Résolution d’une vente immobilière : défaut de qualité à agir et preuve de l’aménagement du jardin public

La résolution d’un contrat ne peut être demandée que par une partie contractante ou par celui qui établit sa qualité d’ayant droit. Sur le fondement de l’article 1165 du code civil, la cour relève que la SCI acquéreuse n’était partie à aucun des actes litigieux et que les actes ne portaient pas sur le même bien immobilier. La servitude éventuellement attachée au fonds ne lui conférait donc pas qualité pour solliciter la résolution de la vente. La cour pouvait relever d’office cette irrecevabilité après débat contradictoire, conformément à l’article 125 du code de procédure civile. Elle constate en outre l’absence de preuve d’une inexécution de l’obligation d’aménager un jardin public : les procès-verbaux établissaient l’accès du public, la présence d’allées et de bancs, ainsi qu’un panneau identifiant le jardin public. La demande de restitution et l’indemnisation corrélative étaient donc rejetées, la résolution étant irrecevable et infondée. La pose de portails à deux vantaux, alors que l’acte autorisait seulement des portillons, constituait une faute au sens de l’article 1240 du code civil. Le coût de remise en état, chiffré par les services techniques et non utilement contesté, a été retenu. Les dépens et frais irrépétibles ont été maintenus sur le fondement des articles 699 et 700 du code de procédure civile.

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Une SCI reprochait à une commune de ne pas respecter les conditions de cession d’une parcelle destinée notamment à accueillir un jardin public. La cour déclare irrecevables les demandes de résolution et de restitution, la SCI n’ayant pas qualité pour agir, et constate l’absence de manquement prouvé concernant le jardin. Elle confirme l’indemnisation due à la commune pour la remise en état.

En 1975, une société propriétaire d’un vaste terrain a cédé à une commune une parcelle comprenant un bâtiment, à prix symbolique, afin notamment d’y aménager un jardin public. Les actes prévoyaient aussi des modalités de séparation entre les fonds, avec une haie, un grillage et des portillons. Une vente authentique intervenue en 1980 a repris ces charges et conditions.

La SCI Côte Basque, devenue propriétaire d’une partie du fonds voisin, a reproché à la commune de ne pas respecter ses engagements. Elle a demandé la résolution des actes, la restitution des biens et une indemnisation. La commune a sollicité reconventionnellement le remboursement des travaux nécessaires après le remplacement de portillons par des portails à deux vantaux.

La cour déclare irrecevables les demandes de résolution et de restitution, faute de qualité à agir, et constate en outre l’absence de manquement prouvé concernant le jardin public. Elle confirme la condamnation de la SCI à indemniser la commune pour la remise en état.

• Établir la qualité de partie contractante ou d’ayant droit
• Identifier un acte portant sur le même bien immobilier
• Rapporter la preuve d’une inexécution de l’obligation d’aménager un jardin public
• Vérifier l’accessibilité au public et les aménagements effectivement présents
• Comparer les ouvrages installés avec ceux expressément autorisés par l’acte
• Établir une faute, un dommage et un coût de remise en état
• Produire une contestation chiffrée et étayée de l’évaluation adverse

• Procès-verbaux de constats des 14 janvier et 13 novembre 2020
• Panneau d’entrée mentionnant le jardin public et ses horaires d’ouverture
• Constat des allées et bancs publics accessibles au public
• Procès-verbal du 2 septembre 2020 constatant les portails à deux vantaux
• Évaluation de 10 332 euros établie par les services techniques municipaux

La SCI Côte Basque ne récupère ni les biens ni une indemnité et doit supporter le coût de remise en état des ouvrages irréguliers. La commune conserve les bénéfices du jugement et obtient une indemnisation complémentaire au titre de la procédure d’appel.

• Exclusion des demandes de résolution et de restitution
• Rejet de la demande d’indemnité d’occupation
• Condamnation à 10 332 euros pour remise en état
• Paiement des dépens de première instance et d’appel
• Paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la qualité de partie ou d’ayant droit
• Comparer les biens visés par les actes successifs
• Produire les titres et leurs annexes complètes
• Documenter l’usage et l’accessibilité du jardin
• Chiffrer précisément les travaux de remise en état

À éviter

• Demander la résolution sans établir sa qualité à agir
• Assimiler une servitude à un transfert de qualité contractuelle
• Installer des ouvrages différents de ceux autorisés
• Invoquer une inexécution sans preuve matérielle suffisante
• Contester un chiffrage sans élément technique contradictoire

La qualité à agir en résolution d’un contrat

La résolution fondée sur l’article 1184 du code civil peut être demandée par la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté. En application de l’article 1165 du même code, les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties. La qualité d’ayant droit devait donc être démontrée. La seule invocation d’une servitude ne suffisait pas, les actes d’acquisition ne portant pas sur le même bien. La cour a relevé d’office l’irrecevabilité conformément à l’article 125 du code de procédure civile, après débat contradictoire.

La preuve de l’inexécution d’une obligation contractuelle

La demanderesse devait établir que la commune n’avait pas aménagé le jardin public. Les procès-verbaux produits révélaient un lieu accessible au public, doté d’allées, de bancs et d’un panneau mentionnant sa qualité de jardin public. L’absence de référencement sur le site municipal ou l’absence d’aménagements spécifiques pour les personnes à mobilité réduite ne suffisait pas à caractériser une inexécution des obligations prévues aux actes.

La faute résultant du remplacement de portillons

Les actes autorisaient des ouvertures équipées de portillons, et non l’installation de portails à deux vantaux. Même à supposer une servitude établie, le remplacement des ouvrages existants constituait une faute au sens de l’article 1240 du code civil. Le coût de remise en état, fixé par le directeur des services techniques à 10 332 euros, a été retenu faute de contestation étayée.

Article 450 du Code de procédure civile, Articles 805 et 907 du Code de procédure civile, Article 954 du Code civil, Articles 1156, 1157, 1158 et 1161 du Code civil, Article 1165 du Code civil, Article 1184 du Code civil, Article 125 du Code de procédure civile, Article 700 du Code civil, Article 691 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 456 du Code de procédure civile