RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00594 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HGS6

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT
DU 12 OCTOBRE 2026
–
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. MCJD ANDY
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Isabelle CLOTAGATIDE KARIM, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substituée par Me Valentin PAUL, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [A] [F]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Jean Christophe MOLIERE de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 97411-2026-001025 du 07/04/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1] DE [Localité 2])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Pascaline PILLET,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 14 Septembre 2026

DÉCISION :

Contradictoire
EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date des 5 juin 2025 et 21 juillet auquel il convient de se reporter pour plus ample exposé par application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI MCJD ANDY a assigné Madame [A] [F] devant le Juge des contentieux de la protection de Saint Denis afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire que soit :
– déclaré le congé délivré le 3 janvier 2024 valide,
– juger que Madame [A] [F] est occupante sans droit ni titre depuis le 14 août 2024,
– ordonner en conséquence la libération des lieux par Madame [A] [F] dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à complète libération des lieux,
– dire que le juge de l’exécution est compétent pour liquider l’astreinte,
– ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de Madame [A] [F], tant de sa personne que de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin,
– ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un endroit approprié aux frais, risques et périls de la défenderesse,
– condamner Madame [A] [F] au paiement d’une somme de 2.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’appui de sa demande, elle expose être devenue propriétaire d’un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4], par acte notarié du 24 décembre 2021, lequel était occupé par Madame [A] [F] en vertu d’un bail d’habitation conclu le 9 août 2018 ; qu’elle a été informée par l’[Localité 5] de l’insalubrité du logement par courrier du 30 octobre 2023 ; que les professionnels mandatés pour réaliser les travaux ont préconisé la démolition du bien au regard du coût des reprises à réaliser ; qu’elle a en conséquence délivré par acte de commissaire de justice le 3 janvier 2024 à Madame [A] [F] un congé pour motif légitime et sérieux aux fins de procéder à la démolition du bien ; que Madame [A] [F], qui a demandé un délai pour quitter les lieux, s’est en réalité maintenue dans le logement. Elle soutient que son congé a valablement été délivré au regard du délai dans lequel il l’a été et de son motif, et que la défenderesse est par conséquent occupante sans droit ni titre.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 septembre 2025 et renvoyée à cinq reprises. Elle a été retenue à l’audience du 14 septembre 2026.

Aux termes de ses conclusions du 17 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, Madame [A] [F] sollicite la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 8.000€ en réparation de son trouble de jouissance, outre 2.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 au profit de la SELARL SELLY MOLIERE AVOCATS ASSOCIES.
A l’appui de ses demandes, elle expose avoir conclu un contrat de bail le 15 août 2018 d’un bien devenu la propriété de la demanderesse le 24 décembre 2021 ; que face à l’état du logement, elle a saisi l’[Localité 5] pour qu’elle réalise un contrôle de salubrité, qui a été effectué le 3 octobre 2023 à la suite duquel l’[Localité 5] l’a informée engager une procédure de traitement de l’insalubrité prévue aux articles L511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ; qu’après la délivrance du congé par la bailleresse, une procédure contradictoire préalable à la prise d’un arrêté de traitement de l’insalubrité a été mise en oeuvre par l’[Localité 5], ce dont la bailleresse a été informée par courrier du 30 mai 2024, à la suite de quoi le bien a fait l’objet d’une déclaration d’insalubrité par arrêté préfectoral du 1er août 2024.
Elle souligne que la bailleresse n’a pas respecté son obligation de relogement contrairement aux obligations mises à sa charge par l’arrêté ; qu’elle a dû quitter le logement en raison de son état, de sorte que les demandes du bailleur sont sans objet.
Elle expose que le rapport dressé par l’[Localité 5] est accablant ; qu’elle a vécu dans un logement insalubre pendant un certain temps avec ses quatre enfants, ce qui justifie de lui allouer une somme de 8.000 euros au titre du trouble de jouissance.

Aux termes de ses dernières conclusions reçues le 2 septembre 2026, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, la SCI MCJD ANDY reprend les prétentions et moyens de son assignation. Elle précise que la défenderesse est toujours dans les lieux et qu’elle même ne peut y pénétrer. Elle ajoute que la demande d’indemnisation pour trouble de jouissance ne saurait prospérer dès lors qu’elle a notifié son congéà la locataire avant que l’arrêté ne soit pris.

La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 12 octobre 2026,

MOTIFS

L’article L.213-4-3 du code de l’organisation attribue compétence au Juge des contentieux de la protection pour connaître, à charge d’appel, des actions aux fins d’expulsion des occupants sans droit ni titre des immeubles à usage d’habitation.

A titre liminaire, il y a lieu de relever que Madame [A] [F] fait état d’un manquement du bail à son obligation de relogement sans formuler de demande en lien, de sorte que ce moyen ne sera pas examiné.

Sur la demande d’expulsion

Madame [A] [F] occupait le logement en vertu d’un contrat de bail.

La SCI MCJD ANDY justifie avoir délivré un congé à Madame [A] [F], laquelle n’en conteste pas la validité.

Madame [A] [F] soutient avoir quitté les lieux et être hébergée par le CCAS. Cependant, elle ne produit aucun justificatif de ce fait.

Dès lors, au regard de ces éléments, il y a lieu de considérer que Madame [A] [F] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4] et d’en ordonner l’expulsion selon les modalités prévues en dispositif.

Il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte, dès lors que la demanderesse bénéficie des voies d’exécution forcée pour assurer l’exécution de la présente décision. Il sera fait renvoi aux disposition du code des procédures civiles d’exécution concernant le sort des meubles.

Sur la demande reconventionnelle

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:
– De délivrer au preneur la chose et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.
– D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
– D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
– D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
– il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
– les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,
– la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisation et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
– les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de
production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En l’espèce, le logement litigieux a fait l’objet d’un arrêté de traitement de l’insalubrité n° 24-1534 du 1er août 2024.
Il ressort de cet arrêté que le logement présente les caractéristiques d’un logement insalubre notamment du fait :
– de l’utilisation de matériaux inadaptés (tôle, bois, contreplaqué, WC sommairement aménagés) ;
– de la détérioration des matériaux de construction (tôles oxydées, décrochement de béton, présence de lézardes)
– d’un défaut de stabilité et d’étanchéité du bâti (menuiseries détériorées, défauts de jonction mur/toiture),
– d’un défaut des dispositifs de collecte et d’évacuation des eaux pluviales ;
– d’une humidité excessive dans le logement ;
– d’un défaut d’éclairement naturel dans les pièces principales (chambre 2, salle à manger);
– d’un défaut de ventilation des pièces de service et d’une pièce principale (salle à manger dépourvue d’ouvrant sur l’extérieur, séjour) ;
– d’une superficie insuffisante d’une pièce principale (salle à manger) ;
– d’un défaut d’isolation acoustique entre despièces principales (chambre 4,5) ;
– d’un manque de pureté de l’air distribué dans le logement ;
– d’une cuisine insuffisamment équipée ;
– d’une installation électrique insuffisamment sécurisée.

Il résulte de ces constatations que Madame [A] [F] a souffert d’un trouble de jouissance.
Certains désordres ne peuvent être datés que du 3 octobre 2023, date à laquelle l’enquête a été effectuée par l’[Localité 5], en l’absence de preuve de leur date d’apparition ou d’information quant à leur état lors de la prise à bail. Il en est ainsi de la détérioration des matériaux de construction, humidité excessive dans le logement, menuiseries détériorées, cuisine insuffisamment équipée.
D’autres existent depuis la conclusion du bail en 2018 pour être structurels : l’utilisation de matériaux inadaptés, défauts de jonction mur/toiture, défaut des dispositifs de collecte et d’évacuation des eaux pluviales, défaut d’éclairement naturel dans les pièces principales, défaut de ventilation des pièces de service et d’une pièce principale, superficie insuffisante d’une pièce principale, défaut d’isolation acoustique entre despièces principales, manque de pureté de l’air distribué dans le logement, installation électrique insuffisamment sécurisée.
Il peut être relevé que ces désordres affectent de nombreuses pièces du logement : cuisine, salle à manger, salon, WC, chambre 2, 4, 5.
Il est rappelé que Madame [A] [F] est occupante sans droit ni titre depuis le 14 août 2024 conformément au congé qui lui a été délivré, dont la validité n’est pas contestée.

Il ressort de la jurisprudence que l’ancien bailleur conserve la charge des dettes et des fautes contractuelles nées de son fait avant le transfert de propriété, de sorte que ne saurait être mis à la charge de la SCI MCJD ANDY l’indemnisation des troubles de jouissance subis par Madame [A] [F] du fait du défaut de délivrance imputable au précédent bailleur.
Cependant, ces manquements ont perduré à compter de l’achat du bien immobilier par la SCI MCJD ANDY le 24 décembre 2021, qui a par conséquent manqué à son obligation de délivrance à compter de cette date.

Aussi, au regard de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande d’indemnisation pour trouble de jouissance et de condamner la SCI MCJD ANDY à verser à Madame [A] [F] la somme de 4.000 euros.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties supportera ses propres dépens.

Ni l’équité ni la situation économique des parties ne justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6], par jugement contradictoire, et en premier ressort,

CONSTATE que Madame [A] [F] est occupante sans droit ni titre de l’immeuble situé [Adresse 5],

ORDONNE l’expulsion de Madame [A] [F], ainsi que celle de tous occupants de son chef de ce lieu, au besoin avec le concours de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions de l’article L 433- 1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la SCI MCJD ANDY à verser à Madame [A] [F] la somme de 4.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ par mise à disposition le 12 octobre 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE