Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 23 OCTOBRE 2026

(n°2026/ 270 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/11171 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJT3V

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Avril 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] – RG n° 20/02258

APPELANTE

La SCI PASTEUR, société civile immobilière, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 423 594 290

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Ayant pour avocat plaidant Me Jérémie BOULAY, avocat au barreau de PARIS, toque :

D 0748

INTIMÉE

Société GAMBETTA ÎLE-DE-FRANCE, société coopérative d’intérêt collectif à forme anonyme à capital variable , prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 552 096 703

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Nathalie LE SENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Ayant pour avocat plaidant Me Jérôme MARTIN de la SELARL d’avocats MARTIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque 😛 158

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Juillet 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Claude CRETON, magistrat honoraire excerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

M. Claude CRETON, magistrat honoraire excerçant des fonctions juridictionnelles

Greffière lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Marie Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

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FAITS ET PROCÉDURE

Faisant suite à une première promesse qui n’a pas abouti à la réalisation de la vente, la SCI Pasteur a consenti le 15 juin 2017 à la société Gambetta Île-de-France (la société Gambetta) une nouvelle promesse unilatérale de vente au prix de 2 516 000 euros de deux biens immobiliers situés à Bagnolet, [Adresse 3] et [Adresse 4], sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire autorisant la réalisation d’un ensemble immobilier d’une surface plancher de 2 470 m² à usage d’habitation en accession à la propriété, dont 35 % de logements sociaux.

Il a été prévu le versement par la société Gambetta d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 251 600 euros couverte par une garantie autonome à première demande d’un établissement financier, susceptible d’être mise en jeu jusqu’au 15 septembre 2018.

Il a été stipulé que la société Gambetta avait l’obligation de justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire conforme aux règles d’urbanisme applicables, ’dans le délai de TROIS (3) MOIS ’à compter de l’accord de la municipalité suite aux réunions de bureau municipal et réunion publique imposées au BÉNÉFICIAIRE par la municipalité et au plus tard dans un délai de CINQ (5) MOIS des présentes’.

Il a été également prévu une condition suspensive au bénéfice de la société Gambetta relative à l’obtention d’un rapport de sondages et d’analyse du sol, du sous-sol et, le cas échéant, de la nappe phréatique, ne mettant pas en évidence une pollution ou des sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales, ce rapport devant être fourni à la SCI Pasteur dans un délai de trois mois.

Le 11 juillet 2018, la société Gambetta a informé la SCI Pasteur du rejet le 27 juin 2018 par la commune de sa demande de permis de construire.

La société Gambetta n’ayant pas régularisé l’acte de vente, la SCI Pasteur, considérant que la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire lui était imputable, l’a assignée aux fins de condamnation :

– à lui payer la somme de 251 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

– à lui transmettre dans un délai de 30 jours suivant la signification du jugement, sous astreinte, le rapport d’audit relatif au sol et au sous-sol du terrain,

– à lui payer la somme de 1 001 109,60 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice que lui a causé la faute de la société Gambetta qui l’a privée de la possibilité de vendre les biens au prix de 2 500 000 euros,

– à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Gambetta a principalement conclu à la nullité de la promesse, subsidiarement à sa caducité, et au rejet de ces demandes.

A titre subsidiaire, elle a conclu à la requalification de la clause prévoyant le paiement d’une indemnité d’immobilisation en clause pénale et au réduction de son montant à 1 euro.

Elle a en oute sollicité l’allocation d’une somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 25 avril 2024, le tribunal judiciaire de Paris a rejeté la demande reconventionnelle de nullité de la promesse, a rejeté les demandes de la SCI Pasteur et l’a condamnée à payer à la société Gambetta la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a d’abord retenu que la société Gambetta justifie avoir déposé un dossier de demande de permis de construire le 15 novembre 2017 dans le délai prévu par la promesse et en avoir informé la SCI Pasteur le 24 novembre suivant, soit dans le délai de quinze jours de ce dépôt, comme l’exigeait la promesse.

Il a ajouté que si la société Gambetta a été amenée à compléter son dossier à deux reprises, le 13 mars et le 15 mai 2018, la SCI Pasteur ne démontre pas que le dossier déposé par la société Gambetta ne contenait pas les pièces imposées par l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme puisqu’elle a déposé de nouvelles pièces les 13 mars et 15 mai 2018 pour répondre à la demande de la commune afin de ’lever une réserve de la direction de l’eau et de l’assainissement datant du 9 janvier 2018″, que ces pièces demandées par un tiers ne pouvaient être produites que postérieurement à la demande, que la décision de refus n’est pas motivée par le caractère incomplet du dossier déposé et que la promesse prévoyait d’ailleurs la possibilité pour le bénéficiaire de répondre à des demandes de pièces complémentaires.

Il a également retenu que la SCI Pasteur ne justifie pas que le dossier déposé par la société Gambetta n’était pas conforme au plan local d’urbanisme puisque l’arrêté de refus de permis de construire a été rendu au visa de l’article 11 de la zone UD du plan local d’urbanisme, rappelant les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme qui dispose que le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. Le tribunal indique que, dans sa motivation, la commune observe que les maisons jouxtant le projet ont une hauteur de R + 1, que le projet se trouve dans un îlot où les hauteurs sont majoritairement à R + 2, que ’le projet est composé de deux bâtiments de R + 4, surplombant l’ensemble des constructions de l’îlot, venant rompre avec les hauteurs générales, créant des linéaires imposant des pignons aveugles’ et ’casse la trame morphologique en lanière parallèle à la [Adresse 5] existante’, que ’le gabarit des bâtiments, et notamment leurs hauteurs, et que l’implantation du projet ne permettent pas de faire une transition entre les bâtiments existants et créent une rupture avec l’environnement proche’ et que ’le projet tel qu’il est dessiné ne permet pas une intégration harmonieuse dans son environnement’.

Le tribunal a précisé que le plan local d’urbanisme, dans son article 11, se limite à rappeler les dispositons générales relatives à l’aspect extérieur des constructions, l’aménagement et leurs abords, les prescriptions de nature à assurer la protection des éléments de paysages, à prendre en compte, conformément à l’article R. 111-27 susvisé et qu’à aucun moment il n’est fait mention d’un nombre d’étage à respecter.

Il a ajouté que si le plan local d’urbanisme prévoit en son article UD 10 une hauteur maximale pour les constructions envisagées dans cette zone, d’une part l’arrêté de refus du permis de construire n’a pas été rendu au visa de cet article, d’autre part, l’article UD 10 se borne à fixer à 13 mètres la hauteur de façade maximale et à 16 mètres la hauteur de plafond maximale pour toute nouvelle construction sans évoquer une limitation à des hauteurs de R + 2, hauteurs que le projet respectait ainsi qu’il résulte de la notice descriptive du dossier de demande de permis de construire dans laquelle des façades de hauteur maximale de 13 mètres sont envisagées.

La SCI Pasteur a interjeté appel de ce jugement. Elle conclut à l’infirmation du jugement, sauf en ce qu’il rejette la demande reconventionnelle de la société Gambetta, et demande à la cour de condamner la société Gambetta à lui payer la somme de 251 600 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, la somme de 1 001 109,60 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par la perte de chance de vendre les biens au prix de 2 500 000 euros, la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire est imputable à la société Gambetta à qui il appartenait, non seulement de déposer un dossier complet dans le délai prévu, mais surtout de proposer un projet adapté à son environnement immédiat en prenant en compte les exigences urbanistiques de la commune. Elle fait valoir que la société Gambetta n’a pas été suffisamment diligente puisque le projet qu’elle a proposé ne permettait pas son intégration à son environnement, ainsi qu’il résulte des motifs retenus par la commune pour justifier sa décision de refuser le permis de construire, celle-ci indiquant ’que l’implantation des deux constructions suit une logique propre au Projet mais casse la trame morphologique en lanière parallèle à la [Adresse 5] existante ; que le gabarit des bâtiments, et notamment leurs hauteurs, et que l’implantation du Projet ne permettent pas de faire une transitionentre les bâtiments existants et créent une rupture avec l’environnement proche ; que le projet tel qu’il est dessiné ne permet pas une intégration harmonieuse dans son environnement ; que dès lors le Projet est de nature de porter atteinte à son environnement proche…’. Elle ajoute que la promesse prévoyait que le demande de permis de construire devait être déposée dans un délai de trois mois ’à compter de l’accord de la municipalité suite aux réunions de bureau municipal et réunion publique imposées au BÉNÉFICIAIRE par la municipalité et au plus tard dans un délai de CINQ (5) MOIS des présentes’. Elle considère qu’il est ainsi établi que la société Gambetta n’a pas préparé son projet en concertation étroite avec la commune pour tenir compte de ses exigences.

La société Gambetta conclut à la confirmation du jugement, à titre subsidiaire au rejet des demandes indemnitaires de la SCI Pasteur, plus subsidiairement à la réduction à un euro de la somme due en application de la clause prévoyant le paiementd’une ’indemnité d’immobilisation’, qui doit être qualifiée de clause pénale.

Elle sollicite enfin la condamnation de la SCI Pasteur à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait notamment valoir qu’elle a accompli les diligences requises en déposant dans le délai prévu un dossier de demande de permis de construire complet et portant sur un projet conforme aux règles d’urbanisme, qu’elle a produit dans les délais les pièces complémentaires réclamées et que la décision de refus n’a été motivée que par l’appréciation de la commune sur l’intégration harmonieuse de ce projet à son environnement.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Considérant que la SCI Pasteur reproche à la société Gambetta d’avoir fait défaillir la condition suspensive pour n’avoir pas fait toutes diligences afin de s’assurer que le projet réponde aux exigences de la commune en matière d’intégration à son environnement, ce qui lui imposait une concertation prélable avec la commune et, le cas échéant, d’adapter son projet afin ’de maximiser les chances sérieuses d’obtention du permis’ ; que la clause de la promesse sur laquelle s’appuie la SCI Pasteur, qui stipule que le dossier, portant sur projet dont les caractéristiques ont été définies, devait être déposé ’à compter de l’accord de la municipalité, suite aux réunions de bureau municipal et réunions publiques imposées aux bénéficiaires par la municipalité’, n’a pas pour objet de contraindre la société Gambetta à entrer en négociation avec la commune avant de déposer sa demande de permis, mais seulement de prévoir que, dans le cas où des ’réunions du bureau municipal’ ou une ’réunion publique’ lui auraient été ’imposées’, sa demande devra être déposée dans un certain délai ; que, dès lors qu’il n’est plus contesté par la SCI Pasteur que la société Gambetta a déposé, dans le délai prévu, un dossier de demande de permis de construire portant sur un projet conforme aux règles d’urbanisme applicables, seules obligations prévues par la promesse, et que seules les exigences de la commune en matière d’intégration du projet sont à l’origine de sa décision de refuser le permis de construire, il n’est pas justifié que la défaillance de la condition suspensive est imputable à la société Gambetta qui a fait toutes diligences pour obtenir ce permis de construire ; qu’il convient, en conséquence de confirmer le jugement ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Pasteur et la condamne à payer à la société Gambetta Île-de-France la somme de 5 000 euros ;

La condamne aux dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,