TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINTES

CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 SEPTEMBRE 2026

NAC : 5AA
DOSSIER : N° RG 25/00432 – N° Portalis DBXD-W-B7J-ES4R
AFFAIRE : S.C.I. [C] C/ [K] [N], [D] [T], Société UDAF 17
MINUTE : 26/00199

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Martine MERIGEAU, Magistrat à titre temporaire en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de SAINTES

GREFFIER : Madame Valérie CHAUVEAU, cadre greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.C.I. [C] immatriculée au rcs de saintes sous le numéro 381 367 713, dont le siège social est sis 2 rue de l’angle – 17380 LES NOUILLERS, représentée par Monsieur [F] [V], gérant, et Madame [C] [V], gérante, munis d’un extrait k-bis

DÉFENDEURS :

Mme [K] [N]
née le 05 Septembre 1967 à BORDEAUX (33000), demeurant 13 rue Faubourg Taillebourg – 17400 SAINT JEAN D’ANGELY
représentée par Me Laurence LEBLOND, avocat au barreau de SAINTES, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 174152026000258 du 15/04/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de SAINTES)

M. [D] [T]
né le 04 Mai 1966 à ST JEAN D’ANGELY (17400), demeurant 13 faubourg Taillebourg – 17400 SAINT JEAN D’ANGELY
représenté par Me Laurence LEBLOND, avocat au barreau de SAINTES, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 174152026000259 du 15/04/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de SAINTES)

UDAF 17, curatrice de monsieur [T] [D], dont le siège social est sis 5 Rue du Bois d’Huré – 17140 LAGORD,
représentée par Me Laurence LEBLOND, avocat au barreau de SAINTES, avocat plaidant

***

Débats tenus à l’audience publique du 20 Avril 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 07 Septembre 2026.

***
le
1 CCCet 1 GROSSE à la SCI [C]
1 CCC à Me [H]
1 ccc préfecture, dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 26 septembre 2013 à effet au 15 octobre 2013, La SCI [C] a consenti à Madame [K] [N] et à Monsieur [D] [T] un bail à usage d’habitation principale pour une maison située 13 Faubourg Taillebourg à Saint Jean d’Angély (17400) pour un loyer de 620 euros et 18 euros de provision sur charges.
M. [T] fait l’objet d’une mesure de protection confiée à l’UDAF et a été placé sous curatelle renforcée depuis le 20 mai 2021.
Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, la SCI [C] a délivré par remise à personne morale à l’UDAF un congé pour vente à effet au 14 octobre 2025, sur le fondement de l’article 15 I de la loi du 06/07/89 motivé par la volonté de vendre le bien.
Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, la SCI [C] a délivré par remise à domicile, à Mme [N] un congé pour vente à effet au 14 octobre 2025, sur le fondement de l’article 15 L de la loi du 06/07/89 motivé par la volonté de vendre le bien.
Les locataires se sont maintenus dans les lieux ainsi qu’en atteste un procès-verbal d’occupation, dressé par acte du commissaire de justice, le 15 octobre 2025.
Par acte du 23 octobre 2025, la SCI [C] a assigné l’UDAF et par acte du 28 octobre 2025 à Mme [N] sur le fondement de l’article 15 I de la loi du 06/07/89 aux fins de :
voir valider le congé pour vente du 17 et 31 janvier 2025,voir constater la résiliation au bail portant sur la maison située 13 Faubourg Taillebourg à Saint Jean d’Angély (17400) à la date de l’expiration de la période triennale pour laquelle le congé a été donné, soit le 14 octobre 2025,voir prononcer l’expulsion sans délai de M. [T] et de Mme [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, avec assistance de la force publique,voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation due solidairement par M. [T] et de Mme [N] jusqu’à libération effective des lieux égale au montant du dernier loyer avec charges,voir condamner solidairement M. [T] et de Mme [N] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.L’affaire a été retenue le 20 avril 2026.
La SCI [C] dûment représentée par son gérant, M. [F] [V] soutient oralement les grandes lignes de ses conclusions auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du code de procédure civile et maintient toutes ses prétentions. Il demande en se fondant sur la régularité du congé pour vendre et le procès-verbal de constat d’occupation des lieux, la résiliation du bail au 14 octobre 2025.
M. [T] et de Mme [N], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale n° C-17415-2026-000258 sont représentés par leur conseil à l’audience du 20 avril 2026. Le conseil soutient oralement ses conclusions en réponse auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du code de procédure civile et sollicite une suspension de la clause résolutoire et un délai de 12 mois pour quitter les lieux, justifié par la situation médicale et sociale préoccupante des locataires qui paient régulièrement leurs loyers.
La SCI [C] représentée par son gérant, M. [F] [V] s’oppose à un délai supérieur à deux ou trois mois et indique qu’il y a également des chiens maltraités dans la maison.
L’affaire a été mise en délibéré au 07 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT :
Sur le congé pour vente

Aux termes de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.
L’article 15-II de cette même loi dispose que, lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 relatives à la surface du bien ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de tout titre sur le local.
En l’espèce, la SCI [C] a fait délivrer à l’UDAF, représentant M. [T], par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, remis à personne morale à l’UDAF et le 31 janvier 2025 à Mme [N], remis personne, sur le fondement de l’article 15 I de la loi du 06/07/89 un congé pour vente à effet au 14 octobre 2025.
Le congé mentionne le motif allégué (pour vente), sans qu’il puisse être contesté, le prix (110.000 euros) et les conditions de la vente projetée. Il respecte le délai de six mois (délivré par acte de commissaire de justice les 17 et 31 janvier 2025, pour un congé au 14 octobre 2025), et contient une offre de vente au profit des locataires. La description du logement est effective et l’énoncé des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est bien présent.
Il est constant que les locataires n’ont pas donné suite à cette offre de vente.
En outre, ce congé n’a fait l’objet d’aucune contestation de la part des locataires. Dès lors, le congé délivré les 17 et 31 janvier 2025, pour une libération des lieux au 14 octobre 2025, doit être tenu pour régulier et valide.
En conséquence, l’action de la SCI [C] est recevable. Il convient de valider le congé pour vente des 17 et 31 janvier 2025 à effet au 14 octobre 2025.
M. [T] et de Mme [N] sont donc occupants sans droit ni titre depuis le 15 octobre 2025 des lieux loués.
Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [T] et de Mme [N] et de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est,

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 octobre 2025, les locataires sont sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du logement, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.
Il convient de constater le paiement des loyers courants par M. [T] et de Mme [N] jusqu’à la date de l’audience du 20 avril 2026.
Cette indemnité sera donc due par les locataires en cas de non-paiement du loyer courant jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose qu’il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l’occupant faites en vue de relogement.
En vertu de l’article L412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, les délais sont de 1 mois à 1 an.
Les locataires font état de leur situation personnelle pour demander un délai supplémentaire de 12 mois pour se reloger : Mme [N] étant sans emploi et son conjoint sous un régime de protection renforcée pour altération des facultés mentales selon décision du juge des tutelles en date du 21 mai 2021.
Leur demande de logement social est prise en charge par des services sociaux et notamment par l’UDAF mais n’a pas abouti jusqu’à maintenant. Ils ne fournissent aucun justificatif des recherches effectuées. Ils précisent qu’ils bénéficient pour M. [T] de l’allocation logement d’un montant de 344 euros, d’une majoration pour la vie autonome de 104,77 euros et de l’allocation pour adulte handicapé d’un montant de 1033,32 euros.
La SCI [C] s’oppose à de nouveaux délais de maintien dans les lieux, en faisant valoir le fait que des démarches effectives de relogement ne sont pas prouvées précisément, que subsidiairement ils doivent être limités dans le temps, au maximum 2 à 3 mois jusqu’à fin juin 2026.
Dans ces conditions, alors que la SCI [C] n’apporte pas d’éléments particuliers sur sa propre situation, ni sur la nécessité de vente pour des motifs spécifiques, un délai de 3 mois sera accordé à M. [T] et de Mme [N] pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de droit.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [T] et de Mme [N] aux dépens de l’instance.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI [C] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe :
DIT que le congé pour vente du 17 janvier 2025 et du 31 janvier 2025 à effet au 14 octobre 2025 est valide et régulier,
DIT qu’en conséquence M. [T] et de Mme [N] sont occupants sans droit ni titre depuis le 15 octobre 2025 des lieux loués situés 13 Faubourg Taillebourg à Saint Jean d’Angély (17400)
CONSTATE qu’il n’est sollicité aucun arriéré locatif par les bailleurs,
CONDAMNE M. [T] et Mme [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au montant du dernier loyer et charges en cas de non-paiement du loyer courant jusqu’à libération effective des lieux,
DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI pourra faire procéder à l’expulsion de M. [T] et de Mme [N] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,
ACCORDE à M. [T] et de Mme [N] un délai supplémentaire pour quitter les lieux de 3 mois à compter de la signification du jugement sous réserve du paiement du loyer courant, à peine de déchéance des délais consentis,
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit,
CONDAMNE M. [T] et Mme [N] aux dépens de l’instance, bénéficiaires de l’aide juridictionnelle totale,
DEBOUTE la SCI [C] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.
DIT que la présente décision sera transmise par le greffe du tribunal au préfet de Charente-Maritime en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de de SAINTES, les jour, mois et an susdits.

LE CADRE GREFFIER, LA JUGE,