COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 5AA

Chambre civile 1-5

ARRET N°

DÉFAUT

DU 22 OCTOBRE 2026

N° RG 26/00680

N° Portalis DBV3-V-B7K-XVJR

AFFAIRE :

E.P.I.C.

HAUTS-DE-SEINE

HABITAT – OPH,

C/

[E] [U]

[Z] [G]

[C] [G]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 12 Janvier 2026 par le Juge des contentieux de la protection de PUTEAUX

N° RG : 25/00944

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 22.10.2026

à :

Me Sabrina DOURLEN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

E.P.I.C. HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 279 200 224

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453 –

Plaidant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

Monsieur [E] [U]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée par huissier à étude

Monsieur [Z] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée par huissier à étude

Madame [C] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée par huissier à étude

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 906-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Septembre 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laure TOUTENU, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Madame Laure TOUTENU, Conseillère, faisant fonction de Présidente

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé, faisant fonction de Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Lucie LAFOSSE,

Greffier, lors du prononcé : Madame Noha ISSA,

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er février 2000, l’Office Public départemental d’HLM des Hauts-de-Seine a donné à bail à M. [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Par arrêté préfectoral du 14 mars 2013, l’Office Public départemental d’HLM des Hauts-de-Seine a changé de dénomination, sa nouvelle dénomination étant Hauts-de-Seine Habitat-OPH.

Par courriers des 17 et 24 septembre 2021, M. [U] a informé le bailleur qu’il quittait le logement et a demandé le transfert du bail au profit des enfants de son ancienne compagne, M. [Z] [G] et Mme [C] [G], lequel a été refusé par le bailleur, en l’absence de lien de parenté de ces derniers avec M. [U].

Par procès-verbal de commissaire de justice en date du 1er juillet 2025, il a été constaté que M. [U] ne résidait plus dans ledit logement, occupé par M. [G] et Mme [G].

En outre, le bailleur se plaint d’un arriéré locatif depuis de nombreux mois.

Par ailleurs, le bailleur produit notamment un rapport de M. [S] [P], commissaire divisionnaire à la préfecture de police de [Localité 6], en date du 16 septembre 2025, indiquant que l’appartement occupé par M. [G] et Mme [G] a fait l’objet d’une perquisition dans le cadre d’une procédure pénale, et qu’il a notamment été découvert sur les lieux 1,164 kilos de cocaïne, 4,92 kilos de résine de cannabis et 18 080 euros en espèces. Le rapport conclut que M. [G] et Mme [G], demeurant à cette adresse, ne pouvaient manifestement ignorer la présence des stupéfiants, qui occupaient une chambre entière et dégageaient une odeur caractéristique, qui se répandait dans tout l’appartement.

Par ordonnance du 27 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection de Puteaux a autorisé le bailleur à assigner les défendeurs à bref délai.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 novembre 2025, l’établissement Hauts-de-Seine Habitat a fait assigner en référé M. [U], M. [G] et Mme [G] aux fins d’obtenir principalement la constatation de l’occupation sans droit ni titre par M. et Mme [G], leur expulsion, et leur condamnation à verser la somme provisionnelle de 31 243,20 euros au titre de loyers et charges échus et impayés au 23 juin 2025, outre une indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire rendue le 12 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a :

– déclaré l’action de Hauts-de-Seine Habitat recevable,

– accordé le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à M. [G] et à Mme [G],

– constaté que le bail consenti le 1er février 2000 à M. [U] portant sur le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5], est résilié depuis le 1er juillet 2025,

– dit que, depuis le 1er juillet 2025, M. [G] et Mme [G] sont occupants sans droit ni titre des locaux précités ; qu’ils devront libérer les lieux et que faute de l’avoir fait, ils pourront être expulsés, ainsi que tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

– débouté Hauts-de-Seine Habitat de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

– débouté M. [G] et Mme [G] de leur demande de délais pour quitter les lieux,

– condamné in solidum M. [U], M. [G] et Mme [G] à payer à Hauts-de-Seine Habitat, à compter du 1er juillet 2025, date de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation

mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

– débouté Hauts-de-Seine Habitat de sa demande tendant à la majoration de l’indemnité d’occupation,

– condamné M. [U] à verser à Hauts-de-Seine Habitat une somme de 31 243.20 euros correspondant aux loyers et charges dus au 23 juin 2025 (terme de juin 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la décision,

– débouté Hauts-de-Seine Habitat de sa demande en condamnation M. [G] et Mme [G] au paiement de l’arriéré locatif,

– condamné in solidum M. [U], M. [G] et Mme [G] aux dépens, en ce compris la somme de 635 euros au titre du PV de constat du 1er juillet 2025,

– condamné in solidum M. [U], M. [G] et Mme [G] à verser à Hauts-de-Seine Habitat une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

– dit que la décision sera transmise à la préfecture des Hauts-de-Seine,

– rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 2 février 2026, l’établissement Hauts-de-Seine Habitat-OPH a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle a débouté Hauts-de-Seine Habitat-OPH de sa demande de suppression du délai de 2 mois prévu à l’article L.412-1 du code de procédures civiles d’exécution et de sa demande visant à être autorisé à procéder à l’expulsion dès la signification du commandement de quitter les lieux, débouté Hauts-de-Seine -OPH de sa demande tendant à la majoration de l’indemnité d’occupation, débouté Hauts-de-Seine Habitat-OPH de sa demande de condamnation in solidum de Mesdames [G] au titre de l’arriéré locatif.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 mars 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens et prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile et aux termes desquelles l’établissement Hauts-de-Seine Habitat- OPH demande à la cour, au visa des articles 12 et 16 du code de procédure civile, de :

– adjuger à Hauts-de-Seine Habitat OPH le bénéfice des présentes, et y faisant droit,

– déclarer recevable et fondé l’appel interjeté,

– infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

– débouté Hauts-de-Seine -OPH de sa demande de suppression du délai de 2 mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et de sa demande visant à être autorisé à procéder à l’expulsion dès la signification du commandement de quitter les lieux,

– débouté Hauts-de-Seine Habitat-OPH de sa demande tendant à la majoration de l’indemnité d’occupation,

– débouté Hauts-de-Seine Habitat- OPH de sa demande de condamnation in solidum de M. et Mme [G] au titre de l’arriéré locatif,

statuant à nouveau,

– autoriser Hauts-de-Seine Habitat-OPH à procéder à ladite expulsion dès la signification du commandement de quitter les lieux,

– supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

– condamner in solidum M. [U], M. et Mme [G], ces derniers à titre d’indemnités d’occupation, à payer à Hauts-de-Seine Habitat-OPH:

– la somme de 31 243,20 euros à titre de loyers et charges échus et impayés au 30 juin 2025, terme de juin 2025 inclus,

– du 1er juillet 2025, date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente aux échéances majorée de 50% et augmentée des charges légalement exigibles,

en tout état de cause,

– condamner in solidum à payer à M. [U] et M. et Mme [G] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum à payer à M. [U] et M. et Mme [G] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont le recouvrement sera effectué par Maître Dourlen, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. et Mme [G] , à qui la déclaration d’appel a été signifiée, à l’étude, le 18 février 2026 et les conclusions le 1er avril 2026, n’ont pas constitué avocat.

M. [U], à qui la déclaration d’appel a été signifiée, à personne, le 23 février 2026 et les conclusions le 1er avril 2026, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 juin 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile « La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs. »

Sur la demande de suppression du délai de deux mois

Le bailleur indique qu’il a été informé de la procédure pénale concernant M. et Mme [G] dans le cadre de la convention de partenariat signée avec la préfecture et le procureur de la République du tribunal judiciaire de Nanterre, qu’il a ainsi engagé au plus tôt une procédure en résiliation du bail afin d’obtenir leur expulsion sans délai sur le fondement de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il fait valoir que M. et Mme [G] n’ont pas contesté à l’audience que le matériel et les marchandises trouvés sur place leur appartenaient, qu’au vu de la quantité trouvée, ceux-ci ne relèvent pas de leur consommation personnelle et que le bien a été loué à usage de logement et non de stockage a fortiori de marchandises dangereuses et prohibées et que la détention d’une arme à feu contrevient au bail, au règlement intérieur et aux dispositions légales de l’article 62, II de la loi du 13 juin 2025 qui a complété l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 et a été jugé conforme à la constitution par le conseil constitutionnel.

Le jugement a rejeté la demande de suppression du délai de deux mois sur le fondement de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution au motif que M. et Mme [G] n’ont pas fait l’objet d’une condamnation pénale et qu’ils bénéficient de la présomption d’innocence, que leur mauvaise foi n’est donc pas établie.

Aux termes de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

L’article 62, II de la loi n° 2025-532 du 13 juin 2025 visant à sortir la France du piège du narcotrafic a modifié l’article 7 b) de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lequel dispose que le locataire a l’obligation « D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ».

En l’espèce, M. et Mme [G] sont les enfants de l’ancienne compagne de M. [U] qui était seul locataire au contrat de bail du logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5]. Le bailleur ayant refusé de transférer le bail à ces derniers à la demande de M. [U] et le bail ayant été résilié au 1er juillet 2025, date du constat d’abandon du logement par le locataire M. [U], M. et Mme [G] sont donc occupants sans droit ni titre du logement depuis le 1er juillet 2025 comme l’a justement retenu le premier juge.

Dans le cadre d’une convention de partenariat entre le préfet des Hauts-de-Seine, le Procureur de la République de Nanterre et les bailleurs sociaux des Hauts-de-Seine du 7 avril 2025, et de son article 5 octroyant l’autorisation du Procureur de la République aux services de la police nationale à communiquer d’initiative aux bailleurs sociaux un rapport administratif les informant de faits de nature à appuyer une résiliation judiciaire du bail, M. [P], commissaire divisionnaire a communiqué un rapport du 16 septembre 2025 au bailleur Hauts-de-Seine Habitat-OPH l’informant, suite à des surveillances, de l’interpellation le 24 juin 2025 de six individus dont M. et Mme [G], de la perquisition au logement qu’ils occupaient ayant permis la découverte de 1,164 kilos de cocaïne, 4,92 kilos de résine de cannabis, 18 080 euros, de très nombreux conditionnements sous forme de capsules en plastique, balances, couteaux et 8 téléphones, ainsi qu’une arme de poing de type Glock approvisionnée à 15 cartouches 9 millimètres et que la drogue occupait une chambre entière et dégageait une odeur caractéristique dans tout l’appartement.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose notamment d’user paisiblement des locaux en son alinéa b), régit les obligations du locataire exclusivement. Dès lors que M. et Mme [G] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 1er juillet 2025, cette disposition ne peut trouver à s’appliquer à leur situation.

Toutefois, il y a lieu de considérer que M. et Mme [G], qui occupent sans droit ni titre le logement dans lequel ont été retrouvés de la cocaïne, du cannabis et des espèces dans des quantités importantes ainsi qu’une arme, occupent ainsi le logement dans des circonstances graves caractérisant la mauvaise foi.

Par conséquent, par voie d’infirmation, il convient de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation

Le bailleur indique que la procédure en résiliation du bail a été engagée principalement du fait du trafic de stupéfiants auquel s’adonnent les consorts [G] depuis les lieux loués, que la décision doit donc les inciter à quitter les lieux rapidement, qu’ainsi une majoration de l’indemnité d’occupation à hauteur de 50% du loyer outre les charges a cette vocation. Il ajoute que la résiliation intervient également dans le contexte de la cession illicite d’un bail sur un logement social et que le bailleur subit un préjudice qu’il appartient aux parties adverses de réparer par une indemnité d’occupation majorée.

Le jugement a retenu que la demande de majoration de l’indemnité d’occupation avait un caractère manifestement excessif et a fixé cette dernière au montant du loyer indexé et des charges.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article du 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’indemnité d’occupation correspond à la fois à une contrepartie de la jouissance des locaux et à la fois à la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux.

Une indemnité d’occupation due au titre de l’occupation illicite d’un bien a pour objet de réparer le préjudice causé au propriétaire par la perte des fruits et revenus et de se substituer à ces derniers.

En l’espèce, M. [U], locataire en titre du logement, M. et Mme [G], occupants sans droit ni titre, ne peuvent se voir condamnés à une indemnité mensuelle équivalente aux échéances majorée de 50% et augmentée des charges légalement exigibles, cette majoration relevant de l’appréciation du juge du fond.

C’est donc à juste titre que le premier juge a condamné à titre provisionnel in solidum M. [U], M. et Mme [G] à verser au bailleur une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération des lieux. L’ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur la demande de condamnation in solidum au titre de l’arriéré locatif

Le bailleur sollicite la condamnation in solidum des consorts [G] à l’arriéré locatif arrêté au 23 juin 2025 (terme de juin 2025 inclus). Il indique que M. [U] l’a informé de son départ des lieux en septembre 2021 et a demandé le transfert du bail au profit des consorts [G], vivant dans les lieux, et que rien ne s’oppose à ce qu’ils soient tenus au paiement d’une indemnité d’occupation depuis septembre 2021, date du départ de M. [U] des lieux.

Le jugement a retenu que les indemnités d’occupation n’interviennent qu’à compter de la résiliation du bail le 1er juillet 2025 et qu’il convient de condamner M. [U] seul titulaire du bail en tant que locataire à régler le montant du loyer et des charges avant cette date.

En l’espèce, M. [U], locataire du logement, a simplement informé le bailleur de son départ, sans donner congé, cette simple information par courrier n’ayant pas de valeur juridique. Par conséquent, le bail est resté en cours et le loyer doit être payé par le locataire jusqu’à la date du 1er juillet 2025, date de résiliation du bail.

M. et Mme [G] qui sont restés dans les lieux doivent être considérés comme étant là du chef du locataire pour la période antérieure à la résiliation du bail le 1er juillet 2025.

Par conséquent, par voie de confirmation, la demande de condamnation in solidum de M. et Mme [G] avec M. [U] au titre de l’arriéré locatif arrêté à juin 2025 doit être rejetée.

Sur les autres demandes

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à Hauts-de-Seine Habitat-OPH la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. M. [U], M. et Mme [G] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement par Maître Dourlen conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer à Hauts-de-Seine Habitat-OPH la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant, publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de Hauts-de-Seine Habitat-OPH de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux,

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant :

Autorise Hauts-de-Seine Habitat-OPH à procéder à ladite expulsion dès la signification du commandement de quitter les lieux,

Supprime le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute Hauts-de-Seine Habitat-OPH de ses autres demandes,

Condamne in solidum M. [U], M. et Mme [G] aux dépens d’appel et dit que Maître Dourlen pourra les recouvrer directement pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

Condamne in solidum M. [U], M. et Mme [G] à verser à Hauts-de-Seine Habitat-OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Laure TOUTENU, conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Noha ISSA, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Conseillère faisant fonction de Présidente