Expéditions le : Minute n° 26/00315

Grosse :

JUGEMENT DU : 23 Octobre 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01124 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F457

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Alexandra GLESSINGER de la SCP BREMANT GOJON GLESSINGER SAJOUS, avocats au barreau d’ANNECY – 10

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [N]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Pierre RECORDON, avocat au barreau d’ANNECY – 68
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-001836 du 06/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIERS : Mme BOURGEOIS, Greffière lors des débats
Mme ROCHEL, Greffière lors du délibéré

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 16 Septembre 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 23 Octobre 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 28 juin 2018, la SA Immobilière Rhône Alpes a donné en location à M. [L] [N] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Par avenant du 20 avril 2020, le bailleur lui a également loué un parking 6015P-0003.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 942,80 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier d’une assurance locative.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, la SA Immobilière Rhône Alpes a fait assigner M. [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 3] pour lui demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, d’ordonner au locataire de quitter les lieux et le condamner au paiement de sa dette locative.

Par décision du 19 juin 2025, la Commission de de surendettement des particuliers de la Haute-Savoie a effacé la dette de M. [L] [N] à l’égard de la SA Immobilière Rhône Alpes.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2025 et renvoyée en attente de réponse de l’aide juridictionnelle.

A l’audience de renvoi du 16 septembre 2026, la SA Immobilière Rhône Alpes, représentée par son conseil, déclare que les créances ont été totalement effacées et s’en remet donc à sa note du 8 septembre 2026 pour demander de :
– constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 11 février 2025,
– déclarer M. [L] [N] occupant sans droit ni titre depuis cette date,

– fixer une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 11 février 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,
– ordonner à M. [L] [N] ainsi qu’à tout occupant de son chef de quitter les lieux sans autre délai que celui prévu à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, et dire qu’à défaut pour eux de ce faire, ils pourront être expulsés par tous moyens de droit avec l’assistance de la force publique si besoin est,
– dire et juger que les meubles laissés dans les lieux seront transportés dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais de l’expulsé,
– condamner M. [L] [N] au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour, du jour de la signification du jugement à intervenir à celui de la libération effective des lieux,
– condamner M. [L] [N] payer à la SA Immobilière Rhône Alpes une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,
– dire que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produire des intérêts au taux légal à compter du 5 de chaque mois,
– condamner M. [L] [N] payer à la SA Immobilière Rhône Alpes la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner M. [L] [N] aux entiers dépens qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer du 11 décembre 2024, de l’assignation et de sa notification au préfet,
– rappeler que la décision à intervenir est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

M. [L] [N] est représenté par son conseil, qui déclare ne pas avoir d’écritures auxquelles se référer. Il indique que des APL ont été versées, que le paiement des loyers n’a pas repris mais qu’aucune demande de condamnation au paiement n’a été faite, seule une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire. Il ne demande pas à se maintenir dans le logement et ne conteste pas la dette.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 26 mai 2025 pour une audience fixée au 17 décembre 2025, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 11 décembre 2024, visant le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 1 942,80 euros.

Le décompte arrêté au jour de l’audience et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 11 décembre 2024 et le 12 février 2025, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 12 février 2025 et que M. [L] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [L] [N] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [L] [N], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Ceci paraît de nature à assurer l’exécution de la décision, sans qu’il n’apparaisse nécessaire d’assortir cette condamnation au paiement d’une astreinte. La SA Immobilière Rhône Alpes sera déboutée de cette demande.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [L] [N] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur les frais du procès

M. [L] [N] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au préfet.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [L] [N] sera donc condamné à payer à la SA Immobilière Rhône Alpes la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de la SA Immobilière Rhône Alpes,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 juin 2018 entre la SA Immobilière Rhône Alpes d’une part, et M. [L] [N] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 12 février 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [L] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

En conséquence,

ORDONNE à M. [L] [N] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [L] [N] de s’exécuter volontairement, la SA Immobilière Rhône Alpes pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE la SA Immobilière Rhône Alpes de sa demande de condamnation au paiement d’une astreinte,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [L] [N] à payer à la SA Immobilière Rhône Alpes une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M. [L] [N] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au préfet,

CONDAMNE M. [L] [N] à payer à la SA Immobilière Rhône Alpes la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Cyrielle ROCHEL Manon FAIVRE