N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00201 – N° Portalis DB3K-W-B7K-GUFY

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 1] HABITAT – OPHLM

C/

[T] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 21 Octobre 2026

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 23 Septembre 2026

Sous la Présidence de Fany CAVILLON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Audrey GUEGAN, Greffier;

Entre :

LIMOGES HABITAT – OPHLM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Jean VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES, substitué par Me Océane TREHONDAT-LE HECH, avocat au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [T] [J]
né le 24 Avril 1970 en ALGÉRIE
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 23 Septembre 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 21 Octobre 2026, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue et prononcée par mise à disposition au greffe le 21 Octobre 2026 par Fany CAVILLON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2008, à effet au 1er janvier 2009, pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) a donné à bail à M. et Mme [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 239,49 € outre une provision sur charges, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant équivalent à un mois de loyer au principal.

Suivant avenant du 13 septembre 2012, prenant effet rétroactivement au 1er septembre 2012, M. [T] [J] est devenu seul titulaire du bail.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 10 mars 2026, l’Office Public de l’Habitat LIMOGES HABITAT a fait assigner M. [T] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 1 930,51 € arrêtée au 22 juin 2026 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

▸ le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ le condamner au paiement de la somme de 500 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 septembre 2026.

A l’audience susdite, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT représenté par son avocat, a maintenu ses demandes, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 2 348,80 € et en sollicitant que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 489,01 €. Il s’est opposé à tout délai de paiement au locataire.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [T] [J] n’est ni comparant ni représenté.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 4 mai 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2026.

EXPOSE DES MOTIFS :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 3], par voie électronique le 10 mars 2026, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :
L’article 7 g) de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.
En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, pour défaut de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2025, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT a fait délivrer à M. [T] [J] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance locative, lequel rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g) susvisé, est régulier.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant une durée d’un mois à compter de sa signification. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 juillet 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [T] [J] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges et qu’il a cessé tout paiement depuis le mois de juin 2026.

Le bailleur sollicite la somme de 2 348,80 € selon décompte arrêté au 16 septembre 2026 qui comprend des frais de dossier « SLS OPS » d’un montant total de 152,40 €.

Si le bailleur produit la copie des courriers de mise en demeure, il ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire lesdites mises en demeure requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, qui constituent une formalité substantielle, de sorte qu’il ne peut prétendre au paiement des frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale, lesquels seront soustraits de la dette locative. Il convient de rappeler que l’enquête sociale « occupation du parc social » visée par l’article L442-5 alinéa 2 du même code dont se prévaut le bailleur, vaut enquête au sens de l’article L441-9 précité, de sorte que les mêmes règles procédurales s’appliquent.

La créance n’étant, du reste, pas sérieusement contestable, il convient de condamner M. [T] [J] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 196,40 € (2 348,80 € – 152,40 €), arrêtée au 16 septembre 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le bailleur est opposé aux délais de paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, le locataire, absent à l’audience ne produit aucun justificatif concernant sa situation financière actualisée de sorte qu’il ne démontre pas être dans la capacité d’apurer la dette locative en sus du paiement du loyer courant. Enfin et en toute hypothèse, le défaut de régularisation de la situation d’assurance locative fait obstacle à l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de M. [T] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 juillet 2025, M. [T] [J] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 489,01 € (selon quittancement d’août 2026) et de le condamner au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [T] [J], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M. [T] [J] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 18 juillet 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

AUTORISONS l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3], à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [J] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [T] [J] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT la somme de 2 196,40 € (Deux mille cent quatre-vingt-seize euros et quarante centimes), arrêtée au 16 septembre 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 18 juillet 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS M. [T] [J] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation de 489,01 € (Quatre cent quatre-vingt-neuf euros et un centime) du 17 septembre 2026 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances (les indemnités d’occupation dues entre le 18 juillet 2025 et le 16 septembre 2026 se confondant avec la dette de 2 196,40 €) ;

CONDAMNONS M. [T] [J] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT la somme de 300 € (Trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [T] [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Karine MOUTARD Fany CAVILLON