Ordonnance de référé du 16 Octobre 2026-N° RG 26/00253 – N° Portalis DB3W-W-B7K-FTLR

N° RG 26/00253 – N° Portalis DB3W-W-B7K-FTLR

DU 16 octobre 2026

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Z]
[W]

C/

S.C.I. ZAMITOS

Ordonnance notifiée le :

–

à AVOCAT :

SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES

Ordonnance de référé du 16 Octobre 2026-N° RG 26/00253 – N° Portalis DB3W-W-B7K-FTLR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE POINTE A PITRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU
16 OCTOBRE 2026

Nous, Thierry PITOIS-ETIENNE, président, du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assisté de Lydia CONVERTY, greffier.

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SUD JARRY représenté par son syndic la SARL PATRIMOINE IMMOBILIER, inscrite au RCS de Pointe-à-Pitre sous le numéro 419 570 726 dont le siège social est sis Immeuble le sommet-Angle des rues Forest et Fulton -JARRY – 97122 BAIE-MAHAULT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice,

Représenté par maître Viginie DUBOIS-NICOLAS de la SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDERESSE :

S.C.I. ZAMITOS, inscrite au RCS de Pointe-à-Pitre sous le numéro 490 086 717 dont le siège social est sis rue plateau pericles section leroux – 97190 LE GOSIER

non comparante, ni représentée,

D’AUTRE PART

***
Débats à l’audience du 04 septembre 2026
Date de délibéré indiquée par le président le 16 octobre 2026
Ordonnance rendue le 16 octobre 2026

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ZAMITOS est propriétaire du lot 013 de l’état descriptif de division de l’immeuble en copropriété dénommé résidence SUD JARRY sis à Houelbourg, Jarry, 97122 Baie-Mahault (97122).

Par acte de commissaire de justice du 8 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence SUD JARRY, représenté par son syndic la SARL PATRIMOINE IMMOBILIER a donné assignation à la SCI ZAMITOS d’avoir à comparaitre devant le juge des référés du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE, aux fins de voir :
Condamner la SCI ZAMITOS à payer à titre de provision au syndicat des copropriétaires de la résidence SUD JARRY, représenté par son syndic la SARL PATRIMOINE IMMOBILIER, la somme de 5 583,33 euros à titre de provision, correspondant aux charges dues au 30 avril 2026, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 09 mai 2023, Condamner la SCI ZAMITOS à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SUD JARRY, représenté par son syndic la SARL PATRIMOINE IMMOBILIER, la somme de 1 000 euros au titre des frais nécessaires de procédure, Condamner la SCI ZAMITOS à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SUD JARRY représenté par son syndic la la SARL PATRIMOINE IMMOBILIER les entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 26 juin 2026 puis renvoyée à celle du 4 septembre 2026 pour retenue. A cette date, le requérant représenté par son conseil, a soutenu les termes de son assignation et a déposé son dossier. En défense, la SCI ZAMITOS n’a ni comparu, ni ne s’est fait représenter.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé aux écritures déposées par le requérant. La décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2026, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution de la SCI ZAMITOS
Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le mérite de la demande dans la mesure où le juge estime sa saisine régulière et qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis la délivrance de l’assignation pour lui permettre de préparer sa défense, ce qui est le cas en l’espèce, un délai de plus de quinze jours s’étant écoulé entre la date de l’assignation délivrée à personne morale à la SCI ZAMITOS et la première date d’audience.

Il y a donc lieu de statuer sur les demandes du requérant.

Sur la demande provisionnelle au titre des charges impayées
En application du dernier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :
– les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;
– pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour application de cette loi, le syndic peut exiger le versement de provisions en début ou en cours d’exercice, ou de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution des travaux.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence SUD JARRY poursuit le recouvrement à l’encontre de la SCI ZAMITOS de la somme de 7180,34 euros correspondant à un arriéré de charges arrêté au 30 avril 2026.

Il est notamment produit aux débats :
Une fiche immeuble, Le contrat de syndic, Un extrait de compte arrêté au 30 avril 2026 laissant apparaître un solde débiteur de 7158,85 euros,Une mise en demeure du 9 mai 2023,Une lettre de relance après mise en demeure en date du 22 novembre 2023,Une mise en demeure en date du 29 janvier 2025,Un commandement de payer la somme de 6318,73 euros au titre des charges de copropriété du 28 juillet 2025 en date du 29 août 2025,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 avril 2021 adoptant les comptes 2020 et le budget prévisionnel 2022 (convocation et notification), Le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 décembre 2023 adoptant les comptes 2023 et le budget prévisionnel 2024 (convocation et notification), Le procès-verbal de l’assemblée générale du13 juin 2024 adoptant les comptes 2023 et le budget prévisionnel 2025 (convocation et notification), Le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2025 adoptant les comptes 2024 (convocation et notification), Le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juillet 2025 adoptant le budget prévisionnel 2026 (convocation et notification), La répartition des charges des exercices 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025, les appels de fonds correspondants ainsi que les appels de fonds des 1er et 2ème trimestres 2026,
Il ressort de l’extrait de compte de la SCI ZAMITOS qu’à la date du 1er avril 2026, celui-ci présentait un solde débiteur de 7 158,85 euros à la date du 1er janvier 2026 suivant extrait de compte en date du 3 septembre 2026.

Par ailleurs, il échet de constater que le décompte du syndicat inclut divers frais de mise en demeure, de commandement de payer, de frais de constitution d’assignation, de droit de plaidoirie et d’avocat.

A cet égard, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 10-1 ne pose qu’une règle d’imputation de ces frais de toute nature. Il s’en évince que ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, lorsqu’ils sont visés par plusieurs textes. Ainsi, il convient de déduire les frais et honoraires de transmission à huissier et de commandement de payer, facturés le 24 avril 2025, et 12 juin 2025, soit respectivement 90 et 183,44 euros qui relèvent de la catégorie des dépens.

Il en va de même des frais de transmission du dossier au commissaire de justice de 90 euros débités le 28 juillet 2025, les honoraires de Me [T] d’un montant de 186,02 euros débités le 22 septembre 2025, ou encore les frais de constitution du dossier pour transfert à l’avocat d’un montant de 275 euros débités le 26 septembre 2025 qui relèvent, selon le cas de la catégorie des dépens et des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, déduction faite de ces frais, le montant de la provision sollicitée doit être ramenée à la somme non sérieusement contestable de 6 334,39 euros (7 158,85 € – 90 € – 183,44 € – 90 € – 186,02 € – 275 €). La SCI ZAMITOS sera donc condamnée à payer cette somme à titre provisionnel majorée des intérêts de retard à compter de la présente décision.

III. Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI ZAMITOS, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance. Il y a lieu également de condamner la SCI ZAMITOS à verser au requérant, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant en dernier ressort, par ordonnance réputée contradictoire et prononcée publiquement par sa mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir mais dès à présent :

CONDAMNONS la SCI ZAMITOS à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SUD JARRY représenté par son syndic en exercice la SARL PATRIMOINE IMMOBILIER, une provision de 6 334,39 euros (six mille trois cent trente-quatre euros et trente-neuf centimes) au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 30 avril 2026 ;

DISONS que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS la SCI ZAMITOS aux dépens de l’instance ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence SUD JARRY représenté par son syndic en exercice la SARL PATRIMOINE IMMOBILIER, la somme de 1000 € (mile euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente ordonnance à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la minute de la présente ordonnance a été signée électroniquement par le Président et par le Greffier.