TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Pierre AMIEL

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Francis MARTIN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/07940 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXWY

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mardi 08 septembre 2026

DEMANDEURS
Monsieur [O], [C] [A], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Francis MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0466

Monsieur [Z], [E] [A], demeurant à [Adresse 2] RUSSIE
représenté par Me Francis MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0466

DÉFENDERESSE
Madame [I] [K] veuve [P], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0235

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 septembre 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière

Décision du 08 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/07940 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXWY

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 août 1982, M. [A], aux droits duquel se trouvent désormais M. [O] [A] et M. [Z] [A], a consenti un bail d’habitation à M. [F] [P] et Mme [I] [K], son épouse, sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 251,70 francs et d’une provision sur charges trimestrielle de 360 francs, et pour une durée de trois mois renouvelable.

Par jugement du 17 octobre 2011, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 17 décembre 2013, le tribunal d’instance du 9ème arrondissement de Paris a notamment :
-dit que le bail était soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948,
-annulé le congé délivré aux époux [P],
-débouté Messieurs [O] et [Z] [A] de leurs prétentions.

M. [F] [P] est décédé le 29 mai 2019, laissant comme seule titulaire du bail son épouse.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, M. [O] [A] et M. [Z] [A] ont fait délivré un congé pour reprise à Mme [I] [K] veuve [P], pour le 31 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025, M. [O] [A] et M. [Z] [A] ont assigné Mme [I] [K] veuve [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation du congé.

Initialement appelée à l’audience du 12 mars 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 11 juin 2026.

À l’audience du 11 juin 2026, M. [O] [A] et M. [Z] [A], représentés par leur conseil, ont fait viser des conclusions et demandé de :
-débouter Mme [I] [K] veuve [P] de ses demandes,
-valider le congé signifié à Mme [I] [K] veuve [P],
-dire que Mme [I] [K] veuve [P] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2025,
-ordonner l’expulsion de Mme [I] [K] veuve [P],
-condamner Mme [I] [K] veuve [P] à payer à M. [O] [A] et M. [Z] [A] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qu’elle aurait dû payer en vertu du bail à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la restitution des clés et la remise des lieux,
-condamner Mme [I] [K] veuve [P] aux dépens,
-condamner Mme [I] [K] veuve [P] à payer la somme de 5.000 € à M. [O] [A] et M. [Z] [A] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [I] [K] veuve [P], représentée par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :
-débouter les consorts [A] de l’ensemble de leurs demandes,
-condamner solidairement les demandeurs aux dépens,
-condamner solidairement les demandeurs à verser à Mme [I] [K] veuve [P] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la demande de validation du congé

L’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 dispose que le droit au maintien dans les lieux n’est pas opposable au propriétaire de nationalité française ou ressortissant d’un État membre de la Communauté européenne qui veut reprendre son immeuble pour l’habiter lui-même ou le faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou par ceux de son conjoint et qui justifie que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui.

Lorsque l’immeuble a été acquis à titre onéreux, ce droit de reprise ne peut être exercé que si l’acte d’acquisition a date certaine, ou bien avant le 2 septembre 1939, ou bien plus de dix ans avant l’exercice de ce droit. Néanmoins, le propriétaire d’un immeuble acquis depuis plus de quatre ans peut être autorisé par justice à exercer le droit de reprise s’il établit que son acquisition n’a été faite que pour se loger ou pour satisfaire un intérêt familial légitime à l’exclusion de toute idée de spéculation. En cas d’acquisition à titre gratuit, les délais prévus au présent alinéa courent à partir de la dernière acquisition à titre onéreux.
Le propriétaire qui veut bénéficier du droit de reprise doit prévenir, au moins six mois à l’avance, par acte extrajudiciaire, le locataire ou l’occupant dont il se propose de reprendre le local ; ledit acte doit, à peine de nullité :

Indiquer que le droit de reprise est exercé en vertu du présent article ;
Préciser la date et le mode d’acquisition de l’immeuble ;

Faire connaître le nom et l’adresse du propriétaire qui loge le bénéficiaire ainsi que l’emplacement et le nombre de pièces du local occupé par ce dernier.

Le juge doit toujours apprécier les contestations qui lui sont soumises au jour de la signification de l’acte extrajudiciaire.
Le bénéficiaire du droit de reprise prévu au présent article est tenu de mettre à la disposition du locataire ou de l’occupant dont il reprend le local, le logement qui, le cas échéant, pourrait être rendu vacant par l’exercice de ce droit. (…)

Mme [I] [K] veuve [P] soulève deux moyens afin de contester la validité du congé, lesquels seront examinés successivement.

A) La date d’effet du congé

Mme [I] [K] veuve [P] considère que le bail du 13 août 1982 s’est poursuivi par tacite reconduction d’une durée de trois mois depuis le 1er septembre 1982 et que le congé aurait dû lui être délivré pour le 28 février 2025 et non pour le 31 mars 2025. Elle en déduit que le congé doit être déclaré nul de ce seul chef.

Or, outre le fait que la loi du 1er septembre 1948 ne réglemente pas la durée du contrat de location, quand bien même le congé aurait dû être délivré pour le 28 février 2025 au lieu du 31 mars 2025, le préavis de six mois a bien été respecté et Mme [I] [K] veuve [P] a bénéficié d’un mois supplémentaire pour quitter les lieux. Le congé ne saurait être déclaré nul de ce chef.

B) Le bien-fondé de la reprise

Les demandeurs entendent reprendre le logement afin d’y installer M. [B] [A], fils de M. [O] [A] âgé de 28 ans, qui résiderait actuellement chez son père.

Mme [I] [K] veuve [P] soutient qu’aucune précision n’est apportée sur la situation et les ressources actuelles de M. [B] [A] ni qu’il est démontré qu’il vivrait chez son père. Or, il ressort des pièces versées aux débats par les demandeurs que M. [B] [A] a été étudiant et a résidé à [Localité 1] puis à [Localité 2] entre 2023 et 2024 et qu’il est actuellement domicilié chez son père à [Localité 3] tel que cela ressort de l’adresse figurant sur son dernier avis d’imposition, des attestations de témoins et du procès-verbal de constat du 16 mai 2026.

Mme [I] [K] veuve [P] ajoute que les demandeurs auraient vendu à l’été 2025 un autre appartement qui leur appartenait situé au 2ème étage du même immeuble et qu’ils se sont ainsi volontairement privés d’une solution de logement pour M. [B] [A]. Or, au soutien de ses déclarations, Mme [I] [K] veuve [P] ne produit qu’une photographie d’un panneau « Vendu » de l’agence Laforêt accroché à la fenêtre d’un immeuble, ce qui ne démontre rien en tant que tel.

Mme [I] [K] veuve [P] indique encore qu’elle vit dans l’appartement depuis plus de 43 ans, qu’elle a toujours réglé ses loyers, qu’elle souffre de problèmes de santé (hospitalisation pour une fracture) ou encore qu’elle est retraitée et non imposable. Or, cette situation ne saurait priver le demandeur de son droit de reprise qu’il peut légalement exercer pour y loger son fils qui ne dispose pas d’un logement personnel.

Le congé délivré le 11 juillet 2024 à effet au 31 mars 2025 sera donc déclaré valable et Mme [I] [K] veuve [P] sera considérée comme occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2025. Son expulsion sera par conséquent ordonnée.

II) Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Mme [I] [K] veuve [P] sera condamnée à payer à M. [O] [A] et M. [Z] [A] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à libération des lieux.

III) Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [I] [K] veuve [P], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [O] [A] et M. [Z] [A] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 € leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DIT que le congé pour reprise du 11 juillet 2024 avec effet au 31 mars 2025 est valable et que Mme [I] [K] veuve [P] occupe l’appartement sans droit ni titre depuis le 1er avril 2025,

ORDONNE à Mme [I] [K] veuve [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [I] [K] veuve [P] à payer à M. [O] [A] et M. [Z] [A] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE Mme [I] [K] veuve [P] aux dépens,

CONDAMNE Mme [I] [K] veuve [P] à verser à M. [O] [A] et M. [Z] [A] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

La greffière La Juge des contentieux de la protection
Décision du 08 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/07940 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXWY