Minute n°26/
ORDONNANCE DU : 23 octobre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00264 – N° Portalis DB2N-W-B7K-I4DL
AFFAIRE : [A] [F], [H] [F]
c/ [R] [J] [X], [Q] [Z] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 octobre 2026

DEMANDEURS

Monsieur [A] [F]
né le 02 Août 1987 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître David SIMON de la SCP SCPA LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD – GIBIERGE, avocats au barreau du MANS

Madame [H] [F]
née le 23 Juin 1987 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître David SIMON de la SCP SCPA LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD – GIBIERGE, avocats au barreau du MANS

DEFENDEURS

Monsieur [R] [J] [X]
né le 25 Février 1980 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Ana-filipa DA ROCHA LUIS de la SELAS ALTEIS AVOCATS, avocats au barreau du MANS

Madame [Q] [Z] [E]
née le 14 Novembre 1980 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Mégane BERRY, avocat au barreau du MANS, avocat postulant
et par Maître Céline CONCA de la SELARL MARCHESSAUX CONCA CARILLO, avocats au barreau de Aix en Provence, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND
GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 18 septembre 2026,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 23 octobre 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Le 2 décembre 2021, monsieur [X] et madame [E] ont vendu à monsieur et madame [F] une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant le prix de 250.000 €. Monsieur [X] et madame [E] avait précédemment acquis cette maison, le 27 février 2015.

L’acte de vente du 2 décembre 2021 mentionnait que des travaux avaient été effectués par les vendeurs, à savoir la démolition d’une partie de la grange et un agrandissement, avec des travaux respectivement achevés les 15 novembre 2019 et 25 février 2021.

Après la prise de possession des lieux, monsieur et madame [F] ont constaté des désordres, à savoir une souplesse du plancher au-dessus de la cuisine, la présence d’humidité et une non-conformité de la toiture.

Dans son rapport du 29 août 2025, l’expert mandaté par monsieur et madame [F] a relevé que :
– La sous-toiture de l’ancienne grange a été posée en non-conformité, en l’absence de contre-linteaux permettant la ventilation de la sous-face des tuiles et engendrant une atteinte à la pérennité des ouvrages. Les ouvrages de couverture ont été réalisés par les vendeurs en 2021 et le remaniage de la couverture est chiffré à la somme de 25.650,03 € ;
– De l’humidité est présente par capillarité, au droit des murs en maçonnerie de pierre de moellons et briques. La descente d’eau pluviale se déversant en pied de façade est un facteur aggravant. Ce phénomène de capillarité était visible au moment de la vente ;
– De l’humidité est également présente au seuil de la porte-fenêtre de la salle à manger. Le phénomène de condensation et d’humidité n’était pas appréciable par des acheteurs non sachants. Une reprise du seuil en granit est nécessaire pour supprimer ce phénomène ;
– Le garde-corps de la mezzanine n’a pas été réalisé conformément aux règles de l’art et porte atteinte à la sécurité. La mise en sécurité est chiffrée à la somme de 1.485 €;
– Un défaut de réalisation du plancher de la chambre et de la mezzanine est constaté, avec des assemblages mal réalisés, une absence d’entretoises, des scellements par mousse expansive, et un sous-dimensionnement des entraits des deux fermes, supports du plancher et des solives au regard des surcharges d’exploitation d’habitation. Un renforcement des entraits de charpente et une réfection du plancher sont envisagés, pour un montant de 40.412,92 € ;
– La ventilation par extraction est absente de la salle d’eau et apparaît incohérente, au regard des règles de l’art.

Par lettres recommandées avec accusé de réception du 3 février 2026, monsieur et madame [F] ont avisé monsieur [X] et madame [E] des désordres et ont sollicité le paiement de la somme globale de 55.000 € au titre de l’indemnisation pour l’ensemble des malfaçons.

Le 10 février 2026, madame [E] a contesté la réalité des désordres et a dénié toute responsabilité.

Aussi, par actes des 27 avril et 5 mai 2026, monsieur et madame [F] ont fait citer monsieur [X] et madame [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel ils demandent d’organiser une expertise judiciaire, et de réserver les dépens.

À l’audience du 18 septembre 2026, monsieur et madame [F] maintiennent leurs demandes, s’en rapportent sur le complément de mission proposé par madame [E] et sollicitent le rejet des demandes formulées par monsieur [X].
Ils font valoir les moyens et arguments suivants :
– Monsieur [X] évoque des éléments que le juge des référés ne peut apprécier. La qualité de vendeurs non-constructeurs de monsieur [X] et madame [E], le caractère non caché des désordres, l’absence de gravité des désordres, l’absence de caractère décennale des désordres et la non-qualification d’ouvrage des travaux, sont des débats relevant du juge du fond ;
– Monsieur et madame [F] démontrent l’existence de désordres évoqués dans le rapport d’expertise amiable et ils affectent des travaux réalisés par les vendeurs. Ils démontrent bien l’existence d’un motif légitime à ce que soit ordonnée une expertise.

Monsieur [X] sollicite le rejet des demandes de monsieur et madame [F] et leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Il soutient notamment que :
– L’acte de vente stipule que les vendeurs sont déchargés de toute garantie des vices cachés par les vendeurs et que les vendeurs ont pu visiter le bien en étant accompagnés de sachants pour en apprécier l’état. Une action au fond sur le fondement de la garantie des vices cachés est donc manifestement vouée à l’échec ;
– S’agissant d’une éventuelle action en responsabilité décennale, le rapport amiable ne fait état d’aucun dommage actuel ou de l’impropriété à destination du bien. S’agissant de l’absence de contre-liteaux de la toiture, le rapport précise que les dommages n’existent pas. Ni les vendeurs, ni les sociétés intervenues dans les travaux n’ont effectué une réfection de la toiture ;
– Pour l’humidité par capillarité, aucun dommage consécutif à l’humidité n’a été constaté ;
– L’humidité du seuil en granit a pu être constaté lors des visites effectuées par les acquéreurs ;
– Aucun dommage n’est relevé au niveau du garde-corps de la mezzanine, ni une atteinte à la solidité de l’ouvrage ou une impropriété à sa destination ;
– Le rapport ne fait état d’aucune fissure ou affaissement affectant le plancher en bois ;
– Il n’y a pas eu de dommage constatable s’agissant de la VMC.

Madame [E] formule des protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise et propose une mission d’expertise, en laissant les dépens à la charge de monsieur et madame [F].
Elle précise que :
– Elle n’a pas effectué elle-même les travaux mais ceux-ci ont été directement effectués par monsieur [X]. Elle n’a pas reconnu sa responsabilité dans les désordres ;
– Elle s’oppose à certains chefs de missions proposés, considérant que l’appréciation de toute responsabilité et la détermination des préjudices relèvent uniquement de la compétence du tribunal judiciaire, justifiant d’ordonner la mission prévue dans ses conclusions.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise :

La demande d’expertise est fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile qui énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ».

Ce texte exige seulement que le demandeur justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise.

L’existence d’une contestation sérieuse, notamment tirée de stipulations contractuelles, ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions susvisées.

L’article 145 du code de procédure civile n’implique en effet aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La légitimité du motif du demandeur résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur, et le juge doit seulement constater qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés.

Le juge ne peut rejeter la demande d’expertise que si elle est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est d’ores et déjà évident et qui est manifestement vouée à l’échec.

En l’espèce, madame [E] formule des protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise et monsieur [X] s’oppose à cette demande.

Néanmoins, monsieur et madame [F] démontrent l’existence de désordres affectant l’immeuble, objet de l’acte de vente, tels que décrits dans le rapport d’expertise amiable du 29 août 2025. Dans la mesure où les travaux qui semblent être à l’origine des désordres ont été réalisés par monsieur [X] et madame [E], monsieur et madame [F] démontrent le caractère plausible et crédible d’un litige à leur encontre. La mesure d’expertise permettra donc de vérifier la réalité des éventuels désordres et d’évaluer les préjudices subis, plusieurs désordres ayant déjà été relevés par l’expert amiable, contrairement à ce que soutient monsieur [X] dans ses conclusions.

Enfin, la mesure sollicitée est pertinente, adaptée, d’une utilité incontestable et proportionnée à l’éventuel futur litige.

En conséquence, monsieur et madame [F] ont donc un intérêt légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée et il y a lieu de faire droit à leur demande, selon la mission suivante apparaissant la plus adaptée :
– Visiter l’immeuble, décrire tous les désordres, dénoncés dans l’assignation ;
– Rechercher la cause des désordres ;
– Préciser quelles sont ou pourraient être les conséquences de ces désordres ;
– Préciser l’importance des désordres ; indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;
– Indiquer si les désordres compromettent actuellement la solidité de l’ouvrage ou s’ils sont ou non de nature à rendre l’immeuble impropre à l’usage auquel il était destiné, ou s’ils en diminuent l’usage et, dans l’affirmative, dans quelles proportions ;
– Rechercher la cause des désordres en précisant pour chacun des désordres s’il y a eu vice du matériau, non-respect des règles de l’art, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance, défaut d’entretien, ou toute autre cause ;
– Dire si ces désordres existaient au jour du compromis de vente ;
– Dire si ces désordres peuvent ou non être qualifiés de vices cachés en précisant s’ils étaient ou non facilement décelables au moment de la vente par un acheteur non professionnel et donner son avis sur l’attitude qu’aurait pu avoir l’acheteur s’il avait eu connaissance des vices au moment de la vente, et sur le montant du prix de vente ;
– Proposer les remèdes propres à pallier les désordres et à assurer la remise en état ou en sécurité de l’immeuble, et donner son avis sur leur coût ;
– Décrire et chiffrer les travaux urgents qui s’avéraient indispensables pour éviter l’aggravation des désordres ou assurer la mise en sécurité de l’immeuble ;
– Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;
– Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;
– Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige.

Sur les autres demandes :

La demande d’expertise est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et les responsabilités ne sont pas déterminées, de sorte que le défendeur ne peut être considéré comme la partie qui succombe au sens des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Les dépens resteront donc à la charge des demandeurs.

En effet, les dépens ne sauraient être réservés, comme réclamé par monsieur et madame [F], dans la mesure où la présente ordonnance met fin à l’instance.

À ce stade de la procédure, les responsabilités n’étant pas déterminées, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles. Monsieur [X] sera donc débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ;

ORDONNE une expertise ;

DÉSIGNE pour y procéder monsieur [K] [Y], expert près la Cour d’appel d’Angers, demeurant [Adresse 5], 49000 ANGERS ([Courriel 1]) avec mission de :
– Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;
– Se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 4] ;
– Prendre connaissance de tous documents utiles ;

– Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;
– Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit, la mission précise de chaque intervenant, et le calendrier des travaux ;
– Visiter l’immeuble, décrire tous les désordres, dénoncés dans l’assignation ;
– Rechercher la cause des désordres ;
– Préciser quelles sont ou pourraient être les conséquences de ces désordres ;
– Préciser l’importance des désordres ; indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;
– Indiquer si les désordres compromettent actuellement la solidité de l’ouvrage ou s’ils sont ou non de nature à rendre l’immeuble impropre à l’usage auquel il était destiné, ou s’ils en diminuent l’usage et, dans l’affirmative, dans quelles proportions ;
– Rechercher la cause des désordres en précisant pour chacun des désordres s’il y a eu vice du matériau, non-respect des règles de l’art, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance, défaut d’entretien, ou toute autre cause ;
– Dire si ces désordres existaient au jour du compromis de vente ;
– Dire si ces désordres peuvent ou non être qualifiés de vices cachés en précisant s’ils étaient ou non facilement décelables au moment de la vente par un acheteur non professionnel et donner son avis sur l’attitude qu’aurait pu avoir l’acheteur s’il avait eu connaissance des vices au moment de la vente, et sur le montant du prix de vente ;
– Proposer les remèdes propres à pallier les désordres et à assurer la remise en état ou en sécurité de l’immeuble, et donner son avis sur leur coût ;
– Décrire et chiffrer les travaux urgents qui s’avéraient indispensables pour éviter l’aggravation des désordres ou assurer la mise en sécurité de l’immeuble ;
– Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;
– Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;
– Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

DIT QUE :
-l’expert devra faire connaître son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, dès l’information qui lui sera communiquée de la réception de la provision et devra commencer alors ses opérations ;
-en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;
-l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;
-l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission ;
-l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;
-l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;
-l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de DIX MOIS à compter de l’information qui lui sera donnée de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT QUE les frais d’expertise seront avancés par les demandeurs à la mesure qui devront consigner la somme de QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (4.500 €) à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire du MANS dans les deux mois de la présente décision étant précisé qu’ à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;

COMMET le président du tribunal judiciaire, et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire du MANS, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

REJETTE la demande formulée par monsieur [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens resteront à la charge de monsieur et madame [F] sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND