TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2026
Président : Madame BENDELAC, Juge
Greffier : Mme PECOURT, Greffière placée
Débats en audience publique le : 11 Septembre 2026

N° RG 25/02870 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6SMJ
Grosse délivrée le 23/10/2026
À
-Maître Lionel CHARBONNEL
-Me Béatrice TIXIER-FAVRE
-Maître Stéphane GALLO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1], domiciliée : chez Syndic Monsieur [Z] [P], dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic

représentée par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL MASCARON AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Société FAMILLE (LES SAVEURS DE DONG), dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal

représentée par Me Béatrice TIXIER-FAVRE, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [F] [G] [A], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

M. [F] [G] [A] est propriétaire du local commercial (lot 9) situé au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le local est occupé par la SARL Famille (Saveur de Dong) qui y exploite une activité de restauration.

Le syndicat des copropriétaires a constaté des installations réalisées sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, soit un extracteur de fumées et un tuyau d’évacuation des eaux usées. Il a fait dresser constat par commissaire de Justice le 28 octobre 2024.

Par courrier envoyé le 10 février 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [F] [G] [A] de retirer les installations.

Par assignation du 2 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en fonction a fait attraire M. [F] [G] [A], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
condamner M. [F] [G] [A] sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir à retirer l’extracteur de fumées et le tuyau d’évacuation des eaux, constatés par constat d’huissier du 28 octobre 2024,condamner M. [F] [G] [A] au paiement de la somme 2 500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 25/2870.

Par assignation du 6 janvier 2026, M. [F] [G] [A] a assigné la société Famille (les saveurs de Dong) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
Condamner la société Famille à le relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et notamment, A réaliser les travaux pour retirer l’extracteur de fumées et le tuyau d’évacuation des eaux constatés par constat d’huissier du 28 octobre 2024, L’astreinte de 500 euros par jours de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, Condamner la société Famille à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 25/5771.

Les affaires ont été jointes à l’audience du 22 mai 2026.

A l’audience du 11 septembre 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en fonction, dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer et demande de :
Joindre la présente procédure avec celle enregistrée sous le n°25/5771, A titre principal, condamner M. [F] [G] [A], sous astreinte de 500 € par jour de retard, à compter de la signification de l‘ordonnance à intervenir, à prendre toutes mesures utiles à l’encontre de la SARL Famille (Les Saveurs de Dong) afin qu’elle retire l’extracteur de fumées et le tuyau d’évacuation des eaux, constatés par constat d’huissier du 28 octobre 2024, installés sans autorisation, A titre subsidiaire, condamner la SARL Famille sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir à retirer l’extracteur de fumées et le tuyau d’évacuation des eaux, constatés par constat d’huissier du 28 octobre 2024, installés sans autorisation,
En tout état de cause, condamner in solidum M. [F] [G] [A] et la SARL Famille au paiement de la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
M. [F] [G] [A] dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer et demande de :
débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, ordonner la jonction des procédures, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SARL Famille, par des conclusions auxquelles il convient de se référer demande de :
A titre principal, déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires, A titre subsidiaire, débouter le syndicat des copropriétaires, A titre infiniment subsidiaire, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’enlèvement du système d’extraction d’air, En tout état de cause, condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Il n’y a pas lieu de joindre les affaires, dont la jonction a déjà été ordonnée à l’audience du 22 mai 2026.

Sur la recevabilité des demandes :

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se fonde sur un trouble manifestement illicite résultant d’installations posés dans les parties communes de l’immeuble sans autorisation.

Il a donc qualité à agir dans le cadre de la présente instance et ses demandes sont recevables.

Sur la demande principale

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite , il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.
Il est admis que le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble manifestement illicite (Civ.2e, 15 novembre 2007, n° 07-12.304).

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, il est établi que M. [F] [G] [A] est propriétaire du local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, occupé par la SARL Famille.

Dans le procès-verbal de commissaire de Justice du 28 octobre 2024 versé au dossier par le demandeur, il est constaté au sein de l’immeuble dans la cave de Mme [X] [Y], en sous-sol qu’« un tuyau en PVC sort du plafond, longe la paroi et rejoint la canalisation sans toutefois y être raccordé. »

Toutefois ce document est très insuffisant pour démontrer que la canalisation constatée dans la cave de la copropriétaire est reliée au local appartenant à M. [F] [G] [A] occupé par la SARL Famille, et pour dater ces installations. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la défense de la SARL Famille fonde sa condamnation puisqu’elle indique dans ses conclusions qu’elle a procédé au remplacement du tuyau en raison d’une vétusté.

Si la SARL Famille expose avoir procédé à ces travaux, elle mentionne également que son réseau d’évacuation est désormais raccordé à la colonne principale des toilettes.

Dès lors, les seuls termes employés dans les conclusions ne permettent pas de caractériser un trouble manifestement illicite imputable à M. [F] [G] [A] ou à la SARL Famille. Il convient de rejeter les demandes relatives au tuyau d’évacuation des eaux.

Dans le procès-verbal de commissaire de Justice du 28 octobre 2024, il est également observé depuis un local à usage de bureau au 1er étage, dans la cour intérieure de l’immeuble qu « un large conduit d’évacuation de fumée court le long du pignon de l’immeuble voisin, sur toute la hauteur pour disparaitre en toiture ». il est noté « en partie basse, je distingue très partiellement un appareil camouflé dans un coffre en mauvais état et dégradé. Mes accompagnants m’indiquent qu’il s’agit d’un bloc extérieur de climatisation fixé au pignon à l’aide de filins métalliques. »
Le commissaire de Justice observe également depuis le dernier étage de l’immeuble dans la cuisine de Mme [X] [Y] qui ouvre sur la cour intérieure « je retrouve le conduit d’évacuation de fumée précédemment constaté ».

La SARL Famille conteste être à l’origine de la création de l’installation d’extraction d’air mais précise avoir procédé au remplacement du système préexistant. Elle affirme cependant que le conduit est posé sur le mur de façade de l’immeuble mitoyen situé au [Adresse 5] et non sur le mur de façade de l’immeuble [Adresse 6]. En outre, elle indique que la toiture à travers laquelle passe le conduit d’extraction n’est pas la toiture de l’immeuble [Adresse 6], mais la toiture composée d’une tôle ondulée qui n’abrité que le local situé à l’arrière du magasin dans la cour.

Il résulte en effet des photographies produites et du constat de commissaire de Justice que l’extracteur d’air est posé sur la façade de l’immeuble [Adresse 5] et qu’il passe à travers une toiture qui n’est pas celle de l’immeuble mais celle d’un local dans la cour intérieure.
Si le règlement de copropriété produit aux débats mentionne que les parties communes sont toutes celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un propriétaire, comprenant notamment la toiture, rien n’est évoqué concernant la toiture du local de la cour intérieur.

Il existe donc une contestation sérieuse relative à la qualification de partie commune ou privative de la toiture par laquelle passe le conduit d’extraction d’air. En outre, l’aspect extérieur modifié n’est pas celui du [Adresse 6] mais celui du [Adresse 5].

Ces éléments ne permettent pas de caractériser un trouble manifestement illicite imputable à M. [F] [G] [A] ou à la SARL Famille

Il est donc dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes relatives au conduit d’extraction d’air.
Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en fonction est condamné à payer à M. [F] [G] [A] et à la SARL Famille la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en fonction, qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Déclarons les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en fonction recevables ;

Rejetons les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en fonction à payer à M. [F] [G] [A] et à la SARL Famille la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en fonction.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 1] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.