Expéditions le : Minute n° 26/00325

Grosse :

JUGEMENT DU : 23 Octobre 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01975 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F7PP

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

Association ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE “LES PASSERELLES”
[Adresse 1]
[Localité 1]
[Localité 2]

représentée par Me Damien MEROTTO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, substitué par Me Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY – 21

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [N]
[Adresse 2]
[Localité 1]
[Localité 2]

comparant en personne

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIERS : Mme BOURGEOIS, Greffière lors des débats
Mme ROCHEL, Greffière lors du délibéré

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 16 Septembre 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 23 Octobre 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE 

Par contrat de bail en date du 29 mai 2024, l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) [Adresse 3] a donné en location à M. [J] [N] un logement situé au rez-de-chaussée sis [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 435 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2025, l’AFUL Les Passerelles a fait assigner M. [J] [N] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4] pour demander, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :
à titre principal,
– voir constater le 2 avril 2025 la résiliation du bail consenti à M. [J] [N] par le jeu de la clause résolutoire insérée audit bail, en vertu du commandement de payer visant la clause résolutoire notifié au locataire le 21 mars 2025 ;
à titre subsidiaire,
– voir prononcer la résiliation du bail précité consenti à M. [J] [N] aux torts exclusifs de ce dernier,
en conséquence,
– déclarer M. [J] [N] occupant sans droit ni titre de l’appartement objet du bail,
– condamner M. [J] [N] à libérer les locaux qu’il occupe de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef,
– juger qu’elle pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,
– condamner M. [J] [N] à lui payer la somme de 11 524,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date du 1er octobre 2025, échéance du 1er août 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente citation,
– fixer l’indemnité d’occupation due par M. [J] [N] à elle à compter du 3 avril 2026 à une indemnité d’occupation conforme au loyer et charges prévus au bail et révisable annuellement selon les dispositions de celui-ci, et jusqu’à son départ effectif des lieux, et condamner M. [J] [N] au paiement de ladite somme,
– condamner M. [J] [N] à lui payer une indemnité de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner M. [J] [N] en tous les dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 mars 2025 et sa dénonciation à la CCAPEX,
– juger uniquement en cas de contestation, que la décision sera exécutoire à titre provisoire ne toute ses dispositions.

Au soutien de sa demande, l’AFUL Les Passerelles expose que M. [J] [N] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers et que le commandement de payer est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2026.

A l’audience, l’AFUL [Adresse 3], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 26 874,06 euros au 8 septembre 2026.

M. [J] [N] comparaît en personne. Il demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il explique avoir retrouvé un emploi en Suisse et avoir reçu la somme de 13 500 euros la semaine avant l’audience, somme qu’il souhaite verser. Il indique qu’il va débloquer son 2ème pilier Suisse de 8 000 euros et précise gagner environ 3500 euros. Il ajoute héberger son ex-compagne et ses 2 enfants. Il explique qu’elle est en attente d’un logement social selon commission du 2 octobre. Il indique qu’il vient de déposer un dossier de surendettement en raison d’une autre dette liée à un crédit.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 octobre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 9 octobre 2025 pour une audience fixée au 16 septembre 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 21 mars 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 3 435 euros.

Le décompte arrêté au 8 septembre 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 21 mars 2025 et le 2 mai 2025, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 2 mai 2025 et que M. [J] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion du locataire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

A l’audience, M. [J] [N] sollicite l’octroi de délais de paiement.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [J] [N] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [J] [N] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [J] [N], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [J] [N] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1 304,98 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.
L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 8 septembre 2026, M. [J] [N] est redevable d’une somme totale de 26 874,06 euros.

En conséquence, M. [J] [N] sera condamné à payer à l’AFUL [Adresse 4] Passerelles la somme de 26 874,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de septembre 2026.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès

M. [J] [N] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer et de leur dénonce à la CCAPEX.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [J] [N] sera donc condamné à payer à l’AFUL Les Passerelles la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de l’AFUL [Adresse 3],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 mai 2024 entre l’AFUL Les Passerelles d’une part, et M. [J] [N] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée sis [Adresse 2] à [Localité 3], sont réunies à la date du 2 mai 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [J] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulée par M. [J] [N],

En conséquence,

ORDONNE à M. [J] [N] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [J] [N] de s’exécuter volontairement, l’AFUL Les Passerelles pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [J] [N] à payer à l’AFUL Les Passerelles une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1 304,98 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M. [J] [N] à payer à l’AFUL [Adresse 4] Passerelles la somme de 26.874,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 8 septembre 2026, échéance de septembre 2026 incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [J] [N] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer et de leur dénonce à la CCAPEX,

CONDAMNE M. [J] [N] à payer à l’AFUL Les Passerelles la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Cyrielle ROCHEL Manon FAIVRE