Minute n°26/
ORDONNANCE DU : 23 octobre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00140 – N° Portalis DB2N-W-B7K-I2DA
AFFAIRE : [S] [E]
c/ [W] [L], [G] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 octobre 2026

DEMANDEUR

Monsieur [S] [E]
né le 17 Décembre 1955 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Margot GAZEAU de la SCP SCP PIGEAU CONTE MURILLO VIGIN GAZEAU, avocats au barreau du MANS

DEFENDEURS

Madame [W] [L], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Alain DUPUY de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS

Monsieur [G] [L], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Alain DUPUY de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND
GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 02 octobre 2026,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 23 octobre 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Monsieur [S] [E] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 3] [Localité 2] et cadastré DW [Cadastre 1].

Monsieur [G] [L] et son épouse, madame [W] [F] épouse [L], sont propriétaires de la parcelle attenante située au numéro [Cadastre 2] depuis le 23 septembre 2022. Ils y ont fait édifier un immeuble à usage d’habitation dans le cadre d’un contrat de construction avec la société [Adresse 4]. Préalablement à ce projet, les deux voisins s’étaient réunis avec les propriétaires des autres parcelles voisines, pour une réunion d’expertise amiable en vue d’un bornage, le 27 juin 2023.

Monsieur [B] [K], expert-géomètre a été chargé, à la demande des époux [L], de procéder à la reconnaissance du périmètre de la propriété cadastrée, section DW n°[Cadastre 3] et d’en dresser un procès-verbal. L’objet de l’opération était de reconnaître et de définir d’un commun accord et de manière définitive les limites séparatives communes entre la parcelle cadastrée DW n°[Cadastre 3] et les sections DW [Cadastre 1], DW [Cadastre 4], DW [Cadastre 5], DW [Cadastre 6] et DW [Cadastre 7].

Les différents propriétaires des terrains adjacents, à savoir les consorts [L], [Q], [V], [E], [U], [X] et la SA GHC représentée par madame [J] [T] étaient présents à cette réunion. A l’issue de ses opérations, l’expert géomètre a procédé à l’établissement d’un plan de délimitation et pris des mesures.

Contestant les limites de propriété retenues par l’expert-géomètre, monsieur [E] a refusé de signer le procès-verbal de bornage. Suite à ce refus, le géomètre-expert n’a cependant pas établi de procès-verbal de carence.
Les travaux de construction de la maison des époux [L] ont débuté le 04 juillet 2023 et des désordres auraient été occasionnés à la suite de ces travaux sur la propriété de monsieur [E].
Aussi, par courrier recommandé en date du 26 avril 2024, monsieur [E] a avisé ses voisins des dégâts constatés sur sa propriété. Il a ainsi relevé :

– lors de l’enlèvement d’un portail et la démolition d’un muret, son mur pignon a été détérioré,
– les solins ont été fixés dans ce même mur pignon sans son autorisation préalable,
– son accord était nécessaire pour accéder à sa propriété pour la réalisation de l’enduit.
Monsieur [E] a par ailleurs pu indiquer que les consorts [L] avaient empiété sur son terrain en y construisant leur résidence. Aussi, par courrier du 5 juin 2024, pour expliquer cette situation, monsieur et madame [L] ont répondu que lors de la dépose du poteau, le terrassier aurait constaté que l’enduit existant avait été appliqué autour de celui-ci et non sur le mur voisin de sorte que la différence d’épaisseur d’enduit était antérieure aux travaux et que le mur n’aurait pas été détérioré. Il était prévu, lors du ravalement, de combler cette différence par l’application d’un enduit et la pose d’une baguette de finition. La pose d’un solin constituerait la seule solution technique et durable permettant d’assurer l’étanchéité entre les deux constructions.
Le 20 juillet 2024, à la demande de monsieur [E], un commissaire de justice est venu constater le positionnement de la propriété des époux [L] ainsi que les dégradations causées à son immeuble par la construction de la maison voisine.
Le 19 septembre 2024, une expertise s’est tenue en présence de la société Polyexpert, mandatée par l’assureur de protection juridique des époux [L] et le cabinet Expertise bâtiment, mandaté par l’assureur de monsieur [E].
Le 2 décembre 2024, l’expert mandaté par les époux [L] a déposé son rapport, sans qu’aucune solution amiable n’ait abouti. En l’absence d’accord à l’issue de l’expertise, monsieur [E] a fait appel à un conciliateur de justice le 28 mars 2025. Ce dernier a cependant dressé un constat d’échec, le 16 mai 2025.
Puis, par acte du 24 juillet 2025, les époux [L] ont fait assigner monsieur [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans aux fins notamment de :
– voir autoriser toute entreprise de leur choix à accéder à la parcelle de monsieur [E] afin de réaliser les travaux d’enduit sur la façade de leur maison donnant sur son jardin ;

– autoriser la fixation d’une bande de solin prenant appui sur la façade du mur de la maison de monsieur [E] ;
– assortir ces autorisations d’une astreinte de 200 € par jour de retard en cas d’entrave, à compter d’une sommation par commissaire de justice ;
– condamner monsieur [E] au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– à titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire concernant l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 3].
En défense, monsieur [E] s’est opposé aux demandes et à titre subsidiaire, a sollicité une expertise en bornage.

Par ordonnance du 9 janvier 2026, le juge des référés a notamment autorisé les époux [L] à mandater la société Maisons Concept afin d’accéder temporairement au fonds de monsieur [E], au titre d’une servitude de tour d’échelle, et d’y réaliser les travaux d’enduit sur la façade donnant sur son jardin; autorisé la fixation d’une bande de solin prenant appui sur la façade du mur de la maison voisine et enjoint à monsieur [E] d’autoriser l’accès et l’occupation temporaire de son fonds ainsi que la pose de ladite bande de solin. Le juge a par ailleurs déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de monsieur [E] tendant à voir ordonner une expertise en bornage, au motif que le lien avec la demande de tour d’échelle des époux [L] n’était pas suffisamment caractérisé.
Suite à cette décision par acte du 3 mars 2026, monsieur [E] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans aux fins d’ordonner une expertise judiciaire en bornage afin de déterminer de manière contradictoire et définitive les limites de propriété entre son fonds et celui des époux [L], les frais d’expertise devant être supportés par les deux parties. Il sollicite également une somme de 1 500 € à la charge des époux [L] au titre de ses frais irrépétibles et la condamnation des mêmes aux dépens.

Monsieur [E] fait en effet valoir que :

– contrairement à ce que soutiennent les époux [L], une demande d’expertise en vue de constatation d’un empiètement n’est pas soumise à une tentative de résolution amiable du litige. Les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile n’ont pas à s’appliquer en la matière. En tout état de cause, il a déjà fait appel à un conciliateur de justice et la tentative de conciliation s’est soldée par un échec ;

– les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile et par voie de conséquence, la compétence du juge des référés sont tout à fait applicables en la matière dans la mesure où la mission de l’expert sera entre autre de déterminer s’il existe ou non un empiètement sur sa propriété ; le fait d’avoir visé dans ses conclusions l’article 646 du code civil ne saurait déterminer la nature juridique de la demande soumise au juge ; le juge doit en effet restituer aux faits et actes litigieux leur exacte qualification et la mesure sollicitée devra permettre à l’expert, en déterminant la limite séparative entre les deux propriétés de vérifier s’il existe ou non un empiètement ; Par ailleurs, une quelconque urgence n’a pas à être caractérisée pour l’application de l’article 145 du code de procédure civile, contrairement à ce qu’avance les époux [L] pour écarter la compétence du juge des référés, tout comme l’existence d’une contestation sérieuse invoquée toujours par les époux [L]. La mesure sollicitée n’a pour finalité que l’établissement de la preuve de faits susceptibles de fonder son action future dans la mesure où il bénéficie d’ores et déjà du constat d’un commissaire de justice et d’une expertise amiable pour étayer sa demande d’expertise ;

– il ne peut être considéré comme de mauvaise foi dans la mesure où il a toujours contesté la délimitation entre les deux propriétés, il a ainsi refusé de signer le procès-verbal de bornage estimant qu’il était trop imprécis quant aux fondations des habitations ; il a tenté amiablement de résoudre le litige et pour objectiver la situation, a fait appel à un commissaire de justice et à un expert qui est intervenu amiablement ; enfin, il a émis deux réserves distinctes lors de l’établissement du procès-verbal de bornage à savoir le fait que les fondations de son habitation pouvait avoir une incidence sur la délimitation effective des propriétés et sur l’existence d’un éventuel empiètement et la seconde relative à la régularisation cadastrale de la part de [Localité 4] ;

– ainsi les époux [L] ne peuvent venir soutenir que la problématique d’empiétement a été évoquée tardivement et de manière opportuniste ;

– subsidiairement, si le juge des référés estimait que la demande relève d’une action en bornage judiciaire, monsieur [E] sollicite l’application de l’article 837 du code de procédure civile afin que l’affaire soit renvoyée devant la juridiction compétente, l’urgence est caractérisée par le fait que les ouvrages sont terminés et que les empiètements allégués affectent de manière continue son droit de propriété ;

Les époux [L] en réponse soulèvent différents points :

– Ils estiment que la demande en bornage de leur voisin doit être déclarée irrecevable car non précédée d’une tentative de conciliation. En effet, l’absence de signature du procès-verbal établi le 27 juin 2023 de sa part n’est liée qu’à une exigence administrative et ne pourra être assimilée à un échec du bornage amiable susceptible d’ouvrir la voie à une action judiciaire. Le cabinet [B] [K] a réuni l’ensemble des propriétaires riverains, dont monsieur [E] et cette réunion a abouti à une accord unanime sur la définition précise du bornage. Ce dernier ne peut désormais venir solliciter un bornage judiciaire ;

– Ils considèrent en tout état de cause que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur une demande en bornage comme le sollicite le demandeur en visant l’article 646 du code civil dans ses conclusions. Même s’il fait par la suite référence à l’article 145 du code de procédure civile, il n’en demeure pas moins que le juge doit restituer aux actes et faits litigieux leur exacte qualification indépendamment des dénominations retenues par les parties. Or en l’espèce, la demande de monsieur [E] est une demande visant à rechercher la ligne divisoire entre les parcelles DW [Cadastre 1] et DW [Cadastre 3], à constater d’éventuels empiètements et dresser un procès-verbal d’arpentage, ce qui correspond à une action en bornage. Le juge des référés devra donc se déclarer incompétent, la demande relevant du juge du fond. Par ailleurs, aucune urgence ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile dans la mesure où la question des limites de propriété se posait depuis le début des travaux et que ces derniers sont désormais achevés et qu’il n’y a pas de péril de dépérissement de la preuve ;

– Ils font également valoir qu’il existe une contestation sérieuse dans la mesure où monsieur [E] considère qu’il existe un empiétement sur sa propriété, que la détermination d’un tel empiètement nécessite la réalisation d’une opération de bornage, l’objet d’une telle action relevant du juge du fond ;

– Ils estiment enfin, sur le fond du dossier, qu’un bornage contradictoire a d’ores et déjà été réalisé et que, même si monsieur [E] ne l’a pas signé, il a cependant manuscritement indiqué qu’il ne contestait pas les limites (A.D.I.J) de la parcelle des époux [L] mais son refus était conditionné à une régularisation cadastrale de la ville du [Localité 5]. Il ne dispose donc d’aucun indice sérieux d’empiètement et la mesure sollicitée n’a que pour objet de suppléer sa carence probatoire. Ils estiment que leur voisin fait preuve de mauvaise foi et ne recherche absolument pas de solution amiable. Il évoque même dans ses écritures le fait que les propres fondations de son habitation pourraient être remises en cause en lien avec l’incertitude de l’assise du bâti. Ils rappellent à toutes fins que la réserve portée sur le procès-verbal a été rédigée le 27 juin 2023 alors que leur construction a démarré le 4 juillet 2023, il n’était donc pas encore question d’empiètement à la signature du procès-verbal.

– Ils sollicitent donc le débouté de l’ensemble des demandes de monsieur [E] et sa condamnation à leur régler la somme de 5 000 € au titre de leurs frais irrépétibles, outre les dépens.

SUR CE :

Sur la recevabilité de la demande de monsieur [E]

L’action en bornage est subordonnée à l’échec préalable d’une tentative de bornage amiable, organisée de manière contradictoire en présence d’un géomètre-expert.

Selon les époux [L], un bornage amiable a déjà eu lieu et même si monsieur [E] ne l’a pas signé, contrairement à l’ensemble des autres propriétaires, pour autant il a mentionné qu’il ne constestait pas les limites de la parcelle de monsieur et madame [L]. Il ne pourrait revenir sur ce document en assurant qu’une tentative de bornage a eu lieu et qu’elle a échoué.

Cependant, dans la mesure où monsieur [E] n’a pas signé ce document, il ne peut en être déduit que l’ensemble des parties était d’accord. Il y a mentionné deux réserves, il y a donc bien eu une tentative de bornage amiable qui a échoué.

La demande de monsieur [E] sera déclarée recevable.

Sur la demande d’expertise sollicitée par monsieur [E]

L’article 646 du code civil précise que “tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contigües. Le bornage se fait à frais communs.”

L’article 145 du code de procédure civile énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé « .

Or, monsieur [E] a initialement saisi le juge des référés sur le fondement de l’article 646 du code civil puis dans ses dernières conclusions évoque les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile pour solliciter une expertise visant à “ rechercher la ligne divisoire entre les parcelles DW [Cadastre 1] et DW [Cadastre 3], à constater d’éventuels empiètements et dresser un procès-verbal d’arpentage.”

S’il appartient au juge comme le rappelle d’ailleurs les deux parties de restituer aux actes et faits litigieux leur exacte qualification, indépendamment des dénominations retenues par les parties, force est de constater en l’espèce que la principale demande de monsieur [E] visant à organiser une expertise pour rechercher la ligne divisoire entre les parties, constater d’éventuels empiétements et dresser un procès-verbal d’arpentage, s’analyse en réalité en une action en bornage qui ne relève pas de la compétence du juge des référés.
Monsieur [E] sera donc débouté de sa demande principale.
Sur la demande au titre de l’article 837 du code de procédure civile :
L’article 837 du code de procédure civile précise que “ la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction”.
L’application de cet article est donc subordonnée à une justification de l’urgence. Monsieur [E] considère qu’il peut être fait application de cet article car il a toujours contesté les limites de propriété entre les parcelles DW [Cadastre 1] et DW [Cadastre 3] et qu’il serait urgent de faire constater l’empiétement de la construction des époux [L]. Cependant, force est de constater que depuis 2023, il n’a jamais engagé d’action au fond, que la construction est terminée depuis un certain temps et qu’il a pu noter dans le procès-verbal de bornage amiable, même s’il ne l’a pas signé qu’il ne contestait pas les limites de la parcelle de monsieur et madame [L]. Il n’y a donc aucune urgence et il ne sera donc pas fait droit à sa demande au titre de l’article 837 du code de procédure civile.
Sur les demandes accessoires :
Partie succombante, monsieur [E] sera condamné à supporter les dépens de la présente instance.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [L] les frais irrépétibles qu’ils ont dû engager. Ils ont déjà du agir en justice pour leur demande de tour d’échelle. Monsieur [E] sera donc condamné à leur régler la somme de 3 000 € au titre de leurs frais irrépétibles.
Il sera en revanche débouté de sa demande à ce titre.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort ;
DEBOUTE monsieur [E] de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE monsieur [E] à régler à monsieur et madame [L] la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE monsieur [E] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE monsieur [E] aux entiers dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND