AP/ND

Numéro 26/2901

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 23/10/2026

Dossier : N° RG 24/02968 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I7US

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

S.D.C. RÉSIDENCE [Adresse 1]

C/

[A] [J], [U] [G]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 23 Octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 01 Septembre 2026, devant :

M. Patrick CASTAGNE, Président

Mme Christine DARRIGOL, Conseillère

Mme Aurore POITEVIN, Conseillère, chargée du rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

assistés de Mme Nathalène DENIS, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1]

pris en la personne de son Syndic, M. [U] [G], Entreprise [G] Gestion, dont le siège est sis à [Adresse 2], [Adresse 3]

Représenté par Me Vincent TORTIGUE de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocat au barreau de Bayonne

INTIMES :

Monsieur [A] [J]

né le 01 Février 1974 à [Localité 1] (31)

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Me Julie LABAT de la SELARL JULIE LABAT, avocat au barreau de Bayonne

Monsieur [U] [G]

exerçant sous l’enseigne [G] Gestion

entrepreneur individuel inscrit au RCS de [Localité 3] sous le n° 338 870 629

né le 19 Juillet 1959 à [Localité 4] (64)

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Me Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de Tarbes

Assisté de la SELARL Grégory BELLOCQ, avocat au barreau de Bordeaux

sur appel de la décision

en date du 09 SEPTEMBRE 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 3]

RG numéro : 17/00526

EXPOSE DU LITIGE

M. [A] [J] est copropriétaire des lots 6 et 14 d’un immeuble, sis [Adresse 1] à [Localité 3] (64).

Les autres lots de copropriété (1 à 5 et 7 à 13) ont été acquis par la SARL Le Nouveau Patrimoine dont le gérant est M. [U] [G].

Lors de l’assemblée générale du 2 novembre 2016, les deux copropriétaires ont désigné M. [U] [G], exerçant sous l’enseigne [G] Gestion, comme syndic de ladite copropriété.

Dans le cadre de ventes en l’état futur de rénovation, la SARL Le Nouveau Patrimoine a cédé les lots n°2, n°3, n°4 et n°10 à 13.

Le litige trouve sa cause dans des travaux de rénovation complète de l’immeuble, rénovation autorisée par un permis de construire du 11 octobre 2013 après que l’immeuble ait été déclaré en état de péril et évacué en juillet 2014.

Le permis de construire du 11 octobre 2016 a été délivré dans le cadre d’une politique de rénovation urbaine qui a imposé des sujétions aux copropriétaires les obligeant à faire des travaux et à modifier la structure de l’immeuble avec la conséquence que la disposition en vigueur publiée au fichier immobilier ne pouvait être conservée. La réalisation du projet emportait nécessité de supprimer des lots et des droits réels régis jusque là par un règlement de copropriété antérieur à l’entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965.

L’assemblée des copropriétaires a donc été amenée à se prononcer à plusieurs reprises sur ces travaux. Au cours des trois assemblées générales du 29 décembre 2016 réunies à 8 h, 9 h et 9 h 30, des travaux de démolition des galeries et des cheminées (assemblée générale réunie à 8h) ont été validés, ainsi que les création, modifications et échanges de lots de copropriété (assemblée générale réunie à 9h30).

Les résolutions prises à l’occasion de ces diverses assemblées générales ont fait l’objet de contestations donnant lieu à plusieurs procédures judiciaires.

Par actes du 2 mars 2017, M. [J] a assigné devant le tribunal de grande instance de Bayonne, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], ainsi que M. [G] exerçant en entreprise individuelle sous le nom commercial [G] Gestion aux fins, notamment, de voir ordonner la communication d’un certain nombre de documents par le syndic, outre l’annulation des assemblées générales du 29 décembre 2016 ou de certaines de leurs résolutions et la condamnation de M. [G] à lui payer des dommages et intérêts.

Suivant jugement contradictoire du 9 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

– ordonné la communication par le syndic, M. [G], des dénonciations des cessions des lots 10 et 13 par la SARL Le Nouveau Patrimoine,

– annulé l’assemblée générale du 29 décembre 2016 à 8 h,

– annulé les résolutions n°7 à 12 de l’assemblée générale du 29 décembre 2016 à 9h30,

-+ débouté M. [J] de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre de M. [G] en sa qualité de syndic,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

– condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 3] aux entiers dépens,

– rappelé qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [J] sera dispensé de toute participation aux frais de procédure dont la charge sera répartie entre les copropriétaires,

– condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 3] à payer à M. [J] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-rappelé l’exécution provisoire de la décision.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice M. [U] [G], représentant de l’entreprise [G] Gestion a relevé appel par déclaration du 23 octobre 2024, critiquant le jugement en ce qu’il a :

– annulé l’assemblée générale du 29 décembre 2016 à 8 h,

– condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 3] aux entiers dépens,

– rappelé qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [J] sera dispensé de toute participation aux frais de procédure dont la charge sera répartie entre les copropriétaires,

– condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 3] à payer à M. [J] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 3 avril 2025, M. [A] [J] a assigné M. [G] en appel provoqué en raison de l’appel limité interjeté par le syndicat des copropriétaires le 23 octobre 2024. La procédure a été enregistrée sous le n° RG 25/00992.

Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction sous le n° RG 24/2968, par ordonnance du 4 juillet 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice M. [U] [G], représentant de l’entreprise [G] Gestion, appelant sur appel principal et intimé sur appel provoqué de M. [A] [J], entend voir la cour :

* réformer le jugement dont appel et statuant à nouveau :

– rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par M. [J] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’Immeuble du [Adresse 1] concernant l’assemblée générale du 29 décembre 2016 à 8 heures,

– écarter l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et dire que M. [J] devra participer aux frais de procédure dont la charge sera répartie entre les copropriétaires,

– condamner M. [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble du [Adresse 1] la somme de 3 500 euros, en indemnisation des frais de justice qu’il a été contraint d’exposer dans le cadre de la présente instance d’appel, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [J] aux entiers dépens d’instance d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Tortigue-Petit-Sornique-Ribeton, avocat au Barreau de Bayonne, qui sera autorisée à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir :

-que les travaux litigieux ont finalement été réalisés et les comptes de la copropriété ont été approuvés en ce sens lors de l’assemblée générale du 4 novembre 2019,

– que l’attitude procédurale de M. [J] relève de l’abus de droit,

– que la situation d’urgence était parfaitement caractérisée, l’injonction du BET Adour Etude obligeant le syndic [G] Gestion à agir sans délai en l’état de l’existence d’un risque imminent pour la stabilité de l’immeuble souligné dans la note du 1er décembre 2016, de sorte que le syndic a convoqué l’assemblée générale aux fins de ratification des travaux conformément aux dispositions combinées des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 37 du décret du 17 mars 1967 sans avoir à respecter le délai de 21 jours fixé pour la convocation par l’article 9 du décret du 17 mars 1967,

– que la mairie de [Localité 3] a par courrier en date du 13 décembre 2016, rappelé la nécessité de faire procéder en urgence aux travaux définitifs de nature à faire cesser l’existence d’un péril, conformément à l’arrêté du 18 novembre 2014, ordonnant la mainlevée partielle de l’arrêté de péril imminent du 2 juillet 2014 avec maintien des dispositions de cette décision prévoyant l’évacuation des occupants et la condamnation de la venelle qui jouxte l’immeuble, dans l’attente de la réalisation de ces travaux.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées le 31 mars 2025, M. [A] [J], intimé sur appel principal et appelant sur appel provoqué, demande à la cour de :

– débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de M. [J],

– réformer le jugement du 09 septembre 2024 uniquement en ce qu’il a débouté M. [J] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de M. [G],

– condamner M. [G] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices causés par ses agissements fautifs,

– confirmer pour le surplus le jugement intervenu le 09 septembre 2024,

– condamner en tout état de cause et in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et M. [G] à lui verser une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, d’un montant de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

– condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’appel provoqué,

– rappeler qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [J] sera dispensé de toute participation aux frais de procédure dont la charge sera répartie entre les copropriétaires.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir :

– que la communication des actes de cession sollicitée auprès du tribunal judiciaire n’est pas intervenue,

– que le délai prévu à l’article 9 du décret du 17 mars 1967 n’a pas été respecté par le syndic, celui-ci ayant convoqué les copropriétaires le 15 décembre et le 22 décembre 2016,

– que les travaux litigieux n’étaient pas urgents, suite à la mainlevée partielle de l’arrêté de péril du 18 novembre 2014, en l’absence de tout élément nouveau depuis cette date,

– que les travaux litigieux initiés en décembre 2016 l’ont été en violation des résolutions adoptées par la précédente assemblée générale réunie le 28 novembre 2016,

– que les travaux litigieux portaient démolition des parties privatives (salles de bains) et ce au seul profit des copropriétaires majoritaires (Le Nouveau Patrimoine et ses cessionnaires) aux fins d’optimisation fiscale, de sorte que ce vote est caractérisé par un abus de majorité,

– que M. [G] a utilisé son statut de syndic pour avantager sa société Le Nouveau Patrimoine, ce qui caractérise l’existence d’une fraude qui lui cause nécessairement un préjudice, comme d’ailleurs aux autres copropriétaires,

– qu’en procédant aux démolitions non autorisées et en forçant ainsi le vote d’une rénovation totale, M. [G] lui a fait perdre une chance d’espérer un confortement de la structure et donc de cantonner le coût financier pour lui-même à 20 000 euros, de sorte que la perte de chance porte sur le différentiel entre 130 000 euros et cette somme, soit 110 000 euros,

– qu’enfin, le syndic a par son comportement trompé la confiance qu’il avait placée en ce représentant, ce qui lui a causé un préjudice moral dont il sollicite l’indemnisation.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées le 11 juillet 2025, M. [U] [G], intimé, demande à la cour de :

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 9 septembre 2024 (RG n°17/00526) en ce qu’il a débouté M. [J] de sa demande de dommages-intérêts formée à son encontre ès qualité de syndic,

– débouter M. [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre lui ;

– condamner M. [J] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner M. [J] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir :

– que le tribunal a certes retenu que le syndic avait commis des fautes dans l’exécution de sa mission mais a considéré qu’elles n’avaient causé à M. [J] aucun préjudice distinct de celui réparé par l’octroi d’une indemnité de procédure dès lors qu’elles l’ont contraint à devoir agir en justice pour poursuive l’annulation des assemblées générales réunies le 29 décembre 2016, de sorte que ce copropriétaire doit être débouté de sa demande fondée sur la responsabilité délictuelle,

que dans un contexte particulier d’urgence, les règles spécifiques de la copropriété ont bien été respectées, notamment en ce qui concerne les délais de convocation, l’article 37 du décret de 1967 et les majorités requises, de sorte qu’aucune faute ne peut être reprochée à M. [G] dans l’exercice de son mandat de syndic,

– que M. [J] ne justifie aucunement de la perte de chance invoquée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 mars 2026.

Les parties ont été avisées par message RPVA que la décision sera rendue par anticipation le 23 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

– Sur l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires réunie le  29 décembre 2016 à 8 h

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires est notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

La nullité de l’assemblée est encourue lorsque les délais n’ont pas été respectés, la nullité étant de droit sans que le copropriétaire n’ait à justifier de l’existence d’un préjudice.

L’article 37 du décret précité précise que lorsqu’en cas d’urgence, le syndic fait procéder de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] ne conteste pas que le délai de convocation de 21 jours précité n’a pas été respecté puisque la convocation pour la réunion de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 décembre 2016 à 8 h a été adressée le 15 décembre 2016.

Il invoque la circonstance de l’urgence visée à l’article 9 du décret du 17 mars 1967, en l’état de la réalisation de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble à l’initiative du syndic, conformément aux dispositions de l’article 37 dudit décret.

Il sera rappelé que l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de péril imminent avec évacuation de ses occupants en date du 2 juillet 2014.

Cet arrêté a été pris à la suite d’une mesure d’expertise confiée par le président du tribunal administratif de Pau à M. [R], dont le rapport n’est pas versé aux débats.

Cet arrêté a préconisé la réalisation urgente sous le contrôle d’un bureau d’études structures, de travaux conservatoires :

– assurer la stabilité du mur latéral nord-ouest par la pose d’un système de butonnage par madriers de bois verticaux reliés à ces tirants métalliques transversaux ; ce système devant être repris par des jambes de force triangulées pour soulager provisoirement la charge de poussée sur le mur latéral,

– ancrer ces tirants transversaux sur le mur mitoyen de l’immeuble [Adresse 6] au besoin par des empôchements si la structure du mur n’était pas constatée suffisamment homogène, et repris sur le système de butonnage.

Ces travaux conservatoires ayant été réalisés, le maire de [Localité 3] a par décision en date du 18 novembre 2014, procédé à la mainlevée partielle de l’arrêté de péril imminent, maintenant l’interdiction d’occuper l’immeuble tant que les travaux définitifs de nature à mettre fin au péril de l’immeuble n’ont pas été réalisés.

L’immeuble présentant une instabilité structurelle certaine, ce qui n’est contesté par aucune des parties, la réalisation de travaux de confortement de la structure a été soumise à l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 24 septembre 2015.

Les copropriétaires ont rejeté la résolution tendant à l’exécution de tels travaux, souhaitant bénéficier de nouvelles estimations de leur coût.

La SARL Le Nouveau Patrimoine ayant obtenu un permis de construire pour la réalisation de travaux de rénovation de l’immeuble en date du 11 octobre 2016, l’approbation de ce projet de rénovation a été soumise à l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 28 novembre 2016. L’assemblée a refusé d’approuver ce projet.

Pour autant, il ne peut être contesté qu’en dépit de l’opposition des copropriétaires, des travaux ont été réalisés puisque la note technique du BET structures Adour Etudes en date du 1er décembre 2016 relative aux travaux de ’rénovation de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3]’, fait état de l’exécution des travaux de déconstruction des ouvrages non porteurs (cloisons, placards, et conduits divers) et de décroutage des sous-faces de planchers, ces travaux constituant la phase 1 du projet.

Le bureau d’études indique que les galeries latérales de la cage d’escalier et les souches de cheminée de la partie arrière (côté cour) n’ont pas été déposées alors qu’elles sont dangereuses et préconise leur démolition avant la fin de l’année pour permettre d’envisager par la suite les travaux de renforcement.

Le bureau d’études a enfin émis des préconisations pour procéder à ces travaux de démolition des galeries et souches de cheminée.

Ces travaux ont fait l’objet d’une évaluation par la société AFJ Bât à la demande du syndic, le devis établi par cette société étant daté du 9 décembre 2016.

Le syndic a par ailleurs sollicité un architecte pour assurer le suivi de ces travaux, l’architecte ayant adressé un devis au syndic le 6 décembre 2016.

Les travaux de déconstruction des galeries et souches de cheminée ont débuté à réception de ces documents, puisque le BET Adour Etudes a effectué une visite du chantier le 16 décembre 2016, listant les travaux déjà réalisés et observant que ces travaux étaient arrêtés. L’arrêt des travaux a en effet été ordonné par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Bayonne saisi par M. [J] selon la procédure de référé d’heure à heure, aux termes d’une décision rendue le 15 décembre 2016.

Si le syndicat des copropriétaires soutient que seuls des travaux afférents aux lots dont la SARL Le Nouveau Patrimoine était propriétaire étaient en cours d’exécution à la mi décembre 2016, il n’en apporte pas la preuve, cette allégation étant par ailleurs contredite par le compte rendu de visite du chantier du 16 décembre 2016 du BET Adour Etudes.

Il ressort de ce qui précède que le syndic a ainsi fait réaliser de sa propre initiative des travaux de démolition des galeries et souches de cheminée en décembre 2016, alors que l’assemblée générale des copropriétaires avait à deux reprises, rejeté les résolutions tendant à la réalisation de travaux de confortement (assemblée générale du 24 novembre 2015) et à l’approbation du projet de rénovation totale de l’immeuble (assemblée générale du 28 novembre 2016).

Le syndicat des copropriétaires qui invoque une situation d’urgence à réaliser les travaux pour assurer la sauvegarde de l’immeuble doit rapporter la preuve de l’existence de cette situation qui est seule de nature à permettre au syndic de s’affranchir des délais de convocation.

Sur ce point, il sera relevé que si la note du BET Bastan en date du 16 juin 2014, préconisait au titre des travaux d’urgence, la dépose de toutes les cheminées de la partie arrière en raison d’un risque d’effondrement, ces travaux n’ont pas été prescrits par le maire de [Localité 3] au titre des travaux urgents à réaliser dans son arrêté de péril imminent en date du 2 juillet 2014.

L’urgence à réaliser ces travaux de démolition des galeries et souches de cheminées en décembre 2016 ne saurait résulter de la note du BET Adour Etudes du 1er décembre 2016 mandaté par le syndic dès lors que d’une part le risque d’effondrement invoqué dans la note du 16 juin 2014 ne s’est pas réalisé alors que deux années se sont écoulées depuis l’exécution des travaux conservatoires préconisés par le maire de [Localité 3], sans que des travaux supplémentaires visant à conforter l’immeuble n’aient été réalisés et que d’autre part, il est communiqué un rapport rédigé le 28 décembre 2016 par l’Eurl CEBG mandatée par M. [J] qui conclut que doivent être réalisés en urgence les seuls travaux de reprise de l’étaiement mis en place au niveau des galeries pour assurer la sécurité du site, les travaux de dépose des galeries et souches de cheminée devant faire l’objet d’une étude aux fins de déterminer leur étendue, leur faisabilité et leur coût, le cabinet d’expert évoquant une possible réfection des galeries et précisant que cette réfection ou la démolition des galeries n’aura pas d’incidence sur la stabilité de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires communique pour établir l’existence d’une urgence à réaliser ces travaux, le courrier du maire de [Localité 3] le 13 décembre 2016.

Le maire de [Localité 3] rappelle aux termes de ce courrier la nécessité de mettre en oeuvre les travaux définitifs de nature à mettre fin au péril, rappelant que seules des mesures conservatoires ont été réalisées dont l’efficacité deux ans plus tard peut être interrogée.

Si le maire de [Localité 3] vise le projet de rénovation de l’immeuble pour lequel la direction de l’urbanisme a émis un avis favorable, il ne liste pas les travaux à réaliser dans les meilleurs délais.

Enfin, le rapport de visite rédigé par M. [O] [W] le 5 janvier 2017 ne peut être utilement invoqué, cet expert ayant été mandaté postérieurement à la réunion de l’assemblée générale dont l’annulation est poursuivie et l’arrêt des travaux de démolition en cours expliquant l’aggravation du mouvement de basculement constaté.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice et M. [G] sur lequel pèse la charge de la preuve n’établissant pas la situation d’urgence visée à l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation à l’assemblée générale fixée le 29 décembre 2016 devait être adressée aux copropriétaires en respectant le délai de 21 jours prévu par ce texte.

Le non respect de ce délai est sanctionné par la nullité de l’assemblée générale irrégulièrement convoquée.

Le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne rendu le 9 septembre 2024 sera ainsi confirmé en ce qu’il a prononcé l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 29 décembre 2016 à 8h.

– Sur la demande de dommages et intérêts présentée par M. [J] contre M. [G] ès qualité de syndic

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [G] en sa qualité de syndic a convoqué l’assemblée générale sans respecter les délais de convocation, pour faire valider à posteriori des travaux de rénovation de l’immeuble dont l’exécution avait commencé alors qu’ils n’étaient pas urgents, travaux à la réalisation desquels l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 28 novembre 2016 s’était opposée.

Se trouve ainsi parfaitement caractérisée la faute commise par le syndic.

Si cette faute a contraint M. [J] à devoir saisir à nouveau, les juridictions d’une demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 29 décembre 2016 à 8 h, ce copropriétaire devant ainsi faire l’avance des frais de procédure indemnisés dans le cadre des frais irrépétibles, M. [J] ne rapporte cependant pas la preuve d’un préjudice financier distinct, consistant en l’existence d’un surcoût lié aux travaux de rénovation engagés qu’il doit supporter.

M. [J] communique en effet le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 24 septembre 2015 dont il ressort que des travaux de confortement de la structure de l’immeuble avaient été programmés, travaux dont le coût avait été évalué entre 173 000 euros et 198 000 euros.

L’assemblée générale des copropriétaires s’est opposée à la réalisation de ces travaux.

Par ailleurs, il n’est pas justifié de ce que ces travaux suffisaient à garantir la stabilité de la structure de l’immeuble.

Les travaux de rénovation ont fait l’objet d’une évaluation par Mme [L] architecte communiquée par M. [G] à M. [J] (pièce communiquée par M. [J]).

Pour autant, cette évaluation n’est pas définitive, le document adressé à M. [J] précisant qu’il s’agit d’une estimation provisoire, l’architecte ayant envisagé l’hypothèse de l’exécution de travaux avec aléas et sans aléa.

Dans ces conditions, la quote part du coût de ces travaux mise à la charge de M. [J] ne pouvait être déterminée avec certitude.

C’est donc à bon droit que le tribunal judiciaire de Bayonne a rejeté la demande présentée par M. [J] tendant à l’indemnisation de son préjudice financier.

En revanche, l’existence du préjudice moral allégué par M. [J] ne peut être sérieusement contestée, les travaux mis en oeuvre sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ayant impacté les parties privatives du lot dont il est propriétaire, et ce dans un contexte de dégradation des relations au sein de la copropriété, à l’origine de nombreuses procédures en cours.

Il sera alloué à M. [J] la somme de 1 000 euros en réparation de ce préjudice.

– Sur les demandes accessoires

Le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne sera confirmé dans ses dispositions relatives à la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à Bayonne à verser à M. [J] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à la dispense de participation de M. [J] aux frais de procédure.

Succombant, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice et M. [G] supporteront les entiers dépens d’appel incluant les frais de l’appel provoqué et devront en outre verser à M. [J] une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à la somme de 1 500 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [J] sera dispensé de toute participation aux frais de procédure dont la charge sera répartie entre les copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition, en dernier ressort et dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne le 9 septembre 2024 en ce qu’il a :

– prononcé l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 1] à [Localité 3] réunie le 29 décembre 2016 à 8 h,

– condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice M. [U] [G] à verser à M. [A] [J] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

– rappelé qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [J] sera dispensé de toute participation aux frais de procédure.

Infirme le jugement en ce qu’il a débouté M. [J] de sa demande de dommages-intérêt à l’encontre de M. [G] ès qualité de syndic.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [U] [G] es qualité de syndic à verser à M. [A] [J] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice M. [U] [G] et M. [U] [G] ès qualité de syndic aux dépens d’appel incluant les frais d’appel provoqué et accorde le droit de recouvrement direct prévu à l’article 699 du code de procédure civile à la Selarl Tortigue-Petit-Sornique-Ribeton qui en a fait la demande.

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice et M. [G] à verser à M. [J] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [J] sera dispensé de toute participation aux frais de procédure.

Le présent arrêt a été signé par Mme Christine DARRIGOL, conseillère, suite à l’empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, p/Le Président,