Cour d’appel de [Localité 1]
Tribunal de Proximité de ROCHEFORT

Juge des contentieux de la protection

Décision du : 22 Octobre 2026
N° RG 26/00127 – N° Portalis DBXC-W-B7K-FV5M
Minute : 26/00250

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président :
Soizik HELLEUX, juge des contentieux de la protection
Greffier :
Catherine DEHIER-BONAUD, greffier lors des débats et Virginie MACÉ, greffier lors du prononcé

DEMANDERESSE

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION [Localité 2] OCEAN (OPH)
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Cécile HIDREAU, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

ET

DEFENDERESSE

Madame [F] [Y] [M] (Madame [W] étant divorcée)
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Céline TIXIER, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant (demande AJ provisoire)

–ooOoo–

Débats public tenus à l’audience publique du 18 Juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : le 22 Octobre 2026
Décision publique
Jugement prononcé le 22 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

Envoyé le :
Expédition conforme :
Me Cécile HIDREAU, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORTMe Céline TIXIER, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORTMonsieur le Directeur de la Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidaritésCopie exécutoire :
Me Cécile HIDREAU, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 4 octobre 2016, l’Office public de l’Habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 3], ci-après [Adresse 3], a consenti à Madame [F] [W] (anciennement [M]) un bail pour un logement situé [Adresse 4] [Localité 4].

Depuis 2024, l’ensemble des locataires de l’immeuble (constitué de 10 appartements) a signalé au bailleur les importants troubles de voisinage occasionnés par Madame [F] [W] et les occupants de son chef. Les plaignants ont notamment relevé les nuisances sonores diurnes et nocturnes, la présence d’ordures ménagères dans les parties communes, les aboiements de chiens à partir du balcon et les déjections s’écoulant dudit balcon sur les appartements situés en dessous, etc.

Une pétition a été rédigée par 7 occupants de l’immeuble pour dénoncer les nombreuses incivilités nuisant à la tranquillité de la résidence;

En août 2025 et décembre 2025, une assistante sociale a alerté le bailleur sur la situation d’une famille subissant les agissements de leur voisine, perturbant le sommeil des enfants en bas âge.

En janvier 2026, d’autres locataires écrivaient à l’Office public de l’Habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 3] pour se plaindre de leurs conditions de vie perturbées par le voisinage de Madame [F] [W]. D’autres plaintes ont été adressées au bailleur février et mars 2026.

Divers avertissements ont été adressés à la locataire qui n’a pas donné suite. Ainsi, elle n’a répondu à aucune invitation de rencontre, manquant tous les rendez-vous fixés. Dès lors par une mise en demeure par courrier du 23 octobre 2025, il lui a été enjoint de respecter le règlement intérieur de l’immeuble et de cesser immédiatement tous les troubles causés dans la résidence. Cependant, les nuisances ont perduré et une nouvelle mise en demeure lui a été adressée le 16 décembre 2025, sans plus de succès.

Les troubles de voisinage n’ayant pas cessé, l’Office public de l’Habitat de la communauté d’agglomération de Rochefort Océan a fait assigner Madame [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal de proximité de Rochefort, par acte d’huissier en date du 9 avril 2026, aux fins de :

– prononcer la résiliation du bail pour défaut de jouissance paisible des lieux ;
– ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, dans les 8 jours de la signification de la décision à intervenir ;
– voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges normalement dus et la voir condamnée au paiement de cette somme à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux ;
– la condamner au paiement d’une somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– constater que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter ;
– condamner la défenderesse aux dépens.

Madame [F] [W] a comparu par avocat, réclamant l’aide juridictionnelle provisoire. Elle conteste toutes les accusations portées à son encontre, estimant être victime de rumeurs et d’ostracisme car son conjoint a été emprisonné et certains de ses enfants placés. Elle soutient qu’il n’y a eu aucune plainte ou procédure pénale à son encontre et que la police n’est jamais intervenue pour constater les tapages nocturnes. Elle soutient que tout est inventé et qu’elle a elle-même été amenée à déposer des mains courantes contre certains de ses voisins qui l’ont agressée. Il est relevé que l’immeuble est très mal insonorisé de sorte que tout le monde se plaint du bruit des autres locataires et que le bailleur n’entreprend pas les travaux nécessaires. Elle remarque d’ailleurs que le bailleur n’est pas venu constater sur place la réalité des désordres dénoncés par certains locataires qui se constituent des preuves à eux-mêmes.

Il est donc demandé le débouté complet de l’Office public de l’Habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 3] s’agissant de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion. À titre subsidiaire, elle sollicite l’organisation d’une expertise judiciaire aux fins de constater le respect par la locataire des conditions d’hygiène, et de vérifier les conditions d’isolation acoustique de l’immeuble et le respect des normes en la matière. Dans l’attente, elle demande un sursis à statuer.

Encore plus subsidiairement, elle demande un délai de 6 mois pour partir du logement. En toutes hypothèses, elle demande que les dépens soient conservés par chacune des parties les ayant exposés.

L’office maintient sa demande de résiliation du bail au regard de la persistance des troubles de voisinage occasionnés par la locataire en dépit des nombreux avertissements et des rappels à l’ordre. Le bailleur relève que tous les locataires de la résidence ont eu l’occasion de se plaindre depuis 2024 et conteste les problèmes d’isolation phonique.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail :

En application des dispositions des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user de la chose louée, paisiblement et conformément à son usage.

Le bailleur est pour sa part tenu de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent les locaux loués, en utilisant les droits dont il dispose en propre, après mise en demeure dûment motivée adressée au locataire à l’origine des nuisances (article 6-1 de la loi de 1989 précitée, modifiée par la loi du 5 mars 2007).

Il est parfaitement établi par les pièces produites par [Localité 2] Habitat Océan que la locataire et les occupants de son chef ont gravement troublé la tranquillité des voisins de l’immeuble au cours des trois dernières années et ce malgré les nombreuses tentatives de médiations, les pétitions et les nombreux courriers. Il est évoqué des tapages diurnes et nocturnes, des nuisances en lien avec la présence de chiens laissés dans l’appartement ou sur le balcon, occasionnant des écoulements de déjections sur les balcons situés en dessous, des jets d’objets sur la voie publique, des poubelles laissées dans les parties communes, la consommation de stupéfiants dans les parties communes en présence d’enfants, des allers et venues de visiteurs importuns, etc.

Les locataires témoignent de souffrances psychologiques du fait de la persistance des troubles de voisinage.

Malgré les alertes formulées par le bailleur à plusieurs reprises et les courriers adressés à la locataire, les agissements ont perduré. Les autres locataires ont multiplié les plaintes et témoigné de la dégradation de leurs conditions de vie depuis 2024 en faisant notamment des pétitions à l’adresse du bailleur. La persistance des troubles occasionnés par Madame [F] [W] et les personnes qu’elle héberge ou accueille à son domicile, et leurs conséquences sur l’ensemble des autres occupants de l’immeuble justifient la résiliation du bail pour trouble de jouissance.

Il convient en conséquence de prononcer la résiliation du bail à la date du présent jugement et de fixer à compter de cette date au montant du dernier loyer mensuel l’indemnité d’occupation mensuelle due par la locataire outre les charges normalement dues et justifiées.

L’expulsion de la locataire peut donc être ordonnée du fait de cette résiliation du bail.

Cependant, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de [Adresse 5] Habitat [Adresse 6] consistant à réduire à 8 jours le délai permettant à la locataire expulsée d’organiser son départ. La loi prévoit un délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux et il n’y a pas lieu d’y déroger en l’espèce.

Sur la demande subsidiaire d’organiser une expertise judiciaire :

Madame [F] [W] n’apporte aucun début de preuve de l’existence d’un problème d’isolation phonique des appartements de la résidence qui serait à l’origine des plaintes formulées par ses voisins. Une mesure d’expertise judiciaire ne peut pallier l’insuffisance de preuve. Au surplus, même si l’isolation phonique est défaillante, le fait est que seule Madame [F] [W] est mise en cause par les autres résidants s’agissant des nuisances sonores. On ne voit donc pas en quoi une expertise judiciaire pourrait changer l’issue du litige. Il ne sera pas fait droit à la demande de Madame [F] [W].

Sur la demande d’un délai supplémentaire pour quitter le logement :

Le locataire peut solliciter, en vertu des articles L. 412-1 et suivants et R. 412-2 de suivants du code des procédures civiles d’exécution, du juge qui ordonne l’expulsion un délai supplémentaire à celui prévu par l’article L. 412-1 pour libérer les lieux s’il justifie de circonstances particulières ou de conséquences particulièrement dommageables de l’exécution de la mesure.

En l’espèce, il est constant que Madame [F] [W] a été maintes fois avertie des conséquences potentielles de ses manquements graves et réitérés aux obligations de jouissance paisible des lieux. Par ailleurs, la procédure contentieuse est engagée depuis avril 2026 ce qui a octroyé à l’intéressée plus de six mois pour trouver une solution alternative de relogement.

Il n’y a donc pas lieu d’accorder un délai supplémentaire à celui prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit et n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et les circonstances de la cause de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en vertu de l’article 514-1 du même code.

Sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure civile :

L’équité ne s’oppose à la condamnation de Madame [F] [W] au paiement d’une indemnité au profit de [Adresse 3] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera donc condamnée au paiement d’une somme de 800 € à ce titre et sera également tenue aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit par provision,

ACCORDE l’aide juridictionnelle à titre provisoire ;

CONSTATE que Madame [F] [W] a gravement manqué à ses obligations de locataire en occasionnant des troubles anormaux de voisinage ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre l’Office public de l’Habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 3] d’une part et Madame [F] [W], d’autre part à compter du 22 octobre 2026 ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [F] [W] et de tous biens et occupants de son chef ;

DIT en conséquence qu’à défaut de départ volontaire, Madame [F] [W] pourra être contrainte de libérer les lieux de tous biens et occupants de son chef dans le délai de DEUX MOIS suivant commandement d’avoir à libérer les lieux qui devra lui être délivré par [Localité 2] Habitat Océan conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que faute pour elle de s’exécuter dans ledit délai, [Adresse 3] pourra faire procéder à son expulsion avec l’aide de la force publique, si besoin est ;

DÉBOUTE Madame [F] [W] de sa demande de délai complémentaire pour libérer les lieux ;

FIXE au montant du loyer courant augmenté des charges éventuelles l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [F] [W] et la CONDAMNE en tant que de besoin au paiement de cette somme à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération totale des lieux ;

DÉBOUTE Madame [F] [W] de sa demande d’organisation d’une expertise judiciaire ;

CONDAMNE Madame [F] [W] à payer à [Localité 2] [Adresse 7] une somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [W] aux dépens ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe aux services compétents de la préfecture de Charente-Maritime ;

Ainsi jugé les jour mois, an que dessus,

Et le juge a signé avec le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION