L’essentiel
La cour retient, sur le fondement des articles 544 et 1240 du Code civil invoqués dans les conclusions, les fissures, le préjudice de jouissance et le défaut d’étanchéité comme troubles indemnisables. Elle écarte toutefois la reprise d’un enduit préexistant aux travaux. L’indemnisation du préjudice de jouissance est réduite faute de relevés de température ou de justificatifs de surconsommation électrique.
Le remplacement d’ardoises et la pose d’une bande de rive sans accord préalable caractérisent une atteinte au droit de propriété. La réparation peut comprendre la remise en état, même lorsque certains travaux sont correctement exécutés. Une demande d’astreinte présentée pour la première fois en appel demeure recevable lorsqu’elle constitue l’accessoire de la demande principale, conformément à l’article 566 du Code de procédure civile. Elle ne peut toutefois garantir le paiement d’une somme d’argent, lequel est soumis aux intérêts au taux légal prévus par l’article 1231-6 du Code civil.
Le tour d’échelle est limité aux travaux indispensables, à leur durée nécessaire et à un accès temporaire au fonds voisin.
En résumé
- Responsabilité confirmée pour troubles anormaux de voisinage
- Prescription quinquennale écartée et interrompue par le référé
- Expertise déterminante sur l’origine des fissures et infiltrations
- Atteinte au droit de propriété sans accord préalable prouvée
- Remise en état des ardoises ordonnée sous astreinte
- Tour d’échelle limité aux travaux indispensables et à quatre semaines
Contexte de l’affaire
La propriétaire a demandé l’indemnisation des troubles de voisinage et de l’atteinte à son droit de propriété, ainsi qu’un accès temporaire au fonds voisin pour rénover sa cheminée. La SCI Edilor a contesté la prescription, l’imputabilité des désordres et l’absence d’autorisation des travaux. La cour retient la responsabilité de la société, augmente certaines réparations, ordonne la remise en état des ardoises et encadre le tour d’échelle, mais rejette plusieurs demandes insuffisamment prouvées.
Conditions / critères (ce que le juge vérifie)
- Existence d’un trouble excédant les inconvénients ordinaires du voisinage
- Première manifestation du trouble située dans le délai de prescription
- Interruption de la prescription par l’assignation en référé et l’expertise
- Constatations techniques établissant l’origine des fissures et infiltrations
- Absence de preuve d’un accord préalable sur les travaux de couverture
- Nécessité des travaux et impossibilité d’accès depuis le fonds voisin
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Rapport d’expertise judiciaire du 6 avril 2020
- Photographies des vestiges de la construction et du conduit de cheminée
- Courrier d’octobre 2018 signalant les fissures
- Devis actualisés des travaux de reprise et d’étanchéité
- Avis du couvreur confirmant les défauts de la bande de rive
- Attestation de l’artisan relative au refus d’accès au toit
Conséquences pratiques
- Condamnation à indemniser les fissures et le préjudice de jouissance
- Paiement de la reprise du défaut d’étanchéité
- Remplacement des ardoises et remise en état du pignon
- Astreinte de 80 euros par jour pour la remise en état
- Accès au fonds voisin limité à quatre semaines
- Rejet des demandes insuffisamment justifiées sur les bandes de plomb
Checklist pour Avocats
À faire
- Faire établir un rapport technique contradictoire
- Conserver les photographies datées des désordres
- Documenter la première manifestation des troubles
- Obtenir un devis détaillé et actualisé
- Formaliser tout accord préalable par écrit
À éviter
- Réaliser des travaux sur le fonds voisin sans autorisation
- Contester une expertise sans pièce technique contraire
- Produire des attestations imprécises ou indirectes
- Demander une astreinte pour garantir un paiement
- Laisser indéterminée la durée d’un accès temporaire
FAQ / Q-R juridiques
La responsabilité de plein droit du propriétaire actuel
La responsabilité pour trouble anormal de voisinage ne dépend pas d’une faute. Le propriétaire actuel du fonds répond des troubles, même lorsque les travaux initiaux ont été réalisés par un propriétaire antérieur. La cour retient également la responsabilité de la SCI Edilor comme maître de l’ouvrage des travaux postérieurs. La prescription quinquennale court à compter de la première manifestation du trouble ; l’assignation en référé a interrompu le délai pendant l’expertise.
L’atteinte au droit de propriété sans accord préalable
Le remplacement des ardoises et la pose d’une bande de rive sans preuve d’un accord préalable caractérisent une atteinte au droit de propriété. L’absence de devis signé ou d’accord établi sur la nature, l’ampleur et le coût des travaux est déterminante. La qualité de l’exécution de certains travaux ne fait pas disparaître le préjudice résultant de l’intervention non autorisée ; la remise en état peut donc être ordonnée.
La limitation du tour d’échelle et de l’astreinte
Le tour d’échelle constitue un accès temporaire et limité, accordé pour des travaux indispensables lorsque leur réalisation depuis le fonds du propriétaire est impossible ou plus coûteuse. La cour le limite aux travaux d’enduit de la cheminée et à quatre semaines. Une astreinte demandée en appel comme accessoire est recevable au titre de l’article 566 du Code de procédure civile, mais elle ne peut garantir le paiement d’une somme d’argent, lequel relève de l’article 1231-6 du Code civil.