5AE Minute N°

N° RG 25/00555 – N° Portalis DB3J-W-B7J-G2HC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 16 OCTOBRE 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE [A]

DEMANDERESSE

Madame [Y] [R] NEE [H]
née le 11 Août 1955 à , demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Cécilia TEZARD, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [N] [G]
demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Anne-Marie FREZOULS, avocat au barreau de Poitiers, ès qualité d’administrateur du cabinet d’[J] [L]

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 SEPTEMBRE 2026

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 16 OCTOBRE 2026

Copie exécutoire délivrée le
à

EXPOSE DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé du 1er octobre 2016, Madame [R] [Y] a donné à bail à Monsieur [G] [N] une maison individuelle située [Adresse 3], à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 540€.
Le 5 juillet 2024, un commandement de payer des loyers d’habitation visant la clause résolutoire, de justifier de l’assurance locative et de l’occupation du logement, a été signifié à Monsieur [G] [N] pour un montant en principal de 26 219€ au titre des loyers et charges dus à cette date.
Les lieux ont été restitués le 31 août 2024.
Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2025, Madame [R] [Y] a fait assigner Monsieur [G] [N] à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :
-condamner Monsieur [G] [N] au paiement d’une provision d’un montant de 26 759€ au titre des loyers, quittancement du mois d’août 2024 inclus ;
-dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail ;
-condamner Monsieur [G] [N] à verser la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce inclus le commandement du 5 juillet 2024.
Plusieurs renvois ont été demandés par les deux parties pour conclure.
Lors de l’audience du 11 septembre 2026, les deux parties, représentées par leur conseil, ont déposé leur dossier.
Madame [R] [Y] a sollicité :
-à titre principal, de condamner Monsieur [G] [N] à lui payer la somme provisionnelle de 26 759€ au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 31 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
-à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où certaines échéances seraient atteintes par la prescription triennale, de condamner Monsieur [G] [N] à lui payer la somme provisionnelle de 10 200€ correspondant aux loyers et charges demeurant dus au titre de la période non prescrite, de le débouter de sa demande tendant à voir ordonner la délivrance de quittances de loyers ainsi que de sa demande tendant à voir ordonner la communication du diagnostic de performance énergétique et des quittances de loyer sous astreinte ;
-en tout état de cause, de condamner Monsieur [G] [N] à lui verser la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce inclus le commandement du 5 juillet 2024.
Pour un plus ample exposé des moyens, il convient de se reporter aux conclusions en réponse n°2 reçues le 1er septembre 2026, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
Monsieur [G] [N] a demandé de constater que les demandes de Madame [R] [Y] se heurtent à une contestation sérieuse et en conséquence, la débouter de toutes ses demandes ; de condamner Madame [R] [Y] à lui communiquer sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir les quittances de loyer jusqu’à juin 2020 et pour juillet 2020 à concurrence de 240€ ainsi que le diagnostic de performance énergétique relatif au logement loué ; de condamner Madame [R] [Y] à lui payer la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Pour un plus ample exposé des moyens, il convient de se reporter aux conclusions en réplique reçues le 11 août 2026, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2026.
MOTIFS DE LA DECISION :
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Sur la présence d’une contestation sérieuse
S’agissant de la prescription
Monsieur [G] [N] estime que la demande de provision de Madame [R] [Y], d’un montant de 26 759€ pour les loyers impayés depuis janvier 2018, se heurte à une contestation sérieuse en raison de la prescription.
L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Est donc concernée par cette disposition la demande en paiement des loyers.
Le loyer étant une obligation à exécution successive, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l’égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que l’action en paiement de loyers impayés se prescrit à compter de leur date d’échéance successive. En conséquence, la prescription court à compter de la date à laquelle le loyer est devenu exigible. De la même façon, le paiement ne vaut reconnaissance de la dette que pour celle à laquelle il s’applique.
A cet égard, l’article 1342-10 alinéa 2 du code civil prévoit que lorsque le débiteur est redevable de plusieurs dettes, l’imputation a lieu comme suit : à défaut d’indication par le débiteur, d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.
En l’espèce, Monsieur [G] [N], qui ne rapporte pas la preuve qui lui incombe selon laquelle il se serait acquitté de l’intégralité des loyers, n’a pas précisé l’affectation de ses paiements.
Dans ses conclusions, il fonde son exception de prescription sur le critère de la dette la plus ancienne, en estimant que ses paiements s’imputaient sur les loyers les plus en retard.
La prescription a été interrompue par la signification de l’assignation le 23 septembre 2025, de sorte que celle-ci serait atteinte pour les loyers antérieurs au 23 septembre 2022, qui se trouvent ainsi entachés d’une contestation sérieuse.

Sur le montant de la provision
Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, Madame [R] [Y] produit le contrat de bail justifiant de l’obligation et du montant du loyer.
En revanche, Monsieur [G] [N] ne démontre pas avoir réalisé davantage de paiements que ceux recensés par celle-ci.
Ainsi qu’il a été indiqué plus haut, Monsieur [G] [N], se référant à l’article 1342-10 du code civil, impute les paiements réalisés sur la dette la plus ancienne, et donc en priorité sur les loyers susceptibles d’être atteints par la prescription.
Or, l’ensemble des paiements réalisés ne suffit pas à couvrir la période de prescription éventuelle.
En conséquence, les loyers échus postérieurement sont dus, et ne sont pas réglés, pour un total de créance de 24 x 540 = 12960 €, qu’il convient de ramener à 10200 € comme demandé à titre subsidiaire en cas de contestation tenant à une prescription partielle.
S’agissant de l’indécence du logement
Monsieur [G] [N] met en avant l’état d’indécence du logement loué et de nombreuses défaillances, notamment des moisissures partout dans la maison, la défectuosité de la chaudière et des factures d’électricité anormalement élevées. Il s’estime donc fondé à demander le rejet du paiement des loyers par voie d’exception ainsi que la réparation du préjudice subi pour trouble de jouissance.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du bail, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est notamment obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ; d’entretenir les locaux en état de service à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu’ils ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Les éléments produits aux débats ne permettent pas de considérer qu’il existe une contestation sérieuse faisant obstacle à la demande de provision de Madame [R]. En effet, si on constate des moisissures sur les photographies produites, rien ne permet de déterminer la cause de leur apparition, les attestations de proches étant à cet égard insuffisantes, et étant précisé, d’une part, qu’il n’y en avait pas lors de la prise d’effet de la location puisque cela ne figure pas dans l’état des lieux d’entrée, d’autre part, que Monsieur [G] [N] ne justifie pas d’une quelconque plainte auprès de sa bailleresse pendant la durée de la location. En outre, aucun élément technique n’est apporté par Monsieur [G] [N] pour prouver que la chaudière était défectueuse et que ce vice était imputable à Madame [R], étant rappelé que conformément à l’article 7 d) de la loi précitée du 6 juillet 1989, il appartient au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant des équipements du logement. Enfin, la facture de gaz et d’électricité versée au dossier ne permet pas de considérer que la consommation d’électricité était anormalement élevée.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [R] [Y] est bien fondée à solliciter une provision au titre des loyers impayés pour la période de septembre 2022 à août 2024. En conséquence, au vu du contrat et du décompte produit, Madame [R] [Y] justifie que lui est due la somme de 10 200€, de sorte qu’il convient de condamner Monsieur [G] [N] à lui verser une provision de 10 200€ avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, comme sollicité dans les conclusions de Madame [R] [Y].
Sur les demandes reconventionnelles
Monsieur [G] [N] sollicite que lui soit délivrées les quittances de loyer jusqu’à juin 2020 et une quittance partielle pour juillet 2020 ainsi que le diagnostic de performance énergétique, et ce, sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.
Cette demande ne rentrant pas dans le champ d’application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, en l’absence d’urgence caractérisée, il n’y a lieu à référé en la matière.
Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile
Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner Monsieur [G] [N] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.
L’équité commande, par ailleurs, de faire partiellement droit à la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. A ce titre, Monsieur [G] [N] sera condamné à payer à Madame [R] [Y], qui a dû se faire représenter à plusieurs audiences, une indemnité de 1500€, tandis qu’il sera débouté de sa propre demande à ce titre.
La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,
RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :
CONDAMNONS Monsieur [G] [N] à payer à Madame [R] [Y] une provision de 10 200€ (dix mille deux cents euros) à valoir sur le montant des loyers échus non réglés entre septembre 2022 et août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
CONDAMNONS Monsieur [G] [N] à payer à Madame [R] [Y] la somme de 1500€ (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTONS Monsieur [G] [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Monsieur [G] [N] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS