TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2026
Président : Madame VOYTEL, Vice-Présidente
Greffier : Madame ZABNER,
Débats en audience publique le : 04 Septembre 2026

N° RG 25/03700 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6YD3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Sylvain PONTIER de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

S.A.S. CSDS PREMIUM
dont le siège social est sis [Adresse 3]
Prise en la personne de son représentant légal

Monsieur [V] [R], [O] [P]
né le 18 Novembre 1964 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 4]

tous deux représentés par Maître David LAYANI, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 23.10.26
À
– Me Sylvain PONTIER
– Me David LAYANI

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous signature privée en date du 16 Novembre 2022, la SCI [Adresse 1] a donné à bail commercial à la société CSDS PREMIUM des locaux de bureaux situés [Adresse 5] à effet au 1er Janvier 2023 pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel de 24 200 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.
Ce même jour , Monsieur [P] [V], gérant de la société CSDS PREMIUM s’est porté caution solidaire de la société pour le paiement des loyers dans un plafond maximal de 217 800 euros.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le 24 Juin 2024, la société CSDS PREMIUM a adressé une résiliation de bail commercial à échéance au 1er Janvier 2026.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 2 Juillet 2025 à la société CSDS PREMIUM, pour une somme au principal de 49 984,31 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par acte du 27 Août 2025, la SCI [Adresse 1] a fait assigner la société CSDS PREMIUM devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 2 Août 2025,

– ordonner l’expulsion de la société CSDS PREMIUM et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

– condamner la société CSDS PREMIUM à payer à la SCI [Adresse 1] la somme provisionnelle de 60 880,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 Août 2025 ,

– condamner la société CSDS PREMIUM au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à la somme de 3 632,17 euros montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux ,

– condamner la société CSDS PREMIUM au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

L’instance a été renvoyée aux audiences des 28 Novembre 2025,16 Janvier 2026,20 Mars 2026,12 Juin 2026 et 4 Septembre 2026;

A l’audience du 4 Septembre 2026, la SCI [Adresse 1] se désiste de sa demande d’expulsion, la société CSDS PREMIUM ayant quitté les lieux, elle maintient les termes de son assignation pour le surplus.

La société CSDS PREMIUM et Monsieur [P] [V] sont représentés. Ils sollicitent de déclarer nul le commandement de payer du 2 Juillet 2025, de débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes de provision tant à l’encontre de la SAS CSDS PREMIUM que de Monsieur [P], d‘ordonner la suspension rétroactive des loyers depuis le 16 Novembre 2022, date à laquelle le bailleur a manqué à ses obligations et d’ordonner le remboursement des loyers versés sur cette période.
A titre subsidiaire, déclarer le juge des référés incompétent pour statuer sur les demandes pécuniaires de la SCI [Adresse 1], la débouter de l’ensemble de ses demandes de provision, dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la société CSDS PREMIUM et de tous occupants de son chef, fixer une indemnité d’occupation provisionnelle.
Sur la caution, débouter la SCI [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes pour contestations sérieuses quant à sa validité et à son étendue ( erreur substantielle, dol, disproportion);
A titre infiniment subsidiaire, accorder à la société CSDS PREMIUM les plus larges délais pour s’acquitter des sommes, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant toute la durée de ces délais;
En tout état de cause, condamner la SCI [Adresse 1] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 23 Octobre 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I- Sur le désistement de la demande d’expulsion

Il y a lieu de déclarer recevable et parfait le désistement de la société CSDS PREMIUM de sa demande d’expulsion.

II – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Au terme de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.Réciproquement , celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer du 2 Juillet 2025 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. L’annexe indique clairement les mois, le montant des loyers impayés, les charges à régler, les sommes portées au crédit et au débit du décompte.
Les justififcatifs des sommes demandées n’ont pas à être annexés au commandement de payer .Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
Le preneur n’a pas saisi dans le mois le Tribunal compétent, ne rapporte pas la preuve qu’il a demandé des explications sur les charges ou plus généralement le décompte joint au commandement de payer.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI [Adresse 1] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 3 Août 2025, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à la somme de 60 880,83 euros, loyer du 3ème trimestre 2025 inclus.

La société CSDS PREMIUM n’a jamais contesté l’imputation des sommes dues, son courrier de résiliation en date du 24 Juin 2024 ne comporte aucun motif, aucun élement ne permet d’apporter la preuve que cette résiliation est due à l’absence de mise en conformité PMR par le bailleur, qui expose par ailleurs que les travaux devaient être effectués par le preneur conformément au devis du 1er Août 2023 signé par elle et à l’attestation de Oval’Access et sachant par ailleurs qu’une franchise de loyer a été accordée “..hors taxes, et charges comprises..” de 7 mois a été accordée sans que la cause n’en soit néanmoins précisée.

La société CSDS PREMIUM conteste dans le cadre de cette instance les charges dues par elle, notamment en l’absence de tout compteur d’eau et d’électricté.
Le bail commercial prévoit en son article 5.1 qu le loyer annuel hors charges est de 24 200 HT.
Qu’”à ces mensualités s’ajoutera un acompte sur les charges totales du lot loué, calculé sur le montant de l’année précédente.Il sera adressé un décompte chaque année.La première année, l’acompte surcharge annuel est évaluée à 6 800 euros..”.

Le bailleur produit des factures gloables et des décomptes rédigés par lui-même sans apporter la preuve de la surface des locaux loués et des conditions de calcul contractuelles.Par ailleurs , les taxes foncières ne sont pas produites.
Il convient en conséquence de déduire le montant des charges dues par le preneur, objet de contestations sérieuses; ainsi il convient de déduire les sommes de 2 062,70 euros et 1 054,62 euros, les provisions sur charges restant dues.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société CSDS PREMIUM au payement de la somme de 57 763,51 euros au 3ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur 49 984,31 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.
III – Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’absence de preuve d’une possibilité de paiement dans le délai de 24 mois sachant que les lieux sont libérés, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande rétroactive et non rétroactive de délais.

IV – Sur la demande d’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.
La société CSDS PREMIUM est tenue au paiement d’une indemnité d’occupation proviusionnelle depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux , qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel , outre les charges, taxes et accessoires.

V- Sur les demandes relatives à l’acte de cautionnement

Au terme des articles 2288 et suivants du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci, il ne peut exister que sur une obligation valable sauf vonnaissance de ce dernier que le débiteur ne pouvait régler les sommes dues et ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur ni être contracté à des conditions plus onéreuses sous peine de réduction.

Il existe des contestations sérieuses :
– sur les sommes dues au titre des charges locatives,
– sur l’acte de cautionnement lui-même puisque le montant du loyer renseigné est indiqué comme un montant mensuel TTC alors que le loyer est annuel et payable trimestriellement et que le loyer mentionné comme mensuel est indiqué comme étant un loyer TTC de 800 euros , somme importante alors que ce montant correspond à un loyer mensuel HT,
– sur l’adéquation de l’engagement de caution (qui porte sur un montant maximum de 217 800 euros , somme importante)aux revenus et au patrimoine de l’intéressé et sur l’absence ou non de disproportion manifeste,
– sur la qualité de caution avertie pour l’appréciation du devoir de mise en garde sachant qu’aucun courrier adressé à la caution pour l’informer des impayés n’est produit et que le commandement de payer du 2 Juillet 2026 n’a pas été dénoncé à la caution.
En conséquence, l’ensemble des demandes à l’encontre de Monsieur [P] [V] est rejeté.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société CSDS PREMIUM, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société CSDS PREMIUM ne permet d’écarter la demande de la SCI [Adresse 1] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 300 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons et déclarons le désistement de la SCI PARC DES ANCIENNES FORGES de sa demande d’expulsion des lieux loués par la société CSDS PREMIUM ou tout occupant de son chef parfait;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 3 Août 2025 ;

Condamnons la société CSDS PREMIUM à payer à la SCI [Adresse 1] une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel plus taxes et charges de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Condamnons la société CSDS PREMIUM à payer à la SCI [Adresse 1] la somme provisionnelle de 57 763,51 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur 49 984,31 euros et à compter de la présente décision sur le surplus au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation,3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur 49 984,31 euros et à compter de la présente décision pour le surplus;
Déboutons la SCI PARC DES ANCIENNES FORGES de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur [P] [V];

Condamnons la SCI [Adresse 1] aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société CSDS PREMIUM à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 1.300 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.