Cour d’Appel d’Aix en Provence
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

3ème Chambre civile
Date : 22 Octobre 2026

MINUTE N°26/
N° RG 25/01229 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QLDN

Affaire : S.A.R.L. GROUPE CHEIK
C/ [X] [P]
Syndic. de copro. [Adresse 1]

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Corinne GILIS, Juge de la Mise en Etat, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier

DEMANDEUR À L’INCIDENT ET DÉFENDEUR AU PRINCIPAL :
M. [X] [P]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Robert CHEMLA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE À L’INCIDENT ET DEMANDERESSE AU PRINCIPAL :
S.A.R.L. GROUPE CHEIK prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EN PRÉSENCE DU DEFENDEUR AU PRINCIPAL :

Syndic. de copro. [Adresse 1] Repésenté par son Syndic en exercice la SARL OPTIMMO, , agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siége,
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Jean-luc MARCHIO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Vu les articles 789 et suivants du Code de Procédure Civile,
Vu les conclusions régulièrement signifiées,
Ouïe les parties à notre audience du 07 Juillet 2026

La décision ayant fait l’objet d’une mise à disposition au 22 Octobre 2026 a été rendue le 22 Octobre 2026 par Madame Corinne GILIS Juge de la Mise en état, assisté de Madame Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier,

Grosse :Me Robert CHEMLA
, Maître Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS
, Me Jean-luc MARCHIO

Expédition :

Le
Rmee au 4 janvier 2027 à 9h30

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 7 septembre 2019, [J] [P] et son fils [X] [P] ont donné à bail commercial à la société GROUPE CHEIK un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 4] constituant le lot n°2 à l’état descriptif de division.

Par la suite [X] [P] est venu aux droits de sa mère.

La société GROUPE CHEIK exploite sous ensigne AC.LOC un commerce de location, vente et entretien de véhicules.

La société GROUPE CHEIK s’est plainte d’infiltrations à répétition depuis 2015 provenant vraisemblablement d’une colonne d’eaux usées fuyardes encastrée dans les murs de l’immeuble.

Par ordonnance du 22 février 2019, le Juge des référés du Tribunal de Nice a ordonné une expertise judiciaire afin de décrire les désordres, indiquer les travaux et moyens nécessaires pour y remédier, ainsi que donner son avis sur la durée des travaux et les préjudices de la société GROUPE CHEIK.

Par acte d’ huissier du 5 mars 2021, [X] [P] a fait délivrer à la SARL GROUPE CHEIK un congé avec refus de renouvellement du bail à échéance au 30 septembre 2021 pour motifs graves et légitimes et refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Le bail étant venu à expiration le 30 septembre 2021, [X] [P] a fait délivrer une sommation de quitter les lieux à la SARL GROUPE CHEIK le 11 octobre 2021.

Se plaignant du refus de la SARL GROUPE CHEIK de lui restituer les clés de son local, malgré la délivrance du congé, [X] [P] avait assigné en référé la SARL GROUPE CHEIK afin de principalement obtenir l’expulsion de son locataire et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance rendue le 09 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :

– Constaté que le bail commercial entre les parties du 7 septembre 2021, portant sur un local commercial situé à [Adresse 3], avait incontestablement pris fin, et ce au plus tard le 30 septembre 2021;
– Ordonné l’expulsion de la SARL GROUPE CHEIK sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;
– Fixé à la charge de la SARL GROUPE CHEIK et au profit de [X] [P] une indemnité d’occupation d’un montant de 984,56 euros mensuel outre taxe foncière, ladite indemnité payable mensuellement, mais limitée prorata temporis au nombre de jours d’occupation jusqu’à libération des locaux, et ce à compter du 1er octobre 2021.

Suite à l’appel formé à l’encontre de cette ordonnance, par arrêt du 12 octobre 2023, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

– confirmé l’ordonnance seulement en ce qu’elle avait rejeté les demandes de provision formée par la SARL GROUPE CHEIK ;
– débouté [X] [P] de ses demandes tendant à voir juger que le bail commercial du 7 septembre 2021 conclu avec la société GROUPE CHEIK avait incontestablement pris fin au plus tard le 30 septembre 2021, à obtenir l’expulsion de la société sous astreinte et le paiement d’une provision à valoir sur une indemnité d’occupation, en présence de contestations sérieuses.

L’expert commis M. [U] a déposé son rapport définitif le 12 octobre 2022. Il a conclu notamment que :
– les infiltrations récurrentes proviennaient des ruptures des colonnes en raison de leur vétusté et les rejets des eaux vannes et eaux usées avec déchets fécals, dans le local loué par le Groupe CHEICK.
– Ces infiltrations avaient entraîné la rupture du faux plafond en plâtre avec la dégradation des peintures des murs et l’impossibilité d’utiliser le local pour la réception du public et le stockage des matériels ou véhicules.
– Ces infiltrations perduraient depuis 2015.
– Le local était insalubre compte tenu des infiltrations et des odeurs d’égout et qu’il était vide de tout véhicule. Le local commercial était impropre à destination et le bail, ainsi que la règlementation sanitaire n’étaient plus respectées. Il n’y avait plus de possibilité d’exploitation, jusqu’à la réalisation des travaux d’assainissement.

Par jugement an dae du 3 juillet 2024, le Tribunal judiciaire de Nice a :

– déclaré la société GROUPE CHEIK bien fondée à recevoir une indemnité d’éviction;
– Fixé l’indemnité dur par [X] [P] à la somme de 46.708 euros;
– condamné [X] [P] au paiement de la somme de 46.708 euros au profit de la société GROUPE CHEIK ainsi qu’aux paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par actes de Commissaire de justice signifié le 27 mars 2025, la société GROUP CHEIK a assigné la syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [X] [E] [A] [P] devant le Tribunal judiciaire de Nice aux fins de :

– Juger que le rapport d’expertise judiciaire déposé le 12 octobre 2022 a été établi contradictoirement et peut servir de support à la décision à venir ;
– Juger que [X] [E] [A] [P], bailleur de la société GROUPE CHEIK, a manqué à son obligation de délivrance, les lieux loués lui appartenant étant devenus insalubres et impropres à la destination commerciale initialement autorisée pour accueillir la clientèle, à savoir la vente, la location et l’entretien de véhicules automobiles ;
– Juger qu’il a fait preuve de déloyauté contractuelle en multipliant la signification de commandements de payer visant la clause résolutoire et en continuant d’appeler le loyer commercial, alors que les lieux sont devenus insalubres et impropres à la destination commerciale initialement autorisée ;
– Juger qu’il n’a pas entrepris de son propre chef les réparations urgentes qui s’imposaient qui auraient permis une jouissance paisible des lieux et de limiter l’aggravation du préjudice de la société GROUPE CHEIK, lequel n’a de surcroît engagé aucune action contre le syndicat des copropriétaires afin qu’il mette en terme sous astreinte aux sinistres à répétition en provenance des parties communes ;
– Juger qu’il n’a rien fait pour s’opposer à l’enlèvement des radiateurs dans le local commercial loué, ce qui a aggravé le phénomène d’humidité et qui a rendu désagréable le travail des salariés;
– Juger qu’il a favorisé un pourrissement de la situation pour que la situation économique de sa locataire commerciale se détériore afin qu’elle soit privée d’activité, afin que sa source de revenus se tarisse et qu’elle soit mise en difficulté pour payer son loyer commercial, dans le but de récupérer vilement son local commercial sans avoir à payer une indemnité d’éviction ;
– Juger qu’il est responsable sur un plan contractuel des préjudices subis par la société GROUPE CHEIK;
– Juger que le syndicat des copropriétaires est responsable envers la société GROUPE CHEIK
en raison des infiltrations à répétition qu’elle a subie en provenance des parties communes de
l’immeuble, en l’espèce en raison d’infiltration et d’odeurs nauséabondes d’égout et d’eaux vannes venant des colonnes de l’immeuble devenues vétustes et non entretenues ou remplacées;
– Juger que le syndicat a décidé de procéder au retrait des radiateurs installés dans le local commercial loué par Monsieur [P] à la société GROUPE CHEIK ;
– Juger que le syndicat est responsable sur un plan délictuel des préjudices subis par la société
GROUPE CHEIK ;
En conséquence,
– Le condamner à payer à la société GROUPE CHEIK en réparation de sa déloyauté la somme de 20.000 euros;
– Condamner solidairement selon une ventilation qu’il appartiendra à la Juridiction d’arbitrer Monsieur [P] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] à payer à la société GROUPE CHEIK les sommes suivantes :
La perte d’exploitation (2016 / 2018) : 57.597 euros (soit 19.199 euros par année, de 2016 à 2018) ,
Le manque à gagner / la perte de chance sur marge non perçue concernant la perte d’exploitation sur les années ultérieures (2019 / 2022) : 41. 163,58 euros, à savoir :
o 2019 : ¾ de 19.199 euros : 14.399,25 euros,
o 2020 : 2/3 de 19.199 euros (année Covid-19) : 12 .799,33 euros,
o 2021 : 354/365ème des ¾ de 19.199 euros (les clés ont été restituées le 20 décembre 2022, 354ème jour de l’année) = ¾ de 18.620 euros: 13. 965 euros,
Le remboursement des loyers pour un local impropre à sa destination et insalubre : 57.567,90 euros,
15.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
20.398,79 euros au titre des dépens en remboursement de la taxe de l’expert judiciaire, ainsi que les dépens de référé (droit de plaidoirie de 13 euros) et les dépens de la présente instance (coût de l’assignation et droit de plaidoirie de 13euros,
– Juger qu’il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 25 juin 2025, [X] [P] demande au Juge de la mise en état de :

– Juger irrecevable la demande de la société GROUPE CHEIK pour défaut de qualité et d’intérêt à agir;
– Condamner la société GROUPE CHEIK à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 6 juillet 2026 [X] [P] réitère ses demandes.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 9 janvier 2026, la société GROUPE CHEIK demande au Juge de la mise en état de :

– Juger que la société Groupe Cheik est immatriculée auprès du registre du commerce de Nice;
– Juger que la société Groupe Cheik est active, mais n’exploite plus les lieux autrefois donnés
à bail dont elle a dû rendre les lieux et vider les lieux de tout bien et de tout occupant de son chef, du fait de leur insalubrité et de leur impropriété à la destination;
– Juger que la société Groupe Cheik dispose d’un compte bancaire ouvert dans les livres de la
banque Shine ;
– Juger que la société Groupe Cheik dispose d’un siège social effectif ;
– Juger que la fin de non-recevoir soulevée par [X] [P], qui ne développe aucun grief par ailleurs, est mal fondée ;
– Juger que la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires, qui ne développe aucun grief par ailleurs, est mal fondée;
– Débouter [X] [P] et le syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
– Les condamner à payer chacun une somme de 2.000 euros en application des dispositions de
l’article 700 du code de procédure civile ;
– Les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance d’incident ;
– Renvoyer l’affaire à la mise en état avec injonction de conclure à peine de clôture immédiate
aux deux défendeurs.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 8 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande au Juge de la mise en état de :

– Juger irrecevable la demande de la SARL GROUPE CHEIKH pour défaut de qualité et d’intérêt pour agir ;
– Condamner la SARL GROUPE CHEIK à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

Il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’incident a été appelé à l’audience du 7 juillet 2026, mis en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 octobe 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fins de non-recevoir soulevées

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 30 du Code de procédure civile, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

Aux termes de l’article 31 du même code l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 32 du même code , est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

La société bailleresse soulève une fin de non-recevoir tirée du defaut de qualité et d’intérêt à agir de la société demanderesse, soutenant que cette dernière a fait l’objet d’une radiation du RCS en 2022, qu’elle est dépourvue d’activité depuis 2019 et qu’elle ne dispose ni de compte bancaire ni même de siège social; le syndicat des coproriétaires s’est associé à cette fin de non-recevoir par des conclusions concordantes.

La société GROUPE CHEIK réplique avoir procédé à une ré-immatriculation et qu’elle dispose d’un siège social et que ses statuts ont été mis à jour. Elle verse au débat :
– un récipissé de dépôt du greffe du tribuan de commerce de Nice
– INPI synthèse des bénéficiares effectifs
– Procès-verbal du 1er juillet 2025
– les derniers statuts mis a jour

Il est constant que la perte temporaire d’immatriculation ou une radiation administrative n’entraîne pas ipso facto la disparition de la personnalité morale tant que subsistent des opérations de liquidation ou des droits et actions en cours, et la régularisation de la situation de la personne morale en cours d’instance est admise dès lors qu’elle dispose d’un intérêt né et actuel à voir trancher les litiges nés de l’exécution ou de la rupture des relations contractuelles antérieures.
En l’espèce, si la société GROUPE CHEIK a pu connaître des difficultés administratives ou une période de latence suite aux désordres affectant les locaux loués et aux procédures successives, il ressort des pièces versées aux débats par la demanderesse — à savoir le récépissé de dépôt du greffe du Tribunal de commerce de Nice, la synthèse des bénéficiaires effectifs de l’INPI, le procès-verbal d’assemblée générale en date du 1er juillet 2025, les statuts mis à jour ainsi que les justificatifs relatifs à son compte bancaire auprès de la banque Shine et à son siège social effectif — qu’elle dispose d’une existence juridique active et d’une capacité à ester en justice pour défendre ses intérêts patrimoniaux.
La société GROUPE CHEIK justifie ainsi d’un intérêt direct, personnel et légitime à agir en réparation des préjudices nés des troubles de jouissance subis pendant l’exécution du bail commercial ainsi que des suites de la procédure d’expulsion et de fixation d’indemnité d’éviction.
Par conséquent, il convient de rejeter les fins de non-recevoir soulevées.

Sur les autres demandes

[X] [P] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] succombant en leur incident, seront déboutés de leurs demandes tendant à l’octroi d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et supporteront les dépens de l’incident.
Il n’apparaît pas inéquitable de condamner in solidum [X] [P] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser à la société GROUPE CHEIK la somme de 1000 euros chacun, au titre des frais irrépétibles exposés pour l’incident.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge de la mise en État, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel,

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir soulevée par [X] [P] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;
Déclare  la société GROUPE CHEIK recevable en ses demandes ;
Déboute [X] [P] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l’ensemble de leurs prétentions formulées au titre de l’incident ;
Condamne  [X] [P] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la société GROUPE CHEIK la somme de 1. 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne in solidum [X] [P] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens de l’instance d’incident ;
Renvoie  l’affaire à l’audience de la mise en état du 4 janvier 2027 à 9h30 pour conclusions au fond des défendeurs.

Et la juge de la mise en état a signé avec la greffière.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT