Expéditions le : Minute n° 26/00316

Grosse :

JUGEMENT DU : 23 Octobre 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/02381 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-GAZL

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON substituée par Me Delphine BRESLE-JULLION, avocat au barreau d’ANNECY – 100

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [E] [I]
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIERS : Mme BOURGEOIS, Greffière lors des débats
Mme ROCHEL, Greffière lors du délibéré

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 16 Septembre 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 23 Octobre 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail prenant effet le 15 mai 2024, la SARL Lisara Immo a donné en location à M. [F] [E] [I] un logement meublé situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Par contrat de cautionnement Visale du 17 mai 2024, la SAS Action Logement Services s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges de M. [F] [E] [I].

Par actes de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, la SAS Action Logement Services a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 720 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, la SAS Action Logement Services a fait assigner M. [F] [E] [I] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4] pour demander, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants, 1346 et suivants et 2035 et suivants du code civil, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la convention quinquennale du 2 décembre 2014 de :

– dire et juger recevable et bien fondée la SAS Action Logement Services en son action,
constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [F] [E] [I],
– ordonner l’expulsion de M. [F] [E] [I] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la [Localité 5] Publique,
– condamner M. [F] [E] [I] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 2 281,18 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 juillet 2025, et pour le surplus à compter de l’assignation,
fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,
-condamner M. [F] [E] [I] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,
-condamner M. [F] [E] [I] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,
condamner M. [F] [E] [I] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2026.

A l’audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8 385,01 euros au 31 août 2026. Elle indique que le paiement des loyers courant n’a pas repris.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [F] [E] [I] n’est ni présent, ni représenté.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir de la SAS Action Logement Services

Selon les dispositions de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services justifie de sa qualité de caution par la production du contrat de caution conclu avec le bailleur, du contrat de bail conclu entre le bailleur, d’une part, et M. [F] [E] [I], d’autre part, ainsi que de plusieurs quittances subrogatives.

Selon quittance subrogative n°9 en date du 27 juillet 2026, la SAS Action Logement Services s’est acquittée de la somme de 9 503,83 euros auprès du bailleur, compte tenu de la défaillance du locataire.

Par conséquent, la SAS Action Logement Services est valablement subrogée dans les droits de la SARL Lisara Immo concernant l’appartement sis [Adresse 2] à [Localité 3] loué à M. [F] [E] [I].

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, la caution justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2025.

Par ailleurs, elle justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 octobre 2025 pour une première audience fixée au 16 septembre 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que la caution a fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 16 juillet 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 2 720 euros.

Le décompte arrêté au mois de juillet 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 16 juillet 2025 et le 28 août 2025, la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 28 août 2025 et que M. [F] [E] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [F] [E] [I] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [F] [E] [I], la caution sera autorisée à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé à la caution par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [F] [E] [I] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, sous réserve de production d’une quittance subrogative la justifiant, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.
L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, d’après le dernier décompte, la dette locative s’élevait à la somme de 9503,83 euros en juillet 2026. La SAS Action Logement Services indique que la dette arrêtée au 31 août s’élève à la somme de 8385,01 euros. Le locataire sera donc condamné au paiement de cette somme.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2 720 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

M. [F] [E] [I] succombant au principal sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer.

Il parait inéquitable de laisser à la charge de la caution les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [F] [E] [I] sera donc condamné à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de la SAS Action Logement Services,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 mai 2024 entre la SARL Lisara Immo, d’une part, et M. [F] [E] [I], d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], sont réunies à la date du 28 août 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [F] [E] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

En conséquence,

ORDONNE à M. [F] [E] [I] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [F] [E] [I] de s’exécuter volontairement, la SAS Action Logement Services pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la [Localité 5] publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [F] [E] [I] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation, sous réserve de production d’une quittance subrogative la justifiant, due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M. [F] [E] [I] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 8385,01 euros au titre des loyers et charges impayés,

DIT que cette sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2 720 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [F] [E] [I] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer,

CONDAMNE M. [F] [E] [I] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Cyrielle ROCHEL Manon FAIVRE