TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINTES

CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 SEPTEMBRE 2026

NAC : 5ac
DOSSIER : N° RG 26/00080 – N° Portalis DBXD-W-B7K-EVI5
AFFAIRE : [I] [U] C/ [T] [R]
MINUTE : 26/00204

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Martine MERIGEAU, Magistrat à titre temporaire en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de SAINTES

GREFFIER : Madame Valérie CHAUVEAU, cadre greffier

PARTIES :

DEMANDEUR :

M. [I] [U]
né le 07 Octobre 1951 à LE HAVRE (76600), demeurant “Le Brandard” – 17500 NEULLES, comparant

DÉFENDEUR :

M. [T] [R]
né le 29 Août 1973 à BELFORT (90000), demeurant 36 rue du docteur Charcot – Apt n°24 – Rés. Les jardins de la mer – 17200 ROYAN, comparant

***

Débats tenus à l’audience publique du 20 Avril 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 07 Septembre 2026.

***

Le
1 CCC + 1 GROSSE à M. [U]
1 CCC à M. [R], 1 ccc PREFECTURE, dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 29 décembre 2022 avec effet au 01 janvier 2023, Monsieur [I] [U] a donné à bail pour une durée de deux ans, à Monsieur [T] [R] un logement meublé, situé Résidence Les Jardins de la mer, 36 rue du Docteur Charcot à ROYAN (17200) en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel de 500 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 août 2024, M. [U] adressait un congé pour reprise à son locataire en lui accordant un délai jusqu’au 01 mars 2025, pour libérer les lieux.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 février 2025, en accusant réception du courrier de M. [U] pour reprise du logement, M. [R] a sollicité un délai complémentaire pour quitter les lieux sans préciser sa durée.

Une sommation de quitter le logement pour le 28 novembre à 14.30 a été signifiée à étude le 06 novembre 2025 à M. [R]. Elle a été suivie d’un procès-verbal de constat d’occupation des lieux dressé le 28 novembre 2025.
Le locataire s’étant maintenu dans les lieux, M. [U] par acte de commissaire de justice du 4 mars 2026, l’a assigné devant la présente juridiction aux fins de voir:
valider le congé en date du 20 août 2024 et la fin du contrat de bail au 01 mars 2025,
ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
condamner le locataire à lui verser une indemnité d’occupation du montant du loyer et des charges locatives à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif,
condamner M. [R] à lui verser 2000 euros pour résistance abusive et en l’absence de preuve de son impossibilité à se reloger
condamner M. [R] aux entiers dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée le 04 mars 2026 à la préfecture de la Charente-Maritime.

A l’audience du 20 avril 2026, M. [U] a exposé qu’il avait besoin de son logement, qu’il avait donné 3 mois supplémentaires jusqu’au 01 mars 2025 au locataire afin qu’il puisse trouver un logement et renouvelé le délai supplémentaire de 3 mois.
Le locataire, M. [R], présent conteste la procédure et indique qu’il s’agit d’un local meublé. Il n’a pas d’arriérés locatifs et paie régulièrement son loyer. Il ne trouve pas de logement. M. [U] est d’accord pour lui accorder encore un délai supplémentaire de 2 à 3 mois maximum.
M. [R] remet un courrier au tribunal dans lequel il indique qu’il y a eu reconduction du bail par tacite reconduction et demande l’annulation du congé pour reprise, son maintien dans les lieux, l’annulation de toutes les demandes d’indemnités, y compris celles dues du fait d’une occupation sans droit, ni titre. Il demande la condamnation de M. [U] aux dépens et à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, 1000 euros de dommage et intérêts pour préjudice moral, 1000 euros, au titre du préjudice de jouissance et du manquement aux obligations légales dont l’absence de diagnostic de performance énergétique.

Le Diagnostic Social et Financier a été reçu par le Tribunal le 22 avril 2026. Il indique qu’une demande de logement social a été faite le 18 juin 2025 et qu’elle est en cours. Le locataire recherche également dans le domaine privé un logement. Ses ressources financières sont limitées au montant mensuel de 569 euros auquel s’ajoutent les allocations logement d’un montant de 286 euros qui lui sont versées. Il n’a pas de dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT :

Sur la validité du congé pour reprise,

S’agissant d’une location meublée les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en son article 15 ne sont pas applicables.
L’article L 632-1 du code de la construction et de l’habitation relatif aux locations meublées seul applicable en l’espèce, dispose que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit en informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux.
En cas de congé pour reprise la loi ne pose aucune condition quant au bénéficiaire de la reprise.

La qualification de bail meublé résulte d’un caractère intentionnel et d’un caractère matériel.
En l’espèce, l’intention des parties résulte clairement du contrat puisque celui-ci est qualifié de meublé constituant la résidence principale du locataire : ce qui n’est pas contesté par l’une ou l’autre des parties. Un inventaire des meubles meublant a été annexé au contrat de bail.
En conséquence, le contrat de bail du 29 décembre 2022 avec prise d’effet au 01 janvier 2023 pour une durée de deux ans jusqu’au 31 décembre 2024 doit être considéré comme un bail meublé auquel s’applique le délai de préavis de 3 mois, motivé pour une reprise personnelle du logement par le bailleur pour une résidence principale.

Par courrier en date du 20 août 2024, soit plus de trois mois avant le terme du bail meublé au 31 décembre 2024, M. [U] adressait un congé pour reprise personnelle à son locataire en lui accordant un délai jusqu’au 01 mars 2025, pour libérer les lieux.
Par courrier en date du 21 février 2025, en accusant réception du courrier de M. [U] pour reprise du logement, M. [R] a sollicité un délai complémentaire pour quitter les lieux sans préciser sa durée.

Le délai de préavis de trois mois, applicable au congé pour un bail meublé donné par le bailleur est de trois mois et a été respecté par le bailleur et n’a pas été contesté par le locataire lors de sa réception qui a simplement demandé un délai supplémentaire pour quitter les lieux peu avant la date de la libération des lieux fixée au 1er mars 2025.
Le caractère réel et sérieux du motif de non renouvellement du bail meublé n’est pas non plus contesté.

M. [R] n’a pas réagi à la sommation de quitter le logement pour le 28 novembre 2025 à 14.30, signifiée à étude le 06 novembre 2025. Elle a été suivie d’un procès-verbal de constat d’occupation des lieux dressé le 28 novembre 2025. A la suite de quoi, le locataire s’est maintenu dans les lieux. Ce n’est qu’à la réception de l’assignation devant le tribunal de Saintes que M. [R] a contesté la validité du congé pour reprise.

En l’absence de contestation immédiate du congé délivré le 20 août 2024, il convient de faire droit à la demande de M. [U] et de valider le congé pour reprise et de débouter M. [R] de sa demande reconventionnelle visant l’annulation du congé pour reprise fondée sur un renouvellement tacite du bail.

Sur la demande d’expulsion,

Dès lors que la validité du congé donné par M. [U] est reconnue, force est de constater que le bail liant les parties a été résilié le 31 décembre 2024. Un délai de trois mois supplémentaires a été accordé par le bailleur jusqu’au 1er mars 2025 pour libérer les lieux. M. [R] qui s’est maintenu dans les lieux est devenu occupant sans droit ni titre du logement depuis le 1er mars 2025, date du terme du délai accordé pour la libération des lieux.

A défaut pour lui d’avoir libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [R] a justifié du paiement des loyers courants (le mois d’avril 2026 compris) à la date de l’audience du 20 avril 2026, de telle sorte que l’indemnité d’occupation équivalente à un mois de loyer charges comprises, d’un montant de 500 euros, ne sera due qu’à compter d’un défaut de paiement des loyers courants à partir du mois de mai 2026, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande d’indemnité pour résistance abusive,

En vertu des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

M. [U] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice issu du maintien dans les lieux du locataire. En conséquence de quoi, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires,

M. [R], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation et de la sommation de quitter les lieux ; le congé pour reprise étant exclu puisque relevant des obligations du bailleur.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de condamner M. [R] au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de M. [U] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Valide le congé en date du 20 août 2024 à M. [R] par M. [U] ;

Constate que le contrat de bail liant les parties a pris fin au 31 décembre 2024, et que M. [R] est occupant sans droit ni titre du logement à compter du 1er mars 2025, date d’expiration du délai accordé pour quitter les lieux ;

Ordonne à M. [R] de quitter les lieux, situés Résidence Les Jardins de la mer, 36 rue du Docteur Charcot à ROYAN (17200), dès la signification du présent jugement ;

Condamne M. [R] à payer M. [U] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et a justifié du paiement des loyers courants (le mois d’avril 2026 compris) à la date de l’audience du 20 avril 2026, de telle sorte que l’indemnité d’occupation équivalente à un mois de loyer charges comprises ne sera due qu’à compter d’un défaut de paiement des loyers courants à compter du mois de mai 2026.

Dit qu’à défaut de départ spontané, M. [U] sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamne M. [R] au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux et de l’assignation ; excluant le congé pour reprise ;

Rejette la demande de M. [U] au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement ;

Rejette le surplus des demandes,

DIT que la présente décision sera transmise par le greffe du tribunal au préfet de Charente-Maritime en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de de SAINTES, les jour, mois et an susdits.

LE CADRE GREFFIER, LA JUGE,