TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2026
Président : Madame HERRY, VP en charge des référés
Greffier : Madame LEREBOURG, Greffier
Débats en audience publique le : 07 Septembre 2026

N° RG 25/04185 – N° Portalis DBW3-W-B7J-642G
Grosse délivrée le 23/10/2026

À

-Me Hinde KALAI
– Me Laurence KALIFA-MERCYANO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. O [H], dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice,

représentée par Maître Hinde KALAI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. BEATRICE, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice,

représentée par Maître Laurence KALIFA-MERCYANO, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

Par acte sous seing privé du 01/11/2023, la SCI BEATRICE a donné à bail à la société [T] un local commercial à destination de restauration rapide situé [Adresse 3] pour un loyer de 780 € HT par mois.

La société [T] indique avoir effectué des travaux d’aménagement du local et avoir subi très rapidement un dégât des eaux provenant de l’appartement situé au-dessus.

A compte de janvier 2024, des loyers ont été impayés et par acte de commissaire de justice du 07/06/2024, la SCI BEATRICE a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à la SARL [T].

Quelques jours avant, le 03/06/2024, la SARL [T] avait fait dresser un constat de commissaire de justice constatant les dégâts occasionnés par la fuite d’eau provenant du plafond et indiquant que le parquet est abîmé et le faux plafond totalement détrempé.

Le 24/06/2024, une expertise contradictoire a été diligentée entre l’assureur MAAF du locataire de l’appartement du dessus en présence de AIS 13 représentant la SCI BEATRICE. L’architecte ainsi mandaté a constaté des désordres importants affectant l’immeuble, notamment le pourrissement d’une poutre. La SARL O [H] relève que l’expert a ainsi relevé plusieurs pathologies structurelles liées au manque d’entretien des parties communes et préconisé l’intervention d’un homme de l’art pour apprécier les travaux nécessaires de remise en état.

Par acte de commissaire de justice du 06/08/2024, la SCI BEATRICE a fait assigner la SARL [T] en référé aux fins de résiliation du bail commercial en conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et en paiement d’une provision à valoir sur les loyers.

La SARL O [H] indique que des discussions étaient en cours ; que le bailleur a récupéré en décembre 2024 un jeu de clés en vue de réaliser des travaux dans l’immeuble et plus particulièrement dans le local pour remédier aux désordres à l’origine des infiltrations ; qu’au regard de ces discussions en cours, la SARL O [H] ne s’est pas présentée à l’audience de référé. Elle soutient ainsi que la SCI BEATRICE a tiré avantage de sa défaillance en réitérant sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, qu’elle a obtenu par une ordonnance du 12/02/2025. La SARL [T] a interjeté appel de cette décision.

Le 05/02/2025, la SARL [T] a fait établir un nouveau procès-verbal de commissaire de justice constatant que « le local est entièrement inondé ; des traces d’infiltration étant visibles au plafond ainsi que sur les murs ; des trous ont été pratiqués dans le plafond, vraisemblablement pour des sondages ; le parquet est détérioré et détrempé ». Le commissaire de justice a ensuite constaté qu’aucuns travaux de remise en état n’était effectué ni en cours.

Le 16/09/2025, la SARL [T] a été expulsée du local selon procès-verbal de commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice du 29/10/2025, la SARL [T] a assigné la SCI BEATRICE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de céans aux fins de :
– Condamner la SCI BEATRICE à lui verser la somme provisionnelle de 20 000 € à valoir sur son préjudice
– Ordonner une expertise avant-dire droit pour procéder à l’examen du local et déterminer la nature, l’ampleur e la cause des désordres liés au dégât des eaux, évaluer le préjudice matériel subi par la société ainsi que son préjudice d’exploitation, évaluer le trouble de jouissance résultant du sinistre et de l’indisponibilité du local, examiner la situation ayant conduit à la résiliation du bail commercial et d’identifier si la perte de chiffre d’affaires due

à l’impossibilité d’exploiter le local a empêché le paiement des loyers et causé la résiliation du bail, évaluer les conséquences de la résiliation du bail, notamment la perte du droit au bail, l’expulsion de la société et la déchéance du fonds de commerce qui en résulte, de chiffrer le préjudice lié à la perte du fonds de commerce, d’indiquer au besoin la responsabilité du bailleur dans le sinistre en sa qualité d’unique propriétaire de l’immeuble entier
– Condamner la SCI BEATRICE à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été renvoyée à six reprises jusqu’à l’audience du 07/09/026. L’arrêt de la Cour d’appel concernant la procédure d’expulsion en raison des loyers impayés a été rendu le 05/03/2026, confirmant la décision du premier juge.

A l’audience du 07/09/2026, la SARL [T], par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, portant sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2 500 €.

La SCI BEATRICE conclut, par l’intermédiaire de son conseil, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, à l’irrecevabilité de la demande d’expertise formulée par la SARL [T] pour défaut de qualité à agir et de débouter la SARL [T] du surplus de ses demandes en l’état de l’existence de contestations sérieuses. 2 500 € sont demandés en vertu de l’article 700 du CPC.

L’affaire a été mise en délibéré au 23/10/2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SARL [T]

La SCI BEATRICE considère que la SARL [T] ne dispose pas de la qualité à agir pour solliciter une expertise du local dans la mesure où le bail a été résilié et qu’elle a quitté les lieux.

Cependant, la SARL [T] sollicite une expertise concernant la période pendant laquelle elle occupait les lieux. Dès lors, elle dispose de la qualité à agir et la fin de non-recevoir tiré de ce chef sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». 

En l’espèce, la SARL [T] ne démontre pas un motif légitime à l’expertise ainsi sollicitée. En effet, elle produit très peu d’éléments sur l’ampleur des dégâts dont elle fait état au titre d’un préjudice d’exploitation. Le constat d’huissier établi à sa demande le 03/06/2024 ne démontre absolument pas l’impossibilité d’exploiter le local en raison du dégât des eaux et il ressort des pièces produites qu’elle ne s’est jamais plainte dudit dégât des eaux avant la mise en œuvre de la procédure d’expulsion pour non-paiement des loyers. Le constat amiable de dégât des eaux dressé avec le locataire de l’appartement du dessus date du mois d’août 2024.

En outre, il apparaît que l’expertise serait difficilement réalisable puisque visant à constater des dégâts intervenus il y a plus de deux ans. Enfin, la mission sollicitée par la SARL

[T] dépasse largement la mission d’un expert puisqu’il est notamment sollicité que l’expert se prononce sur les responsabilités relatives au dégât des eaux, ce qui relève de l’office du juge, ainsi que sur les conditions de l’expulsion, lesquelles ont fait l’objet de deux décisions de justice.

En conséquence, la demande d’expertise sera rejetée.

Sur la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte des débats et de l’examen des pièces produites que la demande se heurte à des contestations sérieuses incontournables concernant le lien de causalité entre les préjudices d’exploitations invoqués par la SARL [T] et une faute du bailleur impliquant nécessairement d’être appréciées par le juge du fond. La teneur prévisible de l’appréciation du juge du fond revêt en l’espèce un caractère trop aléatoire ou incertain pour permettre l’allocation d’une provision quelconque. Il ne saurait y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La SARL [T] sera condamnée à payer à la SCI BEATRICE la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL [T], qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance en référé.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Rejetons la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SARL [T] ;

Déboutons la SARL [T] de sa demande d’expertise ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;

Condamnons la SARL [T] à payer à la SCI BEATRICE la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de la SARL [T] ;

Rappelons que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 1] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.