COUR D’APPEL DE COLMAR

JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION DU
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE [Localité 2]

[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

_________________________
N° RG 25/00007 – N° Portalis DB2D-W-B7J-CQJW
_________________________

Minute N° 26/00320

JUGEMENT
DU 13 Octobre 2026
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PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. LE LOGIS DU SOUS-BOIS, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Sébastien FINCK, avocat au barreau de SAVERNE

PARTIE DÉFENDERESSE :

Mme [M] [C]
née le 17 Novembre 1995 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Camille GUILLAUME, avocat au barreau de SAVERNE

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Septembre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Anne MOUSTY, Président
Myriam WIRTZ, Greffier

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe,
Rendu par décision Contradictoire, en premier ressort,
Signé par Anne MOUSTY, Juge et Myriam WIRTZ, Greffier.

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

exécutoire au demandeur – défendeur

copie au demandeur – défendeur

le

EXPOSE DES FAITS ET DU LITIGE

Par contrat de bail d’habitation du 27 février 2023, la SCI Le Logis du Sous-Bois a donné en location à Mme [M] [C] un appartement sis [Adresse 5] à Bourg-Bruche (67), en contrepartie d’un loyer mensuel de 570 euros outre une avance sur charges de 100 euros.

Se plaignant d’impayés de loyers, la SCI Le Logis du Sous-Bois a fait délivrer à Mme [M] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation.

Par assignation délivrée le 26 février 2025, la SCI Le Logis du Sous-Bois a fait attraire Mme [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim de constat de la résiliation du bail liant les parties et subsidiairement de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation et de paiement d’arriérés locatifs. (RG 2025/73)

Parallèlement, la SCI Le Logis du Sous-Bois a formé une requête en injonction de payer auprès du juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim, à l’encontre de Mme [M] [C]. Par ordonnance n° 21-24-000878 du 25 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim a enjoint Mme [M] [C] de payer à la SCI Le Logis du Sous-Bois la somme principale de 1 754,53 euros à titre d’arriérés locatifs, outre des frais de procédure.

Par déclaration au greffe enregistrée le 10 janvier 2025, Mme [M] [C] a formé opposition à cette ordonnance d’injonction de payer. (RG 2025/7)

La jonction des procédures RG 2025/7 et 2025/73 a été ordonnée.

La vente du bien immobilier litigieux est intervenue le 4 mai 2026.

Par conclusions récapitulatives datées du 20 août 2026, la SCI Le Logis du Sous-Bois a demandé de :
– condamner Mme [M] [C] à payer à la SCI Le Logis du Sous-Bois la somme de 2 273,92euros à titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024 ;
– condamner Mme [M] [C] à payer à la SCI Le Logis du Sous-Bois la somme de 1 839,51 euros à titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 1er janvier 2025 au 15 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la demande ;
– condamner Mme [M] [C] à payer à la SCI Le Logis du Sous-Bois la somme de 1 090,98 euros à titre des arriérés de loyers et charges arrêtés du 15 janvier 2026 au 4 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la demande ;
– condamner Mme [M] [C] à payer à la SCI Le Logis du Sous-Bois la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner Mme [M] [C] aux frais et dépens, y compris ceux relatifs à la procédure d’injonction de payer n° 21-24-000878, des commandements adressés le 6 novembre 2024 et de sa dénonciation du 7 novembre 2024 ;
– ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, la SCI Le Logis du Sous-Bois fait valoir que suite à la vente du bien immobilier, la procédure d’expulsion n’est plus d’actualité. En revanche, la SCI Le Logis du Sous-Bois maintient ses demandes en paiement au titre des arriérés locatifs dénoncés. Elle indique que le détail des charges dont le paiement est sollicité a été mis à la disposition de Mme [M] [C] libre d’en demander la consultation, ce que n’a pas fait Mme [M] [C]. Elle avance que le logement comprend une cour-terrasse close et privative incluse dans les 130 m2 approximatifs visés au contrat de bail d’habitation. Elle considère Mme [M] [C] de mauvaise foi.

Par conclusions déposées le 23 juin 2026, Mme [M] [C] a demandé de :
avant dire-droit,
– écarter les annexes 27 et 28 de la SCI Le Logis du Sous-Bois des débats ;
– déclarer recevable et bien fondée son opposition à injonction de payer ;
– débouter la SCI Le Logis du Sous-Bois de ses demandes ;
subsidiairement,
– accorder à Mme [M] [C] des délais de paiement, à raison de 36 mensualités ;
à titre infiniment subsidiaire,
– accorder à Mme [M] [C] des délais de paiement, à raison de 24 mensualités ;
– donner acte à la SCI Le Logis du Sous-Bois qu’elle renonce à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et à toute demande d’expulsion ;

subsidiairement, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation ;
– juger que le contrat de bail d’habitation entre les parties se poursuit et autoriser Mme [M] [C] à se maintenir dans les lieux et dire que Mme [M] [C] n’est redevable d’aucune indemnité d’occupation ;
– subsidiairement, réduire l’indemnité d’occupation et les montants sollicités au titre des prétendus arriérés de loyer ;
à titre reconventionnel,
– condamner la SCI Le Logis du Sous-Bois à payer à Mme [M] [C] la somme de 6 458,78 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance au 11 mars 2026 ;
– condamner la SCI Le Logis du Sous-Bois à payer à Mme [M] [C] la somme de 1 500 euros au titre de la réparation de son préjudice moral distinct ;
– ordonner que les sommes portant intérêt au taux légal à l’expiration d’un délai de 10 à compter de la signification du présent jugement et
– ordonner la transmission à Mme [M] [C] d’une quittance rectifiée, sous astreinte de 10 euros par jour, passé un délai de 10 jours à compter de la signification du jugement ;
– condamner la SCI Le Logis du Sous-Bois à payer à Mme [M] [C] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner Mme [M] [C] aux frais et dépens,
subsidiairement,
– ordonner que chacun conserve la charge de ses frais et dépens et à titre infiniment subsidiaire, réduire les montants sollicités par la SCI Le Logis du Sous-Bois ;
– ordonner l’exécution provisoire.

A l’appui de ses demandes, Mme [M] [C] argue que les pièces 27 et 28 de la SCI Le Logis du Sous-Bois ne répondent pas aux exigences légales. Sur la demande principale, elle conteste l’existence d’arriérés de charges locatives considérant que la SCI Le Logis du Sous-Bois ne rapporte pas la preuve des charges dont le paiement lui est réclamé. Elle dénonce la taille du logement dans le contrat de bail d’habitation et fait état d’un mauvais état du logement loué. Elle fait état d’un dégât des eaux. Elle indique justifier d’une assurance habitation.

A l’audience du 15 septembre 2026, la SCI Le Logis du Sous-Bois, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes en se référant aux conclusions déposées le 20 août 2026. Mme [M] [C], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes en se référant aux conclusions déposées le 23 juin 2026.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 13 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

En outre, il est relevé que la SCI Le Logis du Sous-Bois ne maintient pas dans ses conclusions récapitulatives du 20 août 2026 ses demandes initiales formées en expulsion et demande de paiement d’une indemnité d’occupation par la SCI Le Logis du Sous-Bois avant libération effective des lieux. Dès lors, la SCI Le Logis du Sous-Bois sera réputée y avoir renoncé et il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes non reprises dans les conclusions récapitulatives du 20 août 2026 de la SCI Le Logis du Sous-Bois.

Sur la demande de voir écarter des débats les pièces 27 et 28 produites par la SCI Le Logis du Sous-Bois

Selon l’article 202 du code civil, l’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

En l’espèce, la SCI Le Logis du Sous-Bois a produit en annexes n° 42 et 43 les pièces d’identité des personnes signataires des attestations de témoignage produites en annexes 27 et 28 de sorte que l’identité des signataires desdites attestations de témoignage peut valablement être vérifiée.
En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de Mme [M] [C] de voir écarter des débats les pièces 27 et 28 produites par la SCI Le Logis du Sous-Bois.

I. Sur la recevabilité de l’opposition

Aux termes de l’article 1416 du Code de procédure civile, l’opposition à injonction de payer est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance ; toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance a été signifiée à Mme [M] [C] à étude par acte du 11 décembre 2024. Par déclaration au greffe enregistrée le 10 janvier 2025, Mme [M] [C] a formé opposition à cette ordonnance d’injonction de payer.

Par conséquent, l’opposition formée est recevable, et il y a lieu de mettre l’ordonnance d’injonction de payer à néant et de statuer à nouveau.

II. Sur la demande principale en paiement

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’instance.

En l’espèce, la SCI Le Logis du Sous-Bois produit plusieurs décomptes relatifs aux charges locatives dont elle réclame le paiement.

Le décompte de charges locatives pour la période courant du 1er juillet 2024 au 31 décembre 2024 fait apparaître un total de 975,90 euros de charges dites impayées et réclamées à l’égard de la locataire.

Le décompte de charges locatives pour la période courant du 1er juillet 2025 au 31 mai 2025 fait apparaître un total de 1 011,81 euros de charges dites impayées et réclamées à l’égard de la locataire.

Le décompte de charges locatives pour la période courant du 1er juin 2025 au 15 janvier 2026 (7,5 mois) fait apparaître un total de 827,70 euros de charges dites impayées et réclamées à l’égard de la locataire.

Le décompte de charges locatives du 4 mai 2026 pour la période courant du 15 janvier 2026 au 30 avril 2026 (3,5 mois) fait apparaître un total de 1 090,98 euros de charges dites impayées et réclamées à l’égard de la locataire.

Or, il est relevé que la SCI Le Logis du Sous-Bois ne produit aucune pièce justificative, hormis des factures émises par ses soins, permettant de démontrer la réalité et le montant des charges récupérables dont le paiement est réclamé (relevé de compteur d’électricité, eau, quittance de taxes d’ordure ménagère, etc.), ce alors que la charge de la preuve lui incombe.

Aussi, à défaut d’élément probant suffisant, la SCI Le Logis du Sous-Bois sera déboutée de sa demande en paiement formée au titre de prétendus arriérés de charges locatives pour la période courant du 1er juillet 2024 au 4 mai 2026.

Enfin, il résulte des conclusions récapitulatives de la SCI Le Logis du Sous-Bois et décomptes produits par la SCI Le Logis du Sous-Bois qu’aucun arriéré de loyer n’est réclamé à l’encontre de Mme [M] [C].

III. Sur les demandes reconventionnelles en dommages-intérêts pour trouble de jouissance et préjudice moral

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Mme [M] [C] dénonce un trouble de jouissance résultant de la différence de m2 entre la surface visée dans le contrat de bail d’habitation et la surface réelle du logement loué.

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation du 27 février 2023 relatif à l’appartement loué par Mme [M] [C] mentionne une surface approximative de 130 m2 tandis que les diagnostics de performance énergétique produits par y en pièces n° 3 et 4 mentionnent pour l’un une surface habitable de 91 m2 et l’autre une surface habitable de 92,45 m2.

Si le manque de précision du contrat de bail d’habitation quant à la surface habitable du logement est relevé, il ressort du diagnostic de performance énergétique (DPE) établi le 18 septembre 2014, valable jusqu’au 17 septembre 2024, que la surface habitable en loi Carrez du logement litigieux, était connue lors de la conclusion du contrat de bail d’habitation entre les parties et que Mme [M] [C], en qualité de locataire, avait accès à cette information précisée sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) établi le 18 septembre 2014 et valable lors de la conclusion du contrat de bail.

En conséquence, Mme [M] [C] ne justifie pas du trouble de jouissance allégué relatif à la surface habitable du logement loué.
Elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts formée à ce titre.

***

Quant à l’état du logement, si les photographies produites sont insuffisantes à démontrer les moisissures dénoncées, en ce qu’elles ont été établies non contradictoirement, que certaines sont non horodatées et qu’elles ne permettent pas d’identifier le logement dans lesquelles elles ont été prises, les attestations de témoignages produites par Mme [M] [C] font état de manière concordante de l’état d’humidité du logement, occasionnant des moisissures et une forte odeur d’humidité dans la literie et le linge rangé dans les armoires.

Si la SCI Le Logis du Sous-Bois produit deux attestations de témoignage de voisins de Mme [M] [C] faisant état d’absence de difficulté quant aux périodes chauffées dans l’immeuble, ces attestations ne contredisent pas les attestations produites par Mme [M] [C] quant à la présence d’humidité et de moisissures dans le logement loué par Mme [M] [C].

Dès lors, le trouble résultant de cette humidité et de moisissures est établi et ouvre droit à réparation au profit de Mme [M] [C] ayant subi un préjudice en résultant.

A titre d’indemnisation, la SCI Le Logis du Sous-Bois sera condamnée à payer à Mme [M] [C] la somme de 1 000 euros, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’intérêts de retard.

Mme [M] [C] sera déboutée du surplus de ses demandes de dommages-intérêts.

IV. Sur la demande de transmission de quittances de loyer

Selon l’article 21 de la loi du 10 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

En l’espèce, la SCI Le Logis du Sous-Bois ne justifie pas avoir remis des quittances de loyer en application des dispositions susvisées, alors qu’aucune dette de loyer n’existe et que les charges locatives dont elle réclame le paiement ne sont pas justifiées.

En outre, la pièce n° 16 produite par Mme [M] [C] étant un reçu partiel de loyer ne peut être assimilée à une quittance au sens de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1989.

Aussi, la SCI Le Logis du Sous-Bois sera condamnée à remettre à Mme [M] [C] les quittances annuelles de loyer depuis la conclusion du contrat de bail d’habitation jusqu’à la fin de leur relation contractuelle résultant de la vente du bien loué, ce sous astreinte de 10 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, l’astreinte ordonnée courant pendant une durée maximale de six mois.
V. Sur les mesures de fin de jugement

La SCI Le Logis du Sous-Bois, succombant, sera condamnée aux entiers dépens.

L’équité commande de condamner la SCI Le Logis du Sous-Bois à payer à Mme [M] [C] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de voir écarter des débats les pièces 27 et 28 produites par la SCI Le Logis du Sous-Bois ;

CONSTATE la recevabilité de l’opposition à injonction de payer régularisée par Mme [M] [C] à l’encontre de l’ordonnance prononcée le 25 novembre 2024 ;

DEBOUTE la SCI Le Logis du Sous-Bois de ses demandes en paiement l’encontre de Mme [M] [C] au titre de prétendus arriérés locatifs pour la période courant du 1er juillet 2024 au 4 mai 2026 ;

CONDAMNE la SCI Le Logis du Sous-Bois à payer à Mme [M] [C] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE Mme [M] [C] du surplus de ses demandes de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SCI Le Logis du Sous-Bois à remettre à Mme [M] [C] les quittances annuelles de loyer afférentes au bien loué sis [Adresse 5] à Bourg-Bruche (67) et afférentes à la durée contractuelle de bail d’habitation liant les parties, à savoir du 27 février 2023 au 4 mai 2026, et ce sous astreinte de 10 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, l’astreinte ordonnée courant pendant une durée maximale de six mois ;

CONDAMNE la SCI Le Logis du Sous-Bois à payer à Mme [M] [C] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Le Logis du Sous-Bois aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Le greffier, Le juge,