COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 22 OCTOBRE 2026

N° 2026/567

Rôle N° RG 25/13834 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPLYR

E.P.I.C. 13 HABITAT

C/

[G] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Lauriane BUONOMANO

Me Juliette PAILLER

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 20 Novembre 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 25/00682.

APPELANTE

E.P.I.C. 13 HABITAT

Office Public de l’Habitat

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par Me Lauriane BUONOMANO de la SELEURL LAURIANE BUONOMANO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par Me Delphine CASALTA de la SELARL SELARL ARNOUX-POLLAK, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

Monsieur [G] [Z]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-13001-2025-24656 du 17/04/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]

représenté par Me Juliette PAILLER, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Septembre 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Angélique NETO, Présidente

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2026,

Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 septembre 1981, l’office public de l’habitat 13 Habitat a donné à bail d’habitation à M. [N] [Z] un logement situé [Adresse 4], à [Localité 3].

[N] [Z] est décédé le [Date décès 1] 2024.

Constatant que le bien donné en location était occupé par M. [G] [Z], fils du défunt, l’office public de l’habitat 13 Habitat l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, devant le juge du contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d’obtenir son expulsion immédiate des lieux.

Par ordonnance contradictoire en date du 20 novembre 2025, ce magistrat a :

– déclaré recevables les demandes de l’office public de l’habitat ;

– dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de l’arriéré locatif ;

– accordé à M. [Z] un transfert du bail à son profit pour le logement susvisé ;

– débouté l’office publid de l’habitat de ses demandes en résiliation de bail et d’expulsion ;

– l’a condamné à payer à M. [Z] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Suivant déclaration reçue au greffe le 28 novembre 2025, l’office public de l’habitat 13 Habitat a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu’elle a déclaré ses demandes recevables.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 27 janvier 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et des moyens, il sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a déclaré ses demandes recevables, et statuant à nouveau qu’elle :

– déboute M. [Z] de ses demandes ;

– prononce la résiliation du bail conclu le 16 septembre 1981 en raison du décès de [N] [Z];

– juge que le refus de transfert du bail notifié à M. [G] [Z] est fondé ;

– juge son occupation des lieux sans droit ni titre ;

– ordonne son expulsion immédiate ainsi que celle de tout occupant de son chef du bien en question ;

– abroge les délais prévus aux articles L 412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution du fait de la pénétration dans les lieux manifestement par voie de fait :

– condamne M. [Z] à lui verser une indemnité d’occupation provisionnelle de 672,77 euros par mois, charges non comprises, jusqu’à parfait départ ;

– le condamne à lui verser la somme provisionnelle de 13 349,27 euros au titre de l’indemnité d’occupation due depuis le [Date décès 2] 2024 ;

– le condamne à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel dont ceux distraits au profit de Me Laurianne Buonomano.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 mars 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et des moyens, M. [Z] demande à la cour de :

– confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

– à titre subsidiaire, lui octroyer un délai de 12 mois pour quitter les lieux ;

– en tout état de cause,

* débouter l’appelante de sa demande de suppression du délai prévu à l’article L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que du bénéfice du sursis prévu à l’article L 412-6 du même code ;

* débouter l’appelante de ses autres demandes ;

* débouter l’appelante de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

– la condamner à verser à Me [F] [K] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, qui s’engage dans ce cas à renoncer à percevoir la part contributive de l’Etat ;

– laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcé le 31 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever qu’aucun appel, principal ou incident, n’a été formé à l’encontre du chef de l’ordonnance entreprise ayant déclaré recevables les demandes de l’office public de l’habitat 13 Habitat.

En effet, si les parties développent, dans le corps de leurs écritures, des moyens concernant l’absence ou non de diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige, point sur lequel le premier juge a considéré que les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile n’étaient pas applicables s’agissant d’une demande indéterminée dans son montant, M. [Z] sollicite la confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, de même que l’office public de l’habitat 13 Habitat demande la confirmation du chef de l’ordonnance ayant déclaré ses demandes recevables.

D’ailleurs, aux termes de sa déclaration d’appel, l’office public de l’habitat 13 Habitat ne vise pas le chef de l’ordonnance entreprise ayant déclaré ses demandes recevables.

Il y a donc lieu de ne statuer que dans les limites de l’appel.

Sur l’occupation sans droit ni titre de M. [G] [Z] du fait de l’absence de transfert du bail suite au décès du locataire

Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

En second lieu, il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

En troisième lieu, selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré notamment aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

A défaut de personne remplissant les conditions prévues à l’article 14, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon de domicile par ce dernier.

S’agissant du transfert du bail de logements sociaux, les dispositions de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 rendent applicable l’article 14 précité aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces conditions ne sont pas requises envers notamment les personnes, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, présentant un handicap au sens de l’article L 114 du code de l’action sociale et des familles. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Il résulte de l’article L 114 du code de l’action sociale et des familles que constitue un handicap toute limitation d’activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d’une altération substantielle, durable ou définitive d’une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d’un polyhandicap ou d’un trouble de santé invalidant.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [Z] vivait avec son défunt père depuis au moins un an au moment de son décès le [Date décès 1] 2024. En effet, il résulte des pièces de la procédure qu’il est revenu vivre au domicile de ses parents au cours de l’année 2015 et que, suite au décès de sa mère, en [Date décès 3] 2022, il s’était déclaré comme étant l’aidant familial de son père à compter du mois de novembre 2022. Il remplit ainsi les conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [Z] affirme que, dès lors que la qualité de travailleur handicapé lui a été reconnue, il n’a pas à remplir les conditions supplémentaires requises par l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour les logements sociaux tenant aux conditions d’attribution du logement et au fait qu’il doit être adapté à la taille du ménage.

Le 18 juillet 2024, la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées a octroyé, à M. [Z], la qualité de travailleur handicapté (RQTH) pour une période allant du 18 juillet 2024 au 30 juin 2029. Il en a fait la demande le 23 mai 2024.

En application de l’article L 5213-1 du code du travail, est considérée comme travailleur handicapé toute personne dont les possibilités d’obtenir ou de conserver un emploi sont effectivement réduites par suite de l’altération d’une ou plusieurs fonctions physique, sensorielle, mentale ou psychique.

Contrairement à ce qu’affirme l’office public de l’habitat 13 Habitat, il est admis que les travailleurs handicapés entrent dans la catégorie des personnes présentant un handicap au sens de l’article L.114 du code de l’action sociale et des familles, de sorte que l’exception prévue à l’artiocle 40 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique à eux.

Cet article ne conditionne pas l’exception à la notification de la RQTH mais à la qualité de personne handicapée au jour du décès.

En l’occurrence, M. [Z] a été reconnu travailleur handicapé trois mois après le décès, en réponse à une demande faite un mois après le décès. Or, la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées reconnaît un état, et pas seulement un droit à compter de la décision.

Les pathologies chroniques dont souffre M. [Z] le démontrent. En effet, le docteur [T] [S] fait état, dans un certificat médical du 9 septembre 2024, de plusieurs antécédents médicaux, à savoir une hypertension artérielle sévère, un anévrysme aortique avec disection en 2019, une parathormone gauche en 2022, une coxarthrose droite, un syndrome d’apnées du sommeil et un état dépressif majeur réactionnelle. Plusieurs traitements ont été prescrits. Ce médecin estime que l’état de santé de M. [Z] est incompatible avec toute activité et nécessite la réévaluation de son dossier MDPH dans le but d’obtenir l’allocation adulte handicapée compte tenu de sa dépendance vis-à-vis de ses proches pour les gestes de la vie courante (courses alimentaires, ménage, déplacements…).

Dans ces conditions, il est manifeste que M. [Z] était, à la date du décès, une personne présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que, dès lors que M. [Z] pouvait, avec l’évidence requise en référé, se prévaloir à son profit d’un transfert automatique du bail consenti à son défunt père par l’office public de l’habitat 13 Habitat, il y avait lieu de le débouter de ses demandes tendant à voir prononcer la résiliation du bail du fait du décès du locataire et ordonner l’expulsion de M. [Z] des lieux pour occupation sans droit ni titre.

Sur les demandes de provisions formées au titre des indemnités d’occupation échues et à échoir

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

L’occupant sans droit ni titre, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, alors même que l’office public de l’habitat 13 Habitat a demandé au premier juge la condamnation de M. [Z] à lui verser, à titre provisionnel, une somme à valoir sur les indemnités d’occupation échues à compter du [Date décès 2] 2024, date du décès, et une indemnité mensuelle d’occupation à échoir, le premier juge a requalifié, à tort, ces demandes d’arriéré locatif né antérieurement au décès du locataire.

Dès lors qu’il résulte de ce qui précède que la preuve d’une occupation sans droit ni titre par M. [Z] des lieux n’est pas rapportée, l’office public de l’habitat 13 Habitat n’est pas fondé à demander sa condamnation à lui verser, à titre provisionnel, des indemnités d’occupation échues entre les mois d'[Date décès 3] 2024 et décembre 2025 et à échoir à compter du mois de janvier 2026.

Il y a donc lieu de confirmer, par substitution de motifs, l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et d’y ajouter en disant n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions à valoir sur les indemnités d’occupation échues et à échoir formées par l’office public de l’habitat 13 Habitat.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que l’office public de l’habitat 13 Habitat n’obtient pas gain de cause à hauteur d’appel, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a laissé les dépens à sa charge. En revanche, elle sera infirmée en ce qu’elle l’a condamné à des frais irrépétibles.

Il sera également condamné aux entiers dépens de la procédure d’appel.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [Z] pour les frais exposés en première instance et appel non compris dans les dépens, sachant qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale et que l’office public de l’habitat 13 Habitat est un bailleur social.

En tant que partie tenue aux dépens, l’office public de l’habitat 13 Habitat sera également débouté de sa demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné l’office public de l’habitat 13 Habitat à verser à M. [G] [Z] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens ;

La confirme en toutes ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions à valoir sur les indemnités d’occupation échues et à échoir formées par l’office public de l’habitat 13 Habitat à l’encontre de M. [G] [Z] ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procécude civile pour les frais exposés par les parties en première instance et en appel non compris dans les dépens ;

Condamne l’office public de l’habitat 13 Habitat aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière La présidente