TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 23 Octobre 2026
Président : Madame HERRY, VP en charge des référés
Greffier : Madame LEREBOURG, Greffier
Débats en audience publique le : 07 Septembre 2026

Grosse délivrée le
23/10/2026

À

Me Frédéric RACHLIN

Me Laurent GAY
N° RG 26/02706 – N° Portalis DBW3-W-B7K-73PK

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2], prise en la personne de son syndic en exercice DURAND IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La S.C.I. ESCA, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY-DEIRMENDJIAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

La SCI ESCA est copropriétaire du lot n°5 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] et [Adresse 5], 13 [Adresse 6] dont l’exercice comptable est fixé du 1er janvier au 31 décembre de chaque année.

Par acte de commissaire de justice du 23/02/2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] et [Adresse 5] a délivré une sommation de payer les charges de copropriété à la SCI ESCA pour un montant de 1 370,54 € (acte remis par PV de recherches infructueuses).

Par LRAR du 30/03/2026, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI ESCA de payer les charges de copropriété échues de l’exercice en cours et visé l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 (AR signé)

Par assignation du 08/06/2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] et [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL DURAND IMMOBILIER, a fait citer la SCI ESCA en demandant au juge des référés statuant selon la procédure accélérée au fond, de :
« Condamner la SCI ESCA à lui payer les sommes suivantes :
2 565,06 € suivant décompte en date du 22 mai 2026, outre intérêt au taux légal à compter de l’assignation259,88 € au titre des appels de provisions devenus exigibles sur le dernier budget adopté (budget 2026)1 500 € sur le fondement de l’article 700 du cpcCondamner la SCI ESCA aux dépens de l’instance ».

A l’audience du 07/09/2026, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation, outre le rejet des prétentions de la SCI ESCA et notamment sa demande de dommages-intérêts, irrecevable dans le cadre de la procédure accélérée au fond relative au recouvrement de charges.

La SCI ESCA, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, a demandé :
A titre principal :
Juger qu’elle ne conteste pas le principe de son obligation de participer aux charges mais que la condamnation qui pourrait éventuellement être prononcée à son encontre ne saurait porter que sur les sommes dont le SDC justifie le montant et le caractère exigibleJuger que l’immeuble se trouve dans un état de délabrement avancéJuger que la somme de 590 € correspondant aux frais de recouvrement excessifs facturés par le SDC devra être réduiteLui accorder les plus larges délais de paiementA titre reconventionnel :
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 5] à lui verser la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts en raison du délabrement de l’immeuble et de l’absence totale d’entretienSur les frais de justice :
Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée au titre de l’article 700 du cpcLaisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens.
L’affaire a été mise en délibéré au 23/10/2026.

SUR QUOI,

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.
Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (budget prévisionnel), ou du I de l’article 14-2 (dépenses pour travaux), et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
– les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 16/12/2024, 05/12/2025 et 07/04/2026, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
– les décomptes de charges et appels de fonds concernant la SCI ESCA pour la période réclamée,
– la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 30/03/2026, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,
– la sommation de payer délivrée le 23/02/2026,
– le relevé de compte arrêté au 22/06/2026 à la somme totale de 2 565,06 €, correspondant à 1 467 € dus au titre des charges et travaux et 890 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre 148,06 € au titre des dépens et 60 € au titre de l’article 700 du cpc
– le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 259,88 €,
– le contrat de syndic.
La SCI ESCA excipe de l’état de délabrement de la copropriété considérant que le syndicat des copropriétaires n’exécute pas les travaux nécessaires à l’entretien de l’immeuble, justifiant ainsi qu’elle ait retenu le paiement des charges de copropriété qu’elle estime indues. Elle fait également valoir son acte de copropriété qui mentionne qu’elle n’est pas soumise au paiement des charges concernant les façades et toitures de l’immeuble sauf celle couvrant son local.

Cependant, le paiement des charges par les copropriétaires conditionne justement la mise en œuvre des travaux d’entretien par le syndic, lequel ne peut mandater des entreprises faute de fonds disponibles. Les charges appelées par le syndic sont les charges courantes et non des charges afférentes aux travaux de toiture de l’immeuble auxquelles la SCI ESCA ne serait pas assujettie, étant précisé à ce sujet que la SCI ESCA est débitrice des charges appelées au titre des toitures et façades couvrant son lot. Les budgets adoptés par l’assemblée générale des copropriétaires, auxquelles la SCI ESCA n’est jamais présente ni représentée, n’ont pas fait l’objet d’une contestation dans les délais légaux. Enfin, ainsi que l’a souligné le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions, la SCI ESCA a vraisemblablement acquis sont lot courant de l’année 2023 et donc en parfaite connaissance qu’il s’agissait d’un immeuble à réhabiliter.

Dès lors, la SCI ESCA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 467 € au titre des charges et travaux échus arrêtés à la date du 22/05/2026 et comprenant la provision trimestrielle du 01/04/2026 au 30/06/2026 outre les appels de fonds pour les études et solutions diagnostic des désordres.

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 30/03/2026, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles. Il convient donc de condamner la SCI ESCA au paiement de la somme de 259,88 € correspondant à la provision trimestrielle et la cotisation pour fonds de travaux du 01/07/2026 au 31/12/2026.

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Les frais réclamés conformes au contrat de syndic, et expurgés de tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (frais de relance avec ou sans lettre recommandée) et des honoraires d’avocats et frais d’huissiers, relevant des dépens et frais irrépétibles, seront retenus et la SCI ESCA sera condamnée au paiement de la somme de 240 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites engagés par le syndic pour le recouvrement de la créance du syndicat.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du Code Civil donne au juge la faculté d’accorder des délais de paiement compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux ans.

En l’espèce, la SCI ESCA ne justifie aucunement d’une situation financière justifiant l’octroi de délais de paiement et il résulte au contraire que l’état de la copropriété nécessite l’apurement rapide de la dette de charges accumulée par la SCI ESCA.

La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

La SCI ESCA sollicite le paiement de la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts au titre du défaut d’entretien de l’immeuble. Cependant, cette demande ne relève pas de la procédure accélérée au fond et est donc irrecevable.

Surabondamment, l’état de délabrement de la copropriété résulte notamment de son fait par l’absence de paiement des charges courantes depuis plus d’un an, ne permettant pas au syndicat des copropriétaires de diligenter les travaux d’entretien de l’immeuble.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la SCI ESCA sera condamnée à lui payer la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI ESCA qui succombe sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Condamne la SCI ESCA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] et [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL DURAND IMMOBILIER, les sommes suivantes :
– 1 467 € au titre des charges de copropriété exigibles au 22/06/2026 et comprenant la provision trimestrielle du 01/04/2026 au 30/06/2026,
– 259,88 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant la provision trimestrielle du 01/07/2026 au 31/12/2026,
– 240 € au titre des frais de recouvrement,

Avec intérêt au taux légal à compter du 08/06/2026.

Déboute la SCI ESCA de sa demande de délais de paiement ;

Déclare irrecevable la demande reconventionnelle de dommages-intérêts formulée par la SCI ESCA ;

Condamne la SCI ESCA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] et [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL DURAND IMMOBILIER, la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI ESCA aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 1] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.