CD/ND

Numéro 26/2908

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 23/10/2026

Dossier : N° RG 25/00752 – N° Portalis DBVV-V-B7J-JD55

Nature affaire :

Action en responsabilité exercée contre le syndicat

Affaire :

Mutuelle CAISSE D’ASSURANCES MUTUELLES DU CREDIT AGRICOLE ( CAMCA)

C/

Syndic. de copro. [Adresse 1], S.A.S. SQHPB (SQUARE HABITAT),

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 23 Octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 01 Septembre 2026, devant :

M. Patrick CASTAGNE, Président

Mme Christine DARRIGOL, chargée du rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

Mme Aurore POITEVIN, Conseillère

assistés de Mme Nathalène DENIS, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

CAISSE ASSURANCES MUTUELLES DU CREDIT AGRICOLE (CAMCA)

immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le n° 784 338 527

ès-qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société SAS [D] Immobilier (police n°10 005 478),

prise en la personne de son repréentant légal domicilié au siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me François PIAULT, avocat au barreau de Pau

assistée de Me Antoine SKRZYNSKI (SELARL SKR AVOCAT), avocat au barreau de Paris

INTIMES :

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]

sis à [Adresse 3]

pris en la personne de son Syndic, la SASU Foncia Pyrénées Gascogne, dont le siège est sis à [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

Représenté par Me Julie LABAT de la SELARL JULIE LABAT, avocat au barreau de Bayonne

S.A.S. SQHPB (SQUARE HABITAT),

immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Pau sous le n° 798 687 695

dont le siège social est [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

venant aux droits de la SAS [D] IMMOBILIER « [K] [D] – [D] SYNDIC’ exerçant sous l’enseigne [Adresse 6]

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 395 059 611

dont le siège social est [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Elodie MAURIAC-LAPALISSE de la SELARL MAURIAC-LAPALISSE, avocat au barreau de Bayonne

sur appel des décisions

en date du 10 février 2025

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J.EXPRO, JCP de [Localité 3]

RG numéro : 20/01144

et

en date du 03 OCTOBRE 2024

rendue par le JUGE DE LA MISE EN ETAT de [Localité 3]

RG numéro : 20/01144

EXPOSE DU LITIGE

Le 24 décembre 2003, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a confié à la société Koné la maintenance de plusieurs ascenseurs selon deux contrats d’une durée de 5 ans à effet du 1er janvier 2004, renouvelables par tacite reconduction.

Par courrier recommandé avec accusé réception, la société [D] immobilier, alors syndic, a informé la société Koné qu’elle entendait résilier immédiatement les contrats.

Invoquant une résiliation unilatérale abusive des contrats, la société Koné a, par acte du 31 mars 2011, assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Bayonne aux fins de le voir condamner au paiement d’un arriéré de redevances et du montant des redevances dues jusqu’à l’échéance des contrats.

Par jugement du 16 juillet 2016, confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Pau du 7 août 2019, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a été condamné à payer à la société Koné :

* 12.781,70 € au titre des arriérés de prestation de maintenance, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2011

* 79.799,36 € au titre des redevances contractuelles pour les contrats n°55/31003H et n°55/31003G depuis la date de résiliation jusqu’à leur échéance contractuelle au 31 décembre 2013, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2011

* deux indemnités de procédure de 3000 € chacune en première instance et en appel

* outre les frais d’expertise et les entiers dépens.

Par actes des 4 et 17 août 2020, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic actuel, la société Foncia Loft [Adresse 7], a assigné la société [D] immobilier ainsi que son assureur, la société Allianz IARD devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de les voir condamner au paiement d’une somme de 104.338,77 € et de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 25 mars 2021, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes formées à l’encontre de la société Allianz IARD et a rejeté la prescription soulevée par le syndic.

Par acte du 9 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a assigné la caisse d’assurances mutuelles du Crédit Agricole (CAMCA), en qualité d’assureur du syndic.

Par conclusions du 13 mai 2024, la société SQHPB, exerçant sous l’enseigne [Adresse 6], venant aux droits de la société [D] immobilier, est intervenue volontairement à la procédure.

Par ordonnance contradictoire du 3 octobre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bayonne a :

– déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] introduite le 4 août 2020 à l’encontre de la société [D] immobilier,

– déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] introduite le 9 juin 2021 à l’encontre de la caisse d’assurances mutuelles du Crédit Agricole,

En conséquence,

– rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

– condamné la caisse d’assurances mutuelles du Crédit Agricole aux dépens de l’incident,

– condamné la caisse d’assurances mutuelles du Crédit Agricole à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du 17 octobre 2024 pour clôture et fixation.

Le juge de la mise en état a retenu :

– que le point de départ de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à l’encontre de la CAMCA doit être fixé à la date de l’arrêt de la cour d’appel de Pau du 7 août 2019, la prise de connaissance du dommage résultant de la condamnation devenue définitive,

– que tant l’assignation délivrée à l’encontre de la société [D] immobilier le 4 août 2020, que celle délivrée à l’encontre de la CAMCA le 9 juin 2021 sont recevables, de sorte que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] n’est pas prescrite et qu’il y a lieu de rejeter la demande de la CAMCA.

Suivant jugement contradictoire du 10 février 2025, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

– déclaré la société [D] immobilier civilement responsable du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1],

– condamné la société SQHBP, venant aux droits de la société [D] immobilier exerçant sous l’enseigne [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme principale de 104.338,77 €,

– condamné la caisse d’assurance mutuelle du Crédit Agricole à garantir la société SQHBP des condamnations prononcées à son encontre,

– condamné in solidum la société SQHBP et la caisse d’assurance mutuelle du Crédit Agricole à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum la société SQHBP et la caisse d’assurance mutuelle du Crédit Agricole en tous les dépens.

Aux termes de sa décision, le tribunal a retenu :

– qu’il résulte des pièces versées aux débats que la résiliation des contrats n’a été précédée d’aucune démarche ou mise en demeure,

– que le syndic a agi sans autorisation de l’assemblée générale, à la fois pour procéder à la résiliation des contrats de maintenance et cesser le paiement des redevances, alors qu’il ne pouvait en sa qualité de professionnel de la gestion immobilière, ignorer les risques financiers susceptibles d’en découler et qu’il lui appartenait, dans le cadre de son devoir de conseil, d’en informer les copropriétaires,

– que le fait que l’assemblée générale, lors de la séance du 20 décembre 2010, ait acté le changement de prestataire, ne signifie pas qu’elle ait été informée à cette date, des modalités de résiliation et des conséquences financières qui allaient suivre,

– que le syndic a commis une faute en procédant, sans y être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires et s’en l’en aviser préalablement, à la résiliation sans préavis des contrats de maintenance et à la cessation du paiement des redevances,

– que le préjudice en lien direct avec cette faute qui en a résulté, est la condamnation du syndicat, tant en première instance qu’en appel,

– que pour se prévaloir de l’article L 136-1 du code de la consommation, le syndic devait démontrer que la société Kone avait préalablement informé le syndicat des copropriétaires, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période, de la possibilité de mettre fin au contrat, sans pénalité, ce qu’elle n’a pas effectué,

– que l’arrêt de la cour d’appel de Pau est opposable à la CAMCA, en ce qu’il constitue l’élément justificatif du préjudice invoqué, de sorte que la société [D] immobilier aux droits de laquelle vient la société [Adresse 6], doit être déclarée responsable du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires et doit être condamnée au paiement de la somme de 104.338,77 €,

– que la CAMCA ne formule aucune observation sur les dispositions contractuelles du contrat la liant au syndic, sur le contenu des garanties et les éventuelles exclusions opposables à l’assuré, de sorte qu’elle doit être condamnée à garantir la société [Adresse 6] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre.

Par déclaration du 18 mars 2025, la caisse d’assurances mutuelles du Crédit Agricole, en qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société [D] immobilier, ancien syndic de la [Adresse 1], a relevé appel,

critiquant l’ordonnance rendue le 3 octobre 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bayonne en ce qu’elle a :

– déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] introduite le 4 août 2020 à l’encontre de la société [D] immobilier,

– déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] introduite le 9 juin 2021 à l’encontre de la caisse d’assurances mutuelles du Crédit Agricole,

En conséquence,

– rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

– condamné la caisse d’assurances mutuelles du Crédit Agricole aux dépens,

– condamné la caisse d’assurances mutuelles du Crédit Agricole à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du 17 octobre 2024 pour clôture et fixation.

et critiquant le jugement rendu le 10 février 2025 par le tribunal judiciaire de Bayonne en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 novembre 2025, la caisse d’assurances mutuelles du Crédit Agricole, en qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société [D] immobilier, ancien syndic de la [Adresse 1], appelante sur appel principal et intimée sur appel incident, entend voir la cour :

À titre principal :

– infirmer l’ordonnance du 3 octobre 2024 rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bayonne en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

– frapper d’irrecevabilité l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] contre la société SQHPB venant aux droits de [D] immobilier et son assureur, la société CAMCA, en ce qu’elle est prescrite.

– en conséquence, infirmer le jugement du 10 février 2025 du tribunal judiciaire de Bayonne en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

– débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes ses demandes à l’encontre de la société SQHPB venant aux droits de [D] immobilier et son assureur, la société CAMCA, en ce la fin de non-recevoir tirée de la prescription met fin au litige sans examen au fond.

À titre subsidiaire :

– annuler le jugement du 10 février 2025 du tribunal judiciaire de Bayonne en ce que la participation au délibéré de M. [J] [X], ayant déjà connu du litige et tranché la prescription par ordonnance du 3 octobre 2024 du même tribunal, porte atteinte au devoir d’impartialité du juge,

– infirmer le jugement du 10 février 2025 du tribunal judiciaire de Bayonne ayant déclaré la société [D] immobilier civilement responsable du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et ayant condamné la société SQHPB venant aux droits de la société [D] Immobilier (exerçant sous l’enseigne Square Habitat) à payer au syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] la somme principale de 104 338,77 euros.

– Statuant à nouveau, débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de ses demandes, en ce que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ne justifie pas d’une faute, d’un préjudice réparable au titre de la perte de chance, d’un lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice avancé,

À titre très subsidiaire :

– infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société CAMCA à garantir la SAS SQHPB des condamnations prononcées à son encontre, et statuant à nouveau,

– condamner la société SQHPB au paiement de la franchise à sa charge, en application des dispositions contractuelles,

En tout état de cause

– infirmer le jugement du 10 février 2025 du tribunal judiciaire de Bayonne en ce qu’il a condamné la CAMCA au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, et statuant à nouveau,

– condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à la CAMCA la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure civile, outre les entiers dépens,

– débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes principales et accessoires contre la CAMCA.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir :

– qu’il résulte de la jurisprudence récente de la Cour de cassation, que la manifestation du dommage invoqué par le syndicat des copropriétaires trouve son origine dans l’assignation en paiement délivrée par la société Kone le 31 mars 2011, de telle sorte que cet acte constituait la révélation du risque contentieux et de l’atteinte patrimoniale potentielle, éléments suffisants pour entraîner le départ du délai de prescription de toute action récursoire ou de garantie,

– que même en l’absence de diligence du syndicat, les copropriétaires disposaient de la faculté d’exercer une action ut singuli contre le syndic, preuve que les faits générateurs de responsabilité étaient accessibles et identifiables à cette époque, en particulier à la lecture des pièces démontrant l’implication marquée du conseil syndical dans la connaissance des faits litigieux,

– que l’action engagée le 4 août 2020 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] contre la société [D] immobilier plusieurs années après l’assignation du 31 mars 2011 de la société Kone contre le syndicat des copropriétaires est manifestement irrecevable, car prescrite,

– qu’il convient d’infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 3 octobre 2024 rendue par le Juge de la mise en état et, statuant à nouveau, de prononcer l’irrecevabilité pour prescription de l’action du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] contre la société SQHPB, venant aux droits de [D] immobilier et son assureur, la société CAMCA,

– qu’en conséquence, il convient d’infirmer le jugement du 10 février 2025 du tribunal judiciaire de Bayonne en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes ses demandes à l’encontre de la société SQHPB, venant aux droits de [D] immobilier et son assureur, la société CAMCA, puisque la fin de non-recevoir met fin au litige sans examen au fond,

– que la présence de M. [X], comme membre de la formation collégiale ayant rendu le jugement du 10 février 2025, alors qu’il a lui-même rendu l’ordonnance du 3 octobre 2024, porte atteinte au devoir d’impartialité du juge, qui est compromis, de sorte que la cour d’appel de Pau doit prononcer l’annulation de cette décision et, sous l’effet dévolutif, statuer à nouveau sur l’intégralité du litige,

– que la société [D] immobilier a légalement résilié unilatéralement les contrats d’entretien avec la société Kone le 27 avril 2010, car celle-ci n’avait pas informé le syndicat des copropriétaires de leur droit de résiliation dans les délais légaux (entre 3 mois et 1 mois avant la fin de la période contractuelle initiale), ce qui permettait une résiliation sans frais après reconduction tacite, et ce, sans mandat préalable de l’assemblée générale, conformément à la jurisprudence constante, mais le tribunal judiciaire de Bayonne a erronément condamné sa successeure, la SQHPB, à verser 104 338,77 € au syndicat, en omettant de vérifier si ce dernier avait effectivement soulevé l’argument de l’absence d’information, ce qui a rompu le lien de causalité et rendu la condamnation injustifiée,

– que le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément de preuve d’une faute ou d’un manquement aux obligations légales ou contractuelles de la société [D] immobilier et ne procède que par allégations,

– que c’est en connaissance de la résiliation d’une part, et de la rétention de paiement des factures, que la copropriété a approuvé l’exercice comptable et remis quitus à la société [D] immobilier,

– qu’en allouant l’intégralité du coût de la résiliation, le jugement entrepris procède à une réparation intégrale et non probabilisée, en contradiction manifeste avec la nature même de la perte de chance, telle que définie de manière constante par la jurisprudence,

– que si les conclusions du BET SCE avaient été identiques à celle de l’expertise-judiciaire, la copropriété n’aurait pas résilié les contrats, faute de démonstration d’un manquement aux obligations contractuelles de la société Kone,

– qu’en cas de condamnation de la mutuelle CAMCA à garantir et relever indemne la société [D] immobilier, il conviendrait de faire application de la franchise de 10% prévue au contrat d’assurance.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU Foncia Pyrénées Gascogne, intimé, demande à la cour de :

– débouter la CAMCA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]

– confirmer en tous points l’ordonnance du juge de la mise en état de [Localité 3] du 3 octobre 2024 et le jugement du 10 février 2025

Y ajoutant :

– condamner in solidum la SAS [D] immobilier et la CAMCA à verser une indemnité de procédure de 5.000 € au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

– condamner in solidum la CAMCA et la SAS [D] immobilier aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir :

– que le point de départ de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à l’encontre de la CAMCA doit être fixé à compter de l’arrêt de la cour d’appel de Pau rendu le 7 août 2019, la prise de connaissance du dommage résultant en effet de la condamnation devenue définitive,

– que tant l’assignation délivrée à l’encontre de la société [D] immobilier le 4 août 2020, que celle délivrée à l’encontre de la CAMCA le 9 juin 2021 sont recevables, de sorte que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] n’est pas prescrite et qu’il y a lieu de rejeter la demande de la CAMCA,

– que la société [D] immobilier a outrepassé ses droits et a commis des fautes en procédant à la résiliation unilatérale des contrats de maintenance de la société Kone, sans aucune autorisation de l’AG, et sans information sur le risque financier encouru ; en décidant seule de ne pas procéder au paiement des factures de maintenance des contrats en cours ; et en ne procédant pas à la résiliation des contrats de maintenance avec la société Kone au terme conventionnel et sans coût pour la copropriété,

– que la société [D] immobilier était assurée par la CAMCA au titre de sa responsabilité civile professionnelle, de sorte que cette dernière doit être condamnée à garantir le syndicat du règlement des sommes dues par son assuré.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées le 10 septembre 2025, la SAS SQHPB, venant aux droits de la société [D] immobilier, exerçant sous l’enseigne Square Habitat, intimée sur appel principal et appelante sur appel incident, demande à la cour de :

– constater l’intervention volontaire de la société SQHPB venant aux droits de la société [D] immobilier .

– recevoir la société [D] immobilier en son appel incident.

– infirmer l’ordonnance du Juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bayonne en date du 3 octobre 2024.

Statuant à nouveau de ce chef,

– juger irrecevable comme prescrite l’action du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1].

Subsidiairement,

– infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne le 10 février 2025 en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

– juger que la société [D] immobilier n’a commis aucune faute dans l’exécution de son mandat.

– juger que le quitus donné le 20 décembre 2010 fait obstacle à la présente action en responsabilité.

– débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

À titre subsidiaire

– confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la CAMCA à relever et garantir la société SQHPB venant aux droits de la société [D] immobilier de toutes condamnations prononcées à son encontre,

En tout état de cause

– condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à la société SQHPB, venant aux droits de la société [D] immobilier , la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

– condamner le même aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les dépens de l’incident et de première instance.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir :

– que l’arrêt de la Cour de cassation cité par le syndicat des copropriétaires du 10 février 2011 a été rendu sous l’empire de l’ancienne rédaction des textes relatifs à la prescription extinctive, à savoir l’article 2224 du code civil dont le recours à la ’manifestation du dommage’ n’a aucune utilité, en ce qu’il mentionne uniquement la connaissance des faits permettant au titulaire d’un droit de l’exercer,

– que reporter le point de départ du délai de prescription à la date de la décision de condamnation définitive revient à méconnaître les termes de l’article 2224 du code civil et à rendre l’action en responsabilité quasi-imprescriptible, ce qui est contraire à l’objectif de sécurité juridique poursuivi par la loi,

– que le syndicat des copropriétaires avait jusqu’au 21 février 2016 pour agir à l’encontre de la société [D] immobilier, de telle sorte que l’action ayant été introduite postérieurement, est désormais prescrite,

– qu’aucune faute de la société [D] immobilier n’a été démontrée,

– que les résolutions 24 et 25 prises lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2009 permettent de constater que les ascenseurs présentaient d’importants dysfonctionnements et que les copropriétaires conféraient tout pouvoir au syndic pour mettre fin si besoin au contrat de la société Kone,

– qu’en donnant quitus au syndic lors de l’assemblée générale du 20 décembre 2010, le syndicat des copropriétaires a validé les actes de gestion et s’est privé de tout recours ultérieur à ce titre, de telle sorte que la procédure engagée par celui-ci à l’encontre de son ancien syndic est irrecevable,

– qu’il résulte des dispositions de la loi [Localité 4] du 28 janvier 2005, qu’à compter du 1er janvier 2009, le syndicat des copropriétaires avait la possibilité de résilier les deux contrats de maintenance de la société Kone à tout moment, et sans frais ni pénalités, peu important les motivations avancées pour la résiliation des contrats, et sans autorisation préalable de l’assemblée générale, de telle sorte que la société SQHPB, venant aux droits de la société [D] immobilier n’a commis aucune faute,

– que si la Cour devait confirmer la décision entreprise, il conviendrait de condamner l’assureur CAMCA à garantir et relever indemne la société SQHPB venant aux droits de la société [D] immobilier.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2026.

Les parties ont été avisées par message RPVA que la décision sera rendue par anticipation le 23 octobre 2026.

MOTIFS

À titre liminaire, il y a lieu de déclarer recevable l’intervention de la société SQHPB venant aux droits de la société [D] immobilier.

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Les parties s’opposent quant au point de départ du délai de prescription.

Le syndic et son assureur soutiennent que le point de départ de la prescription doit être fixé au jour de l’assignation délivrée par la société Koné à l’encontre du syndicat des copropriétaires tandis que le syndicat des copropriétaires, reprenant la motivation du juge de la mise en état, soutient que le délai de prescription n’a commencé à courir qu’à compter de l’arrêt du 7 août 2019 consacrant définitivement son dommage.

En l’espèce, il est constant que la société Koné a engagé le 31 mars 2011 une action contre le syndicat des copropriétaires pour rupture fautive des contrats en sollicitant la condamnation de ce dernier au paiement d’une somme de 12 781,70 € au titre d’un arriéré de redevances et d’une somme de 79 799,36 € au titre de la redevance contractuelle pour résiliation anticipée.

À la date du 31 mars 2011, le syndicat des copropriétaires avait donc connaissance de ce que le syndic avait cessé de payer les redevances et procédé à une résiliation unilatérale et anticipée des contrats.

Dans le cadre de la présente procédure, le syndicat des copropriétaires fait grief au syndic d’avoir, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, procédé à la résiliation sans préavis des contrats et cessé de régler les redevances. Il est également reproché au syndic d’avoir manqué à son devoir de conseil en omettant d’informer les copropriétaires des risques financiers susceptibles d’en découler.

Or, à la date du 31 mars 2011, le syndicat des copropriétaires était en mesure de savoir si le syndic avait agi avec ou sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et s’il avait informé les copropriétaires des risques financiers liés à une résiliation sans préavis des contrats.

Il avait donc connaissance, dès cette date, des possibles manquements du syndic à ses obligations.

À cette date, le dommage était également bien identifié puisqu’il correspondait au montant des éventuelles redevances restées impayées et au montant des redevances dont la société Koné aurait été privée jusqu’à l’échéance des contrats.

Dès le 31 mars 2011, le syndicat des copropriétaires était donc en possession des éléments lui permettant d’engager une action en responsabilité contre le syndic qu’il estime responsable de ce même dommage.

Le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à soutenir que le point de départ de la prescription doit être fixé à la date de l’arrêt rendu le 7 août 2019 consacrant de manière définitive son dommage alors que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires contre le syndic par son assignation du 4 août 2020 est une action récursoire visant à obtenir la garantie du syndic au titre d’un dommage unique causé à la société Koné.

En effet, en matière d’action récursoire, la prescription applicable au recours d’une personne assignée en responsabilité contre un tiers qu’il estime coauteur du même dommage a pour point de départ l’assignation qui lui a été délivrée si elle est accompagnée d’une demande de reconnaissance d’un droit (arrêt de la chambre mixte de la Cour de cassation du 19 juillet 2024 (n°20 23527).

Dès lors, le point de départ du délai de prescription de cette action ne peut être fixé qu’à la date de l’assignation délivrée par la société Koné au syndicat des copropriétaires, soit le 31 mars 2011.

Ce délai expirait donc le 31 mars 2016.

Il s’ensuit que l’action en responsabilité exercée par le syndicat des copropriétaires contre le syndic le 4 août 2020 et l’action engagée par le syndicat des copropriétaires contre la CAMCA, assureur du syndic, le 9 juin 2021 sont prescrites.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en toutes ses dispositions et le syndicat des copropriétaires débouté de ses demandes.

Sur les demandes accessoires :

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera les dépens de première instance et d’appel.

Il sera condamné à payer à la société SQHPB, venant aux droits de la société [D] immobilier, une somme de 3 000 € pour l’indemniser de ses frais de procédure de première instance et d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer à la CAMCA une somme de 3 000 € au titre des frais de procédure de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevable l’intervention de la société SQHPB venant aux droits de la société [D] immobilier,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de ses demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à la société SQHPB, venant aux droits de la société [D] immobilier, la somme de 3 000 € pour l’indemniser de ses frais de procédure de première instance et d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à la caisse d’assurances mutuelles du Crédit Agricole la somme de 3 000 € au titre des frais de procédure de première instance et d’appel,

Le présent arrêt a été signé par Mme Christine DARRIGOL, conseillère, suite à l’empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, P/Le Président,