[M] [J]

C/

[R] [V] veuve [K]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 20 OCTOBRE 2026

N° RG 24/01238 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GQWG

Décision déférée à la Cour : jugement du 30 août 2024,

rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montbard – RG : 11-24-23

APPELANTE :

Madame [M] [J]

née le 26 Août 1966 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Caroline LECLERC, membre de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 46

INTIMÉE :

Madame [R] [K] née [V]

née le 23 Novembre 1935 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Thibault LEVERT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 24

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 septembre 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Chloe GARNIER, Conseillère,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 20 octobre 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [R] [K] a donné à bail à Mme [M] [J] une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant un loyer de 470 euros par mois à compter du 30 janvier 2017.

Considérant que son état de santé était affecté par l’humidité et les infiltrations dans son logement, Mme [M] [J] a déposé plainte le 12 juillet 2021 pour mise en danger de la vie d’autrui par violation manifestement délibérée d’une obligation de sécurité ou de prudence, et a saisi le maire de la commune d'[Localité 6] invoquant l’insalubrité de l’habitation.

Son assureur de protection juridique a diligenté un expert qui a conclu le 18 octobre 2021 à l’état d’insalubrité du logement.

Un congé pour vente a été signifié le 11 mai 2022 à Mme [J].

Par ordonnance de référé du 13 septembre 2022, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon a ordonné une mesure d’expertise judiciaire.

M. [X] a déposé son rapport le 14 février 2023.

Mme [J] a restitué les clés du logement au propriétaire le 25 mars 2023.

Par acte du 9 mars 2024, Mme [M] [J] a assigné Mme [K] devant le juge du contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins d’obtenir une réduction puis une suppression du montant du loyer pour logement insalubre ainsi que l’indemnisation de son préjudice.

Par jugement du 30 août 2024, le tribunal de proximité de Montbard a :

– Condamné Mme [R] [K] à régler à Mme [M] [J] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

– Débouté Mme [M] [J] de sa demande de réduction du loyer et de suppression du loyer ;

– Débouté Mme [M] [J] de sa demande de paiement des loyers trop perçus pour la somme de 1.723,05 euros ;

– Condamné Mme [M] [J] à verser à Mme [R] [K] la somme de 8 696 euros au titre des loyers impayés du 9 mars 2021 au 30 novembre 2022 ;

– Débouté Mme [R] [K] du surplus de ses demandes ;

– Condamné Mme [R] [K] aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire et dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Mme [M] [J] a interjeté appel de l’ensemble des dispositions du jugement le 4 octobre 2024, le jugement lui ayant été signifié le 9 octobre 2024.

Selon conclusions d’appelant déposées au greffe le 16 octobre 2025, Mme [J] demande à la cour de :

– Infirmer le jugement prononcé le 30 août 2024 en ce qu’il l’a débouté de ses demandes de réduction de loyer, de suppression du loyer, de paiement des loyers trop perçus, et en ce qu’il l’a condamnée à verser à Mme [K] la somme de 8 696 euros.

– Juger Mme [J] bien fondée en ses demandes.

– Juger que le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] est manifestement insalubre.

– Réduire le montant du loyer à la somme de 156,66 euros par mois du 1er mai 2020 au 14 février 2023.

– Supprimer le montant du loyer du 15 février 2023 au 25 mars 2023.

– Condamner Mme [K] à lui verser la somme de 1 723,05 euros à titre de loyers trop perçus outre intérêts légaux à compter du 9 mars 2024.

– Juger que les sommes sollicitées au titre des loyers impayés antérieurs au 24 avril 2021 sont prescrites.

– Condamner Mme [K] à restituer à Mme [J] la somme de 300 euros + MEMOIRE perçue au titre des exécutions spontanées arrêtées au mois de juillet 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir.

– Confirmer le jugement pour le surplus.

– Y ajoutant, condamner Mme [K] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

– Condamner Mme [K] aux entiers dépens d’appel.

Par conclusions d’intimée, déposées au greffe le 14 mai 2025, Mme [K] demande à la cour de :

– Déclarer Mme [K] recevable et bien fondée en son appel incident.

– Confirmer le jugement du 30 août 2024 en ce qu’il a débouté Mme [J] de sa demande de réduction de loyer, de suppression de loyer et de paiement de loyers trop perçus.

– Infirmer le jugement du 30 août 2024 en ce qu’il a condamné Mme [K] à régler à Mme [J] une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts et en ce qu’il a condamné Mme [J] à régler une somme de 8 696 euros au titre des loyers impayés en déboutant Mme [K] du surplus de ses demandes et en la condamnant aux dépens.

– Statuant à nouveau, condamner Mme [J] à lui régler la somme de 8 775 euros au titre des loyers impayés conformément au rapport d’expertise.

– Débouter Mme [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires.

– Condamner Mme [J] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties constituées pour un exposé complet de leurs moyens.

MOTIFS

Sur la réduction et la suppression des loyers

Selon l’article 1719 1° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de  » délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.  »

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors de la signature du bail, rappelle que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 énonce que le logement doit assurer le clos et le couvert, protéger contre les infiltrations d’air parasites, présenter un réseau de branchements d’électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité, et permettre une aération suffisante.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur lors de la saisine du juge de proximité de [Localité 7] dispose :

’Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. ( ’)’.

Mme [J] fait état du rapport d’expertise judiciaire qui a confirmé l’insalubrité de son logement en raison de l’absence de système de chauffage, de ventilation, d’isolation thermique et d’étanchéité à l’air et à l’eau. Elle rappelle que le conduit de cheminée n’était pas tubé ce qui rendait dangereux son utilisation et confirme l’absence d’installation permettant un chauffage normal dans une maison de 74 m². L’expert a conclu à la responsabilité du bailleur, les fuites et l’absence d’isolation n’étant pas récents. Les travaux de réparation sont estimés par l’expert à 2/3 du prix de vente de l’immeuble.

Mme [J] reproche au premier juge, qui a pourtant constaté l’insalubrité du logement, d’avoir ajouté une condition non prévue à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 en conditionnant la réduction ou la suppression du loyer à une condition d’inhabitabilité du logement, le bail devant continuer à courir.

Mme [K] affirme avoir mis en location un logement équipé d’un système de chauffage fonctionnel et suffisant (insert et radiateur électrique) et considère que le logement s’est progressivement dégradé du fait par la locataire de l’absence d’entretien du bien, de la non utilisation de l’insert et du radiateur électrique et d’une utilisation inappropriée du poêle à pétrole ce qui a généré les moisissures. L’expert judiciaire n’a pas été suffisamment précis n’ayant pas réalisé une étude complète du chauffage et de l’isolation de la maison. En conséquence, elle estime qu’elle ne peut être tenue pour responsable de la dégradation du logement et que Mme [J] doit être déboutée de sa demande de réduction et de suppression des loyers.

La cour constate que Mme [J] a pris en location à compter du 30 janvier 2017 une maison de 64 m² construite avant 1949 comportant un chauffage collectif et un réseau électrique remis aux normes. L’état des lieux d’entrée illisible mentionne seulement l’existence d’un insert. La locataire affirme avoir constaté les désordres dès 2019 et avoir informé à plusieurs reprises la bailleresse sans toutefois communiquer de courrier recommandé.

Le 18 octobre 2021, l’expert amiable diligenté par la compagnie d’assurance a estimé à 24 106 euros le coût des réparations à prendre en charge par le bailleur compte tenu des infiltrations d’eau constatées en toiture et par les huisseries vétustes, de la ventilation insuffisante (pas de VMC) et de l’absence de chauffage principal. Mme [K] a été mise en demeure de faire réaliser les travaux par l’assureur le 21 octobre 2021 puis le 3 février 2022.

L’expert judiciaire a conclu que ’le logement n’est pas en état de servir à sa destination d’habitation car il n’est pas équipé d’un système de chauffage, il n’est pas ventilé, il n’est pas isolé thermiquement et il est, par endroits, pas hors d’eau ni hors d’air’. Il précise que la maison n’est pas chauffée en totalité, que le logement n’est pas équipé d’un système de ventilation, que l’isolation thermique est presque inexistante les murs n’étant pas isolés, que la toiture vétuste n’est plus étanche tout comme les portes extérieures non étanches à l’air. L’absence de ventilation et d’isolation thermique date du début de la location. Concernant les fuites d’eau en toiture et le problème des portes, l’expert n’a pu dater leur apparition mais considère qu’ils ne sont pas récents compte tenu des taches de moisissures. Il n’a pas réalisé une étude complète du chauffage et de l’isolation. Concernant l’insert, l’expert a rappelé qu’il ne peut constituer qu’un chauffage d’appoint et qu’il ne dessert pas toutes les pièces (notamment la chambre du rez-de-chaussée et une des chambres à l’étage). Il a également conclu que la présence de moisissures est principalement due à l’absence de ventilation du logement qui empêche d’évacuer l’humidité et non exclusivement à l’utilisation d’un poêle à pétrole.

Contrairement aux allégations de Mme [K] de mauvais usage des lieux par la locataire, l’expertise amiable faisait déjà état de la présence de moisissures, des infiltrations d’eau en toiture et de l’absence de ventilation antérieurement à l’acquisition en septembre 2022 par Mme [J] d’un poêle à pétrole.

Le diagnostic de performance énergétique confirme que les murs et le plancher bas sont insuffisamment isolés et que l’isolation de la toiture et des fenêtres est moyenne.

En conséquence, il convient de relever que les désordres constatés portent atteinte à la décence du logement loué, le bailleur ne pouvant soutenir que les dégradations progressives sont liées à l’utilisation inappropriée des lieux par la locataire. Pour autant, le logement ne peut être déclaré insalubre dès lors qu’il n’a pas été déclaré dangereux pour la santé des occupants.

Par ailleurs, à défaut de démontrer une impossibilité d’utiliser les lieux (Civ. 3ème, 5 novembre 2003, pourvoi n°02-10.964) ce qui n’est pas justifié en l’espèce, la locataire ne peut légitimement se prévaloir de l’exception d’exécution et suspendre le paiement des loyers.

Mme [J] n’a pas plus saisi le tribunal de proximité de Montbard aux fins de voir réaliser les travaux mais aux fins de voir réduire le montant des loyers puis de les supprimer. Or l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, si le logement ne répond pas aux critères de décence, le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, détermine les travaux à réaliser et le délai de leur exécution et peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’issue des travaux. En conséquence et faute pour le juge d’avoir été saisi d’une demande de travaux, il n’avait pas le pouvoir d’ordonner la suspension des loyers au visa de ce texte (Civ 3ème 3 décembre 2020 pourvoi n°19-23.216).

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté Mme [J] de sa demande de réduction et de suppression de loyer, et par conséquent de sa demande de restitution d’un trop versé.

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [K] sollicite l’infirmation du jugement qui l’a condamnée à verser une somme de 2 000 euros en réparation du préjudice moral et physique subi par Mme [J]. Elle indique avoir procédé au remplacement du ballon d’eau chaude et à la modification de la serrure de la porte d’entrée et ne veut pas être tenue pour responsable du manque d’hygiène manifeste de sa locataire qui n’a pas entretenu les lieux et notamment l’insert.

La cour constate que Mme [K] a été mise en demeure le 21 octobre 2021 puis le 3 février 2022 par la compagnie d’assurance Pacifica de remédier aux désordres affectant le logement indécent occupé par Mme [J]. Elle avait également été convoquée à deux reprises par l’expert amiable mais ne s’est pas présentée.

Si elle a accepté de prendre en charge le coût du remplacement du chauffe-eau le 13 avril 2022, sur demande de la locataire, Mme [K] a fait délivrer le 11 mai 2022 un congé pour vendre la maison au prix de 35 000 euros puis a manifesté devant l’expert judiciaire la volonté de ne pas procéder aux travaux exigés pour rendre décent le logement.

En conséquence, le premier juge a arbitré à juste titre le préjudice subi par la locataire pendant plusieurs années à la somme de 2 000 euros. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les loyers impayés

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Selon l’article 2224 du code civil, le délai de prescription court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 2241 du code civil dispose que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, l’article 2242 de ce code précisant que cette interruption produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

Seule une initiative du créancier de l’obligation peut interrompre la prescription et lui seul peut revendiquer l’effet interruptif de son action et en tirer profit (3ème Civ., 19 mars 2020, pourvoi n° 19-13.459).

Il résulte par ailleurs de l’article 64 du code de procédure civile que constitue, pour le défendeur à une action, une demande en justice interrompant la prescription celle par laquelle il prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire (2ème Civ., 1er février 2018, pourvoi n° 17-14.664, publié).

Selon encore l’article 2239 du code civil, la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.

Il est jugé que la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit (2ème Civ., 31 janvier 2019, pourvoi n° 18-10.011, publié ; 3ème Civ., 19 mars 2020, pourvoi n° 19-13.459, publié).

Il en résulte que le demandeur à l’action bénéficie de l’effet cumulé de l’interruption par son assignation en référé et de la suspension jusqu’au terme du dépôt du rapport d’expertise.

S’il est enfin jugé que le moyen qui postule que l’effet suspensif de prescription peut profiter au défendeur à la mesure d’expertise selon les chefs de mission confiés à l’expert n’est pas fondé (3ème Civ., 6 mars 2025, pourvoi n°23-16.269), il se déduit toutefois des textes précités que le défendeur à la mesure d’expertise bénéficie d’un tel effet suspensif s’il s’associe expressément à la demande d’expertise ou présente lui-même une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert afin de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond.

Mme [K] a sollicité le paiement d’un arriéré locatif de 8 775 euros, somme qui a été retenue par l’expert correspondant à la période 2021-2022 et janvier 2023. Le tribunal a considéré que la demande reconventionnelle en paiement des loyers procédait des mêmes relations contractuelles de sorte que l’action intentée en référé par Mme [J] pour voir désigner un expert judiciaire aux fins de constater l’état du logement avait interrompu l’action en paiement des loyers impayés. Pour autant, le tribunal a constaté que ni l’assignation, ni l’ordonnance de référé n’avaient été communiquées de sorte que l’action en paiement des loyers antérieure au 9 mars 2021 était prescrite compte tenu de la date d’assignation devant le tribunal de proximité de Montbard (9 mars 2024). Il a condamné Mme [J] à régler une somme de 8 696 euros au titre des loyers dus du 9 mars 2021 au 30 novembre 2022 sans expliciter son calcul.

Mme [K] soutient que le litige concerne les mêmes parties dans le cadre d’un bail de sorte que sa créance ne peut être déclarée partiellement prescrite et qu’elle est bien fondée à obtenir la condamnation de Mme [J] à lui régler la somme de 8 775 euros conformément au rapport d’expertise judiciaire.

Mme [J] considère que l’interruption de la prescription ne profite qu’à la partie qui a sollicité la mesure en référé et que Mme [K] n’a sollicité la condamnation de la locataire au paiement des loyers que par conclusions remises au fond le 24 avril 2024. Elle en déduit que l’expertise n’a pas interrompu la prescription à son égard et que les sommes réclamées antérieurement au 24 avril 2021 sont prescrites à hauteur de 690,20 euros. Elle remet en cause le montant tel que calculé par le juge de proximité et rappelle qu’il convient aussi de déduire le montant des APL reçues par le bailleur ainsi que celles qu’il aurait pu percevoir s’il avait continué d’envoyer des quittances de loyers à la CAF. Elle précise enfin avoir procédé à des paiements partiels au cours de l’année 2025 à hauteur de 60 euros par mois entre le 4 février 2025 et le 2 juillet 2025 soit 300 euros au total.

Il doit être constaté qu’à hauteur de cour la décision du juge des référés n’a pas été communiquée tout comme l’assignation en référé. Par ailleurs, Mme [K] ne prouve pas qu’elle s’est associée à la demande d’expertise ou qu’elle a sollicité un complément de mission par l’expert. Enfin, seul le décompte correspondant au courrier adressé par la bailleresse à la locataire le 1er décembre 2022 est communiqué (loyer dû au 30 novembre 2022 de 8 721 euros). L’expert judiciaire n’a pas plus joint à son rapport le décompte des loyers dus mais a retenu une somme de 8 775 euros concernant la période 2021-2022 et le mois de janvier 2023.

Il convient d’en déduire que l’assignation en référé expertise n’a pas interrompu la prescription à l’égard de Mme [K] qui n’a sollicité le paiement des loyers impayés que par conclusions du 24 avril 2024. En conséquence, sa demande est prescrite avant le 24 avril 2021.

Par ailleurs, le décompte du 1er décembre 2022 ne prend pas en compte les APL versées à hauteur de 26 euros en août et en septembre 2021 par la CAF à la propriétaire. Mais Mme [J] ne peut soutenir que la propriétaire doit être déchue d’une somme de 416 euros qui correspondrait au minima perçus au titre des APL si la propriétaire avait remis à la CAF des quittances dès lors que la locataire s’est abstenue de régler l’intégralité du loyer dû.

Dès lors que Mme [K] cantonne sa demande de loyers à la somme de 8 775 euros, il y a lieu de considérer que cette somme correspond à 25 mois de loyers à 351 euros par mois dont il convient de déduire les quatre premiers mois de l’année 2021 (la demande étant prescrite avant le 24 avril 2021) soit la somme de 1 404 euros ainsi que les trois versements de 26 euros par la CAF (en juillet, août et septembre 2021).

En conséquence, Mme [J] doit une somme de 7 293 euros.

Ainsi, le jugement doit être infirmé en ce que le tribunal a condamné Mme [J] à régler une somme de 8 696 euros au titre des loyers dus entre le 9 mars 2021 et le 30 novembre 2022 et celle-ci sera condamnée à régler à Mme [K] la somme de 7 293 euros dont il convient de déduire 300 euros déjà réglés en cours d’instance (entre février et juillet 2025, versés en compte CARPA), soit la somme de 6 993 euros.

Sur les frais du procès

Le jugement déféré est confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance.

Mme [J], qui succombe, sera condamnée à supporter les dépens d’appel.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement et par décision contradictoire :

– Infirme le jugement du 30 août 2024 en ce qu’il condamne Mme [M] [J] à verser à Mme [R] [K] la somme de 8 696 euros au titre des loyers impayés entre le 9 mars 2021 et le 30 novembre 2022 ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant du chef réformé et y ajoutant :

– Condamne Mme [M] [J] à verser en deniers ou quittances à Mme [R] [K] la somme de 7 293 euros au titre des loyers impayés ;

– Condamne Mme [M] [J] aux dépens d’appel ;

– Rejette les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président