Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 26/05360 – N° Portalis 35L7-V-B7K-CM7JZ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 novembre 2025 – Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis – RG n° 25/02160

APPELANTS :

M. [V] [N] [W]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Mme [H] [N] [X]

[Adresse 4]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026/005489 du 26/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Représentés par Me Berthe Biangouo-Ngniandzian Kanza, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis, toque : 255

INTIMÉE :

S.C.I. HTD

Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Kenza Hamdache, avocat au barreau de Paris, toque : C913

Ayant pour avocat plaidant Me Jeanine Halimi, avocat au barreau des Hauts-de-Seine

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 septembre 2026, en audience publique, devant Nicolette Guillaume, Magistrate honoraire, chargée du rapport, conformément aux dispositions de l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, Président de chambre

Gérard PITTI, Conseiller,

Nicolette GUILLAUME, Magistrate honoraire,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Mélanie Métays

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Michel Rispe, Président de chambre et par Mélanie Métays, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

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FAITS ET PRÉTENTIONS

Par contrat sous seing privé en date du 19 septembre 2019, M. [P] [Q] aux droits de laquelle vient la SCI HTD, a donné à bail à M. et Mme [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], à [Localité 1], pour un loyer mensuel de 540 euros, outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le 27 septembre 2023, la société HTD a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 684,77 euros, à titre principal, correspondant à l’arrièré locatif, terme de septembre 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle.

Saisi par la société HTD par acte d’huissier de justice délivré le 27 août 2025, par ordonnance réputée contradictoire rendue le 27 novembre 2025, le juge des référés du tribunal de proximité de Saint-Denis a :

– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 septembre 2019 entre la société HTD et M. et Mme [N] concemant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4], à [Localité 1] sont réunies à la date du 27 novembre 2023 ;

– ordonné en conséquence à M. et Mme [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

– dit qu’à défaut pour M. et Mme [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HTD pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier gamissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamné solidairement M. et Mme [N] à verser à la société HTD la somme provisionnelle de 1 635,87 euros (décompte arrêté au 2 octobre 2025, incluant la mensualité d’octobre 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

– rappelé que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations provisionnelles ci-dessus prononcées ;

– autorisé M. et Mme [N] à s’acquitter de cette somme, outre l’indemnité d’occupation, en 32 mensualités de 50 euros chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

– précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de l’ordonnance :

– dit qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité, ou de l’indemnité d’occupation courante, l’intégralité du solde de la dette sera automatiquement exigible ;

– rappelé que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

– condamné solidairement M. et Mme [N] à verser à la société HTD une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 683,6l euros), à compter du 3 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

– rejeté les autres demandes plus amples ou contraires ;

– condamné in solidum M. et Mme [N] à verser à la société HTD une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné in solidum M. et Mme [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ;

– rappelé que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 17 mars 2026, M. et Mme [N] ont interjeté appel de l’ordonnance.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 21 avril 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. et Mme [N] demandent à la cour de :

– infirmer l’ordonnance du juge des contentieux de la protection de Saint-Denis en date du 27 novembre 2025 en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau :

– déclarer la société HTD mal fondée en ses demandes ;

– la débouter de toutes ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion, de transfert et séquestration des meubles, de fixation et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, de condamnation aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouter la société HTD de sa demande de condamnation au paiement d’un arriéré de loyer et,

subsidiairement, minorer la somme réclamée ;

– condamner la société HTD aux dépens de première instance et de la procédure d’appel ;

– dire qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 07 juin 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société HTD demande à la cour de :

– débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 septembre 2019 entre la société HTD et M. et Mme [N] concemant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4], à [Localité 1] sont réunies à la date du 27 novembre 2023 ;

– ordonné en conséquence à M. et Mme [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

– dit qu’à défaut pour M. et Mme [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HTD pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier gamissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamné solidairement M. et Mme [N] à verser à la société HTD la somme provisionnelle de 1 635,87 euros (décompte arrêté au 2 octobre 2025, incluant la mensualité d’octobre 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

– rappelé que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations provisionnelles ci-dessus prononcées ;

– autorisé M. et Mme [N] à s’acquitter de cette somme, outre l’indemnité d’occupation, en 32 mensualités de 50 euros chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

– précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de l’ordonnance :

– dit qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité, ou de l’indemnité d’occupation courante, l’intégralité du solde de la dette sera automatiquement exigible ;

– rappelé que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

– condamné solidairement M. et Mme [N] à verser à la société HTD une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 683,6l euros), à compter du 3 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

– rejeté les autres demandes plus amples ou contraires ;

– condamné in solidum M. et Mme [N] à verser à la société HTD une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné in solidum M. et Mme [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ;

– rappelé que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

– débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, tant principales que subsidiaires, et notamment de leurs demandes tendant à voir constater l’absence de résiliation du bail, à voir rejeter les demandes d’expulsion et de paiement, ou à voir minorer la dette locative ;

– condamner solidairement M. et Mme [N] aux entiers dépens de la procédure d’appel, avec distraction au profit de Me Hamdache, avocat de la société HTD, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

– condamner solidairement les appelants à verser à la société HTD une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositif des conclusions des parties est exactement reproduit. Il est aussi précisé qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

M. et Mme [N] contestent l’acquisition de la clause résolutoire au motif qu’ils avaient repris le paiement des loyers au jour de l’audience, prétendant ne devoir à cette date que l’équivalent de 3 mois de loyer.

Ils soutiennent que le versement des APL n’a pas été pris en compte et contestent la dette de loyer qui leur est imputée.

Ils prétendent que la résiliation du bail ne peut pas être prononcée dans ces conditions.

La société HTD sollicite le rejet des demandes des appelants.

Sur ce,

La cour rappelle que selon l’article 834 du code de procédure civile : ’dans tous les cas d’urgence, (..)le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.’

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du même code : ’ (..)le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.’

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En application de l’article 24 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989, applicable en l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Une clause résolutoire figure en page 4 du bail.

Par ailleurs, selon l’article 1355, alinéa 1er, du code civil :  »celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.’

Sur le décompte du bailleur (cf. pièce 8), seule une somme de 300 euros a été créditée le 9 octobre suivant le commandement délivré le 27 septembre 2023. Les versements de la CAF apparaissent en outre régulièrement sans que les locataires n’apportent de preuve d’autres versements qui n’auraient pas été imputés sur leur dette de loyer, deux mois après la délivrance du commandement (cf. leur pièce 4).

Il est donc établi que les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois requis, de sorte que la clause résolutoire du bail est acquise. Doit donc être confirmée l’ordonnance en ce qu’elle a jugé à ce titre, ainsi que sur l’expulsion et sur le paiement de provisions au titre d’une indemnité d’occupation.

Le juge initialement saisi a condamné solidairement M. et Mme [N] à verser à la société HTD la somme provisionnelle de 1 635,87 euros (décompte arrêté au 2 octobre 2025, incluant la mensualité d’octobre 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, leur accordant des délais de paiement.

Le décompte produit par le bailleur en pièce 8 permet effectivement d’établir le montant de la dette locative arrêtée au 2 octobre 2025 à un montant de 1 635,87 euros, incluant la mensualité d’octobre 2025.

M. et Mme [N] n’apportent pas de preuve du caractère sérieux de leurs contestations. Leur pièce 4 intitulée ’preuve de paiement’ fait état de versements entre août 2024 et mars 2026, sans toutefois qu’il soit possible d’identifier l’émetteur et le compte débité. De surcroît, le motif de virement à savoir ’loyer Mlle [N] [X]’ qui apparaît à trois reprises n’est que déclaratif et ne permet pas d’affirmer que ces sommes ont bien été versées au bailleur.

En conséquence l’ordonnance doit être également confirmée sur le montant du solde locatif.

Partie perdante, M. et Mme [N] devront supporter in solidum les dépens d’appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.

Ils seront en outre condamnés en équité et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile comme il sera dit au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne M. et Mme [N] aux dépens d’appel, avec faculté conférée au profit des avocats en ayant fait la demande du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. et Mme [N] à payer à la société HTD la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT