eaux a eu lieu dans le logement en 2021 mais ne produit aucune pièce relative à une déclaration de sinistre auprès de son assureur.

La bailleresse justifie à l’inverse que postérieurement à ce sinistre, elle a mandaté une société pour effectuer des travaux (déplacement du chauffe-eau et réparation des canalisations) mais que cette dernière n’a pu intervenir en raison de l’opposition de la locataire.

La défenderesse ne conteste pas davantage qu’elle a elle-même effectué des travaux ainsi que cela résulte du procès-verbal dressé le 13 septembre 2021, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer l’origine des désordres qu’elle invoque.

En outre, la bailleresse produit les factures des travaux qu’elle a fait réaliser entre 2016 et 2020 (menuiseries, double vitrage, remplacement du lavabo, changement du chauffe-eau et réparation des volets roulants).

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que les manquements de la bailleresse ne sont pas établis de sorte que les demandes indemnitaires seront rejetées.

– Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution,  » Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions « .
En vertu de l’article L.412-4 du même code, « ?La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

En l’espèce, le congé a été signifié pour le 22 avril 2025 de sorte que la défenderesse a d’ores et déjà, de fait, bénéficié de très larges délais.

Par conséquent, sa demande sera rejetée, étant rappelé qu’en tout état de cause, le délai maximum qui peut être accordé en application du texte susvisé est de 12 mois et non de 36 mois.

Sur les demandes accessoires :

La défenderesse, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il apparaît équitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la demanderesse les sommes exposées par elle dans la présente instance.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Ordonne la jonction entre les instances enregistrées sous les numéros de RG 25/06922 et 26/00243 sous le numéro le plus ancien ;

Valide le congé pour reprise signifié à Mme [H] [U] divorcée [R] concernant le bail consenti le 23 avril 2006 par Mme [A] [T] épouse [X], portant sur le logement situé 9 boulevard Gustave Desplaces – 13003 Marseille ;

Dit que Mme [H] [U] divorcée [R] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 23 avril 2025 ;

Ordonne en conséquence à Mme [H] [U] divorcée [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut pour Mme [H] [U] divorcée [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [A] [T] épouse [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [H] [U] divorcée [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 910 euros à ce jour, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Rejette l’ensemble des demandes de Mme [H] [U] divorcée [R] ;

Condamne Mme [H] [U] divorcée [R] aux dépens ;

Rejette le surplus des demandes de Mme [A] [T] épouse [X] ;

Rappelle que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par décision signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge