COUR D’APPEL

DE [Localité 1]

REFERES

ORDONNANCE

AFFAIRE : N° RG 26/00117 – N° Portalis DBVH-V-B7K-KAMS

AFFAIRE : S.C.I. SEROLU C/ Syndicat SYNDICAT DES COPRPRIETAIRES DE LA RESIDENCES LES A UGUSTINS

JURIDICTION DU PREMIER PRÉSIDENT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 23 Octobre 2026

A l’audience publique des RÉFÉRÉS de la COUR D’APPEL DE NÎMES du 25 Septembre 2026,

Nous, Sylvie DODIVERS, Présidente de Chambre à la Cour d’Appel de NÎMES, spécialement désignée pour suppléer le Premier Président dans les fonctions qui lui sont attribuées,

Assistée de Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors des débats et lors du prononcé,

PAR :

S.C.I. SEROLU

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me Louis-Alain LEMAIRE, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par Me André PLANTEVIN, avocat au barreau d’AVIGNON

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPRPRIETAIRES DE LA RESIDENCES LES AUGUSTINS

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me Anne-isabelle GREGORI de la SELARL ROCHELEMAGNE-GREGORI-HUC.BEAUCHAMPS, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDERESSE

Avons fixé le prononcé au 23 Octobre 2026 et en avons ensuite délibéré conformément à la loi ;

A l’audience du 25 Septembre 2026, les conseils des parties ont été avisés que l’ordonnance sera rendue par sa mise à disposition au Greffe de la Cour le 23 Octobre 2026.

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière Serolu est propriétaire d’un local commercial constituant le lot n° 1 de la résidence « [Adresse 2] » située [Adresse 1] à [Localité 3] (84).

La gestion de cette résidence a été assurée à compter du 25 janvier 2022 par la SELARL AJ Meynet & Associés, administrateur provisoire désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire d’Avignon de ce même jour, ce mandat ayant été renouvelé par ordonnances des 15 mars 2023 et 21 mars 2024.

Exposant que la société Serolu ne règle plus ses charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’a pas régularisé sa situation malgré le courrier recommandé de mise en demeure de payer qui lui a été adressé le 12 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] » à Avignon (84), représenté par son administrateur provisoire, a, par acte du 15 novembre 2024, fait assigner ladite société par-devant le président du tribunal judiciaire d’Avignon, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins, notamment, qu’il la condamne au paiement de la somme 53 018,29 euros au titre des charges de la copropriété pour la période allant du 1er juillet 2018 au 06 février 2025.

Par jugement contradictoire du 21 août 2025, assorti de l’exécution provisoire, le président du tribunal judiciaire d’Avignon a :

-condamné la société Serolu à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] » les sommes suivantes :

*50 836,00 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtés au 21 juillet 2025 et au titre des charges prévisionnelles votées pour l’année 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023, date de signature de l’avis de réception du courrier recommandé, sur la somme de 50.585,15 euros, et à compter du 15 novembre 2024, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer, pour le surplus,

*6,99 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement des charges dues ;

-condamné la société Serolu à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] » la somme de 2 000 euros par application des dispositions de I ’ article 700 du code de procédure civile ;

-condamné la société Serolu aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de l’assignation en justice et de la lettre recommandée envoyée le 15 novembre 2024 ;

-rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ;

-rejeté toutes autres demandes.

La société Serolu a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 15 septembre 2025.

Par exploit en date du 16 juillet 2026, la société Serolu a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] », représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Fabre [S], par-devant le premier président de la cour d’appel de Nîmes, sur le fondement de l’article 514-3 du code de procédure civile, aux fins :

-d’entendre ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement rendu le 21 août 2025 ;

-d’entendre condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La demanderesse fait valoir l’existence d’un moyen sérieux d’annulation du jugement dont appel. Elle soutient en ce sens que la mise en demeure du 12 décembre 2023 est entachée d’irrecevabilité notamment en ce qu’elle n’était assortie d’aucun justificatif de la créance ou de documents comptables obligatoires.

Elle fait par ailleurs valoir l’existence de risques de conséquences manifestement excessives. Elle explique à ce titre que la structure est une société civile immobilière familiale à la trésorerie exsangue n’ayant pas la capacité de régler le montant de sa condamnation.

Par conclusions notifiées par RPVA le 26 août 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] », sollicite du premier président, au visa des dispositions des articles 514-3, 564 et 700 du code de procédure civile, 10 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965, de :

-préciser dans l’ordonnance à intervenir que la prétention d’irrégularité de la mise en demeure du 12 décembre 2023 est irrecevable comme nouvelle à hauteur d’appel ’ la présente instance devant le premier président étant une instance d’appel ’ et comme telle contraire aux dispositions de l’article 564 du code de procédure civile ;

-débouter la société Serolu de l’intégralité de ses conclusions, prétentions et fins ;

-ordonner n’y avoir lieu à arrêter l’exécution provisoire attachée au jugement rendu le 21 août 2025 ;

-condamner la société Serolu à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

-condamner la société Serolu aux entiers dépens de l’instance en référé.

A l’appui de ses prétentions, la défenderesse fait valoir l’absence de moyen sérieux d’annulation ou de réformation de la décision dont appel. Elle soutient en ce sens que les textes ne prévoient pas que la mise en demeure devrait être accompagnée de l’intégralité des factures, répartitions de charges et documents comptables de la copropriété et qu’en l’espèce, cette mise en demeure identifiait le montant des charges impayées. Qu’en outre, la mention d’un délai de quinze jours pour procéder au règlement n’a pas eu pour effet de priver la société Serolu de son délai légal, étant précisé que le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 était donc très largement expiré lorsque l’action a été engagée et qu’elle ne caractérise aucun grief. Elle précise que la prétention relative à la nullité de la mise en demeure est nouvelle à hauteur d’appel ’ la présente instance étant une instance d’appel ’ et comme telle contraire aux dispositions de l’article 564 du code de procédure civile. Elle soutient enfin à cet égard que la condamnation obtenue en première instance était corroborée par la production de divers justificatifs.

Elle fait par ailleurs valoir l’absence de conséquences manifestement excessives et soutient à cet égard que le conseiller de la mise en état a, par ordonnance du 30 avril 2026, constaté que la société Serolu ne produisait aucun document comptable ou financier et ne justifiait ni de conséquences manifestement excessives, ni d’une impossibilité d’exécuter. Que les comptes relatifs aux exercices 2023, 2024 et 2025, tardivement produits, permettent d’observer que le montant principal de la condamnation représente une fraction très limitée de l’actif immobilier comptabilisé. Elle précise qu’une trésorerie faible ne se confond ni avec une insolvabilité, ni avec des conséquences manifestement excessives et que l’exécution d’une condamnation pécuniaire est, par nature, réversible par restitution en cas d’infirmation.

Elle soutient enfin que le fait que la demanderesse est une structure « familiale » est juridiquement indifférent. Qu’en outre, sa carence a contribué au dysfonctionnement financier de la copropriété et à la nécessité de désigner un administrateur provisoire.

A l’audience les parties ont soutenu et sollicité le bénéfice de leurs écritures, auxquelles il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits et moyens des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE :

L’article 514-3 du code de procédure civile, applicable en l’espèce, dispose :

’En cas d’appel, le premier président peut être saisi afin de d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance. »

Ainsi, pour obtenir gain de cause devant le premier président, l’appelant doit rapporter la preuve que les deux conditions cumulatives du premier alinéa de l’article précité sont réunies.

Sur les conséquences manifestement excessives attachées à l’exécution de la décision déférée

Il est produit les comptes de la SCI, desquels il ressort qu’il existe des rentrées d’argent qui sont affectés à certains paiements, et manifestement par choix qui ne le sont pas sur les charges de copropriété, par ailleurs il existe aussi un capital immobilier.

En conséquence de quoi il n’est pas rapporté l’existence de conséquences manifestement excessives attachées à l’exécution de la décision déférée.

Dans la mesure où la preuve des conséquences manifestement excessives que causerait l’exécution provisoire de la décision rendue le 21 août 2025 n’est pas rapportée et sans qu’il soit nécessaire de s’intéresser aux moyens de réformation invoqués par la SCI SEROLU, dès lors qu’une des deux conditions exigées par l’article 514-3 du code de procédure civile fait défaut, la demande d’arrêt de cette exécution provisoire doit être rejetée.

Sur les frais irrépétibles

Les circonstances de la cause et l’équité justifient de condamner la SCI SEROLU à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, elle sera déboutée de la demande formulée au même titre.

Sur la charge des dépens

La SCI SEROLU qui succombe supportera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, S. Dodivers, statuant sur délégation du premier président de la Cour d’appel de Nîmes, en référé, par ordonnance contradictoire, en dernier ressort et mise à disposition au greffe,

DEBOUTONS la SCI SEROLU de sa demande de suspension de l’exécution provisoire de la décision rendue par le président du tribunal judiciaire d’Avignon le 21 août 2025

CONDAMNONS la SCI SEROLU à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS la SCI SEROLU de sa demande fondée sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI SEROLU aux dépens de la présente procédure.

Ordonnance signée par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de Chambre, et par Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE