N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00350 – N° Portalis DB3K-W-B7K-GWCW

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

[G] [O]
[X] [I]
[L] [I]
[B] [N]

C/

[Z] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 21 Octobre 2026

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 23 Septembre 2026

Sous la Présidence de Fany CAVILLON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Audrey GUEGAN, Greffier;

Entre :

Madame [G] [O]
née le 04 Août 1950 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]” – [Localité 2]

Monsieur [X] [I]
né le 31 Janvier 1977 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 2] – [Localité 2]

Madame [L] [I]
née le 30 Mars 1979 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 2] – [Localité 2]

Madame [B] [N]
née le 16 Juin 1980 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 2] – [Localité 2]

représentés par Me Emmanuelle POUYADOUX, avocat au barreau de LIMOGES,

DEMANDEURS

Et :

M. [Z] [M]
né le 17 Février 1982 à [Localité 5] (ALBANIE),
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 23 Septembre 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 21 Octobre 2026, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue et prononcée par mise à disposition au greffe le 21 Octobre 2026 par Fany CAVILLON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;
EXPOSE DU LITIGE :

Mme [G] [O], M.[X] [I], Mme [L] [I] et Mme [B] [I] épouse [E] sont propriétaires en indivision d’un bien situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Par acte sous seing privé du 2 juillet 2025, à effet au jour-même, pour une durée de trois ans renouvelable, Mme [G] [O], a donné à bail à M. [Z] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 350 € outre une provision sur charges d’un montant de 35 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 350 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 6 mai 2026, Mme [G] [O], M. [X] [I], Mme [L] [I] et Mme [B] [I] épouse [E] ont fait assigner M. [Z] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 310 € arrêtée au mois de mai 2026 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

▸ le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ le condamner au paiement de la somme de 700 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 septembre 2026.

A l’audience susdite, les demandeurs, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur demande en paiement à la somme de 3 998,38 €.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [Z] [M] n’est ni comparant ni représenté.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2026.

EXPOSE DES MOTIFS :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 7], par voie électronique le 7 mai 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, les demandeurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 2 février 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :
Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté plus de six semaines sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, a été signifié par commissaire de justice en date du 30 janvier 2026 portant sur la somme de 770 € au titre des loyers et charges arrêtés au mois de janvier 2026 (expurgé du coût de l’acte).

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 14 mars 2026 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 juillet 2025 à compter de cette date.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [Z] [M] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges.

Les demandeurs sollicitent la somme de 3 998,38 € selon décompte arrêté au 21 septembre 2026.

Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte que des frais de procédure ont été facturés pour la somme totale de 298,38 €. S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ils seront déduits du montant sollicité au titre de l’arriéré locatif.

La créance n’étant, du reste, pas sérieusement contestable, il convient de condamner M. [Z] [M] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 700 € (3 998,38 € – 298,38 €), arrêtée au 21 septembre 2026, avec intérêts au taux légal sur la somme de 770 € à compter du commandement de payer du 30 janvier 2026, sur la somme de 2 310 € à compter de l’assignation du 6 mai 2026, et sur le surplus à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte que si le locataire a repris le paiement du loyer, il n’a en revanche pas repris le paiement de la provision sur charges.

Par ailleurs, le locataire, absent à l’audience ne produit aucun justificatif concernant sa situation financière actualisée de sorte qu’il ne démontre pas être dans la capacité d’apurer la dette locative en sus du paiement du loyer courant.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 mars 2026, M. [Z] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 385 € (selon quittancement de septembre 2026) et de le condamner au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Z] [M], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leurs dénonces respectives.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les sommes exposées par eux dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M. [Z] [M] à leur verser une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de Mme [G] [O], M. [X] [I], Mme [L] [I] et Mme [B] [I] épouse [E] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 14 mars 2026 ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

AUTORISONS Mme [G] [O], M. [X] [I], Mme [L] [I] et Mme [B] [I] épouse [E], à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 6], [Localité 6], à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [M] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [Z] [M] à payer à titre provisionnel Mme [G] [O], M. [X] [I], Mme [L] [I] et Mme [B] [I] épouse [E] ensemble la somme de 3 700 € (Trois mille sept cents euros), arrêtée au 21 septembre 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 770 € à compter du commandement de payer du 30 janvier 2026, sur la somme de 2 310 € à compter de l’assignation du 6 mai 2026, et sur le surplus à compter de la présente décision ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 14 mars 2026 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS M. [Z] [M] à payer à titre provisionnel à Mme [G] [O], M. [X] [I], Mme [L] [I] et Mme [B] [I] épouse [E] ensemble une indemnité mensuelle d’occupation de 385 € (Trois cent quatre-vingt-cinq euros) du 22 septembre 2026 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances (les indemnités d’occupation dues entre le 14 mars 2026 et le 21 septembre 2026 se confondant avec la dette de 3 700 €);

CONDAMNONS M. [Z] [M] à payer à Mme [G] [O], M. [X] [I], Mme [L] [I] et Mme [B] [I] épouse [E] ensemble la somme de 500 € (Cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [Z] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leurs dénonces respectives ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Karine MOUTARD Fany CAVILLON