Résiliation d’un bail rural pour cession prohibée après mise à disposition à une société viticole

Les articles L. 411-35 et L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime encadrent strictement la mise à disposition d’un bien loué à une société agricole. Le preneur doit continuer à participer aux travaux de manière effective et permanente, sur les lieux, selon les usages régionaux et l’importance de l’exploitation. À défaut, la mise à disposition peut être qualifiée de cession prohibée du droit au bail.

Sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°, la résiliation peut être prononcée en cas de violation de l’article L. 411-35, sans que le bailleur ait à démontrer un préjudice. La juridiction a retenu la distance séparant le domicile du preneur des parcelles, son activité professionnelle distincte, l’absence de réponse à une sommation de communiquer des éléments fiscaux et comptables, ainsi que la présence de salariés dans la société exploitante. Les attestations familiales, imprécises sur la fréquence et la réalité du travail effectué, n’ont pas suffi.

La résiliation et l’expulsion ont été confirmées. Les demandes relatives à la nullité de la notification destinée à purger le droit de préemption et à l’expertise de valeur vénale ont été rejetées en conséquence. Le preneur succombant a également été condamné aux dépens et à une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

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Le preneur, éloigné des parcelles et exerçant une activité professionnelle distincte, ne démontrait pas une participation effective et permanente à leur exploitation. Les attestations produites étaient insuffisantes, tandis que la société exploitante employait plusieurs salariés. La résiliation du bail, l’expulsion, le rejet des demandes relatives au droit de préemption et les condamnations financières ont été confirmés.

Un bailleur avait consenti un bail rural à métayage portant sur deux parcelles viticoles. Le bail a ensuite été cédé à un descendant du preneur, lequel l’a mis à la disposition d’une société agricole dont il était associé.

Après la vente projetée des parcelles, le preneur a contesté la notification destinée à purger son droit de préemption et demandé subsidiairement une expertise de la valeur des biens. Les ayants droit du bailleur ont sollicité la résiliation du bail.

La juridiction a relevé que le preneur résidait à 389 kilomètres des parcelles, exerçait une activité d’œnologue dans une autre société et n’établissait pas une participation effective et permanente aux travaux. Les attestations produites étaient imprécises, tandis que la société exploitante employait plusieurs salariés. La résiliation du bail, l’expulsion, le rejet des demandes relatives au droit de préemption et les condamnations financières ont été confirmés.

• Mise à disposition des parcelles au profit d’une société agricole
• Qualité d’associé du preneur dans la société exploitante
• Participation effective et permanente aux travaux sur les lieux
• Respect des usages régionaux et de l’importance de l’exploitation
• Établissement d’un défaut de participation personnelle du preneur
• Contravention aux articles L. 411-35 et L. 411-37
• Absence nécessaire de preuve d’un préjudice du bailleur

• Domicile du preneur situé à 389 kilomètres des parcelles
• Activité professionnelle d’œnologue exercée dans une autre société
• Absence de réponse à la sommation de communiquer des documents fiscaux
• Emploi de plusieurs salariés par la société exploitante
• Attestations familiales imprécises sur la fréquence du travail
• Clauses types du compromis de vente insuffisantes comme aveu

Le preneur perd la jouissance des parcelles et doit les libérer avec les occupants de son chef. Les bailleurs obtiennent la résiliation sans avoir à démontrer un préjudice, tandis que les demandes liées au droit de préemption sont rejetées.

• Résiliation judiciaire du bail rural
• Expulsion du preneur et des occupants
• Rejet de la nullité de la notification de préemption
• Rejet de l’expertise sur la valeur vénale
• Paiement de l’article 700 du code de procédure civile
• Prise en charge des dépens d’instance et d’appel

À faire

• Vérifier l’agrément du bailleur lors de toute cession
• Documenter la participation personnelle du preneur aux travaux
• Conserver les relevés d’activité et justificatifs de présence
• Préciser la fréquence du travail dans les attestations
• Répondre aux sommations de communication de pièces

À éviter

• Abandonner l’exploitation effective après une mise à disposition
• Se limiter à des attestations familiales imprécises
• Invoquer des clauses types comme preuve d’un aveu
• Négliger la distance entre domicile et parcelles exploitées
• Demander une expertise vénale après résiliation acquise

La mise à disposition d’un bien rural à une société agricole

L’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime impose au preneur associé de continuer à participer effectivement et en permanence aux travaux, sur les lieux, selon les usages régionaux et l’importance de l’exploitation. L’abandon de cette participation caractérise une cession prohibée du droit au bail au profit de la société.

La résiliation du bail rural pour cession prohibée

L’article L. 411-31, II, 1°, permet au bailleur de demander la résiliation en cas de contravention à l’article L. 411-35. Lorsque la mise à disposition constitue une cession prohibée, la résiliation peut être prononcée sans preuve d’un préjudice subi par le bailleur.

La preuve de la participation effective du preneur

La juridiction a retenu la résidence éloignée du preneur, son activité professionnelle distincte, l’emploi de salariés par la société et l’imprécision des attestations produites. L’absence de communication d’éléments fiscaux et comptables a également été prise en compte pour constater le défaut de participation effective et permanente.

Article 945-1 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime, Article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime, Article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime, Article 700 du Code de procédure civile