TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

AFFAIRE : N° RG 25/00003 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E323J

Notification aux parties
par LR/AR

+ copie exécutoire avocats

Le :

JUGEMENT DU 07 Septembre 2026
TRIBUNAL JUDICIAIRE
TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX
DE [Localité 1]

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [U]
né le 16 Août 1962 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représenté par Me Thomas BRUNEL, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [K]
né le 23 mars 1973 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représenté par Maître Virginie ALCINA de la SELARL ABMD, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Armelle ADAM, vice-présidente
Emeline DUNAS , greffière

En application de l’article L 492-6 du code rural, la présidente a statué seule.

DÉBATS :

Audience publique du 01 Juin 2026

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 07 Septembre 2026 par Armelle ADAM, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

Suivant bail rural du 17 avril 2014 Monsieur [G] [U] a donné à bail à Monsieur [L] [K] une parcelle d’une superficie de 3ha 27a 35 ca située à [Localité 6] et cadastrée section A numéro [Cadastre 1]. Le bail prévoyait un fermage annuel de 400 € par hectare soit 1308 € par an payable le 1er janvier de chaque année.

Monsieur [U], par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, adressait à Monsieur [K] un commandement de payer les fermages des années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 pour un montant total de 6540 €.

Un second bail à ferme, en vertu duquel Monsieur [U] donnait à bail à Monsieur [K] une parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 2] située à [Localité 6], d’une superficie de 2ha 75a 2ca, était conclu le 5 août 2015. Le bail prévoyait un fermage annuel de 400 € par hectare soit 1100 € par an payable le 1er août de chaque année.

Monsieur [U], par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025 adressait à Monsieur [K] un commandement de payer les fermages des années 2020, 2021, 2022, 2023 pour un montant total de 4400 €.

Suivant un troisième bail rural du 27 juillet 2016, Monsieur [G] [U] a donné à bail à Monsieur [L] [K] une parcelle d’une superficie de 2ha 40a située à [Localité 1] et cadastrée section DS numéro [Cadastre 3]. Le bail prévoyait un fermage annuel de 400 € par hectare soit 960 € par an payable chaque année à la fin du mois de juillet.

Monsieur [U], par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, adressait à Monsieur [K] un commandement de payer les fermages des années 2020, 2021, 2022 et 2023 pour un montant total de 3840 euros.

Suivant un quatrième bail rural du 10 juillet 2017 Monsieur [G] [U] a donné à bail à Monsieur [L] [K] une parcelle d’une superficie de 2ha 11a 93ca située à [Localité 1] et cadastrée section DS numéro [Cadastre 3]. Le bail prévoyait un fermage annuel de 400 € par hectare soit 844 € par an payable chaque année le 10 juillet.

Monsieur [U], par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, adressait à Monsieur [K] un commandement de payer les fermages des années 2020, 2021, 2022, 2023 pour un montant total de 3376 euros.

Monsieur [G] [U] et Monsieur [L] [K] sont époux et une procédure de divorce est pendante devant le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Béziers.

Par quatre requêtes déposées au greffe le 4 novembre 2025, Monsieur [G] [U] saisissait le tribunal paritaire des baux ruraux afin de solliciter la résiliation des quatre baux ruraux susvisés, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] et tous occupants de son chef des lieux visés dans les baux ruraux à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la notification de la décision et sous astreinte de 300 € par jour de retard, de condamner Monsieur [K] à verser la somme de 6540 € à titre d’arriérés de fermage pour le bail de 2014, 5500 € à titre d’arriérés de fermage pour le bail de 2015, 4800 € à titre d’arriérés de fermage pour le bail de 2016, 4220 € à titre d’arriérés de fermage pour le bail de 2017, 22 396,75 € au titre des charges d’exploitation et 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour chaque requête ainsi qu’aux entiers dépens y compris les frais de mise en demeure et de commandement de payer.

Dans les dernières conclusions, soutenues par son conseil à l’audience du 1er juin 2026, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [U] actualise les sommes dues au titre d’arriérés de fermage et sollicite ainsi 7848 € concernant le bail de 2014, 5 500 € au titre du bail de 2015, 4800 euros au titre du bail de 2016 et 4220 € au titre du bail de 2017. Il ne formule pas de demande au titre des charges d’exploitation. Il sollicite enfin la condamnation de Monsieur [K] au paiement de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour chacune des requêtes outre les entiers dépens.

Dans les dernières conclusions, soutenues par son conseil à l’audience du 1er juin 2026, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [K] sollicite que Monsieur [U] soit débouté de l’ensemble de ses demandes et sur les demandes au titre des charges d’exploitation que le tribunal paritaire des baux ruraux se déclare incompétent au profit du tribunal judiciaire de Béziers, qu’il fasse droit à l’exception de litispendance soutenue et qu’il décline sa compétence au profit du juge aux affaires familiales, à titre subsidiaire que le demandeur soit débouté de ses demandes à ce titre. Enfin, à titre reconventionnel, il sollicite la condamnation de Monsieur [U] à rétablir l’alimentation en eau permettant d’irriguer et d’amender toutes les parcelles objet du fermage, à lui donner l’accès aux filtres et à en justifier sous astreinte de 500 euros par jour de retard. Il demande enfin la condamnation de Monsieur [U] à lui payer 2400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire est mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 7 septembre 2026.

MOTIFS

Sur la jonction

Les liens entre les quatre dossiers sont évidents.

En effet, il s’agit de la demande de résiliation pour impayés de quatre baux signés entre les mêmes parties.

Il y a lieu, en conséquence, d’ordonner la jonction des quatre dossiers.

Sur les demandes in limine litis

L’ensemble des demandes in limine litis formées par Monsieur [K] portent sur la demande au titre des charges d’exploitation, formées dans la requête mais non soutenue dans les dernières conclusions et à l’audience.

Elles sont donc sans objet.

Sur la demande de résiliation du bail rural

L’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime prévoit que sauf dispositions législatives particulières, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie notamment de l’un des motifs suivants :

-deux défauts de paiement de ferme ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition
-des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main d’œuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation
-le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L411-27.

En l’espèce, Monsieur [U] évoque pour chaque bail, des fermages impayés depuis 2020, ce que Monsieur [K] conteste en produisant des relevés de compte et des ordres de virement. A l’étude de ces pièces, il est démontré que 46 000 euros ont été versés par Monsieur [K] à Monsieur [U] entre 2020 et 2024 comme suit :

5000 euros le 20 janvier 20206000 euros le 17 mai 20205000 euros le 3 juillet 20205000 euros le 4 juillet 20205000 euros le 23 mars 20215000 euros le 16 août 20215000 euros le 19 août 20215000 euros le 17 mai 20245000 euros le 26 juillet 2024
Reste à savoir si ces paiements concernent le paiement des fermages ou non.

A ce titre, l’article 1342-10 du code civil prévoit :

« Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.
A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. »

En l’espèce, Monsieur [U] évoque des dettes au titre des charges d’exploitation et au titre de la récolte 2021 qu’il aurait réalisée compte tenu de la détention de Monsieur [K] bien qu’il ne produise pas de documents démontrant qu’il a effectivement réclamé ces sommes.

Les virements réalisés par Monsieur [K] ne comportent pas de description ou d’objet permettant de déterminer leur affectation.

Toutefois, le maintien des baux dépendant directement du paiement des fermages, il est manifeste que les dettes constituées par les impayés de loyer sont celles que Monsieur [K] avait le plus d’intérêt d’acquitter.

Il y a donc lieu d’affecter les différents paiements aux dettes de fermages échues à la date de paiement.

Ainsi, compte tenu des dates des différents baux et des dates de paiement prévues aux contrats, le calcul est le suivant :

Monsieur [K] était redevable au 1er janvier 2020 de 1308 euros au titre du 1er contrat de bail, les autres baux prévoyant des paiements au 10 juillet et au 1er août.

Ainsi, lors du paiement de 5000 euros du 20 janvier 2020, la seule dette échue concernant les fermages était de 1308 euros et a été ainsi réglée. Le reste de la somme versée ne peut être affectée au paiement des fermages de 2020, non encore échus.

Aucune nouvelle dette de fermage ne s’est constituée avant les paiements suivants des 17 mai, 3 et 4 juillet 2020, qui ne pourront donc être affectés au paiement des loyers.

Trois nouvelles échéances pour les baux de 2015, 2016 et 2017 ont constitué une dette de loyer de 844 euros au 10 juillet 2020 et de 1100 + 960 euros au 1er août 2020.

Sans paiement, s’y ajoute l’échéance du 1er janvier 2021 de 1308 euros pour le bail de 2014.
Ainsi, lors du versement de 5000 euros du 23 mars 2021, M. [K] était redevable, au titre des fermages, de 4212 euros. Cette dette a ainsi été apurée par ce paiement.

Lors du versement suivant de 5000 euros, du 16 août 2021, étaient dus 2904 euros au titre des fermages pour les baux de 2015, 2016 et 2017, payables respectivement les 10 juillet et 1er août (1100+960+844). Ces fermages ont ainsi été réglés.

Aucune nouvelle dette de fermage n’était échue lors du paiement du 19 août 2021.

Aucun versement n’a plus été réalisé jusqu’au 17 mai 2024. A cette date étaient donc dus les fermages 2022, 2023 et 2024 concernant le bail de 2014, payables le 1er janvier et les fermages 2022 et 2023 concernant les baux de 2015, 2016 et 2017, payables les 10 juillet et 1er août. La dette échue était donc de 9732 euros ((1308×3) + (1100×2) + (960 x2) + (844×2)). Le versement de 5000 euros du 17 mai 2024 a partiellement acquitté cette dette et M. [K] restait redevable de 4732 euros.

Lors du dernier versement du 26 juillet 2024, Monsieur [K] était donc redevable, en plus de cette somme, du loyer du bail de 2017 payable au 10 juillet de 844 euros, soit un montant total de 5576 euros. Après ce paiement, il était donc redevable uniquement de 576 euros correspondant à un impayé partiel du fermage de 2024 du bail de 2017.

Ainsi, à la date de la mise en demeure réalisée le 27 juin 2025, il n’existait pas deux défauts de paiement de ferme, pour aucun des baux.

Les conditions de l’article L411-31 du code rural entraînant la résiliation du bail ne sont en conséquence pas réunies.

Sur la demande indemnitaire

Le bail à ferme est soumis au droit commun des contrats de louage contenu au sein du Titre VIII du code civil.

L’article 1728 de ce code prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Monsieur [U] sollicite le paiement, pour l’ensemble des baux ,des fermages depuis 2020 soit la somme de 7848 euros pour le bail de 2014, 5500 pour le bail de 2015, 4800 euros pour le bail de 2016 et 4220 euros pour le bail de 2017.

Ces sommes correspondent à l’ensemble des fermages sollicités dans la mise en demeure du 27 juin 2025 au titre des année 2020 à 2024 concernant le bail de 2014 dont le fermage est payable au 1er janvier et 2020 à 2023 pour les trois autres baux dont le fermage est payable au 10 juillet et 1er août, augmenté des fermages échus entre la mise en demeure et la requête, à savoir le fermage 2025 pour le bail de 2014 et les fermages 2024 pour les trois autres baux.

Comme cela a précédemment été démontré, au 27 juin 2025, M. [K] n’était redevable, au titre des fermages, que de la somme de 576 euros. Conformément aux règles d’imputation des paiements, précédemment évoquées, il apparaît que cette somme était due au titre du paiement du fermage 2024 du bail de 2017.

En sus de cette somme, en l’absence de preuve de tout paiement depuis 2024, M. [K] est redevable des fermages échus depuis lors.

Il y a lieu en conséquence de le condamner à payer :

au titre du fermage du bail de 2014, 1308 euros (fermage 2025) ;Au titre du fermage du bail de 2015, 1100 euros (fermage 2024) ; Au titre du fermage du bail de 2016, 960 euros (fermage 2024)Au titre du fermage du bail de 2017, 268 euros (reliquat fermage 2024).

Sur la demande reconventionnelle

Monsieur [K] sollicite le rétablissement de l’approvisionnement en eau et l’accès aux filtres.

Il ne démontre toutefois aucunement l’arrêt de cet approvisionnement et le défaut d’accès soutenu.

Il ne peut donc être fait droit à sa demande.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, Monsieur [L] [K] sera condamné à verser la somme de 1000 euros à Monsieur [G] [U] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code expose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Eu égard aux dispositions précitées, il y a lieu de constater l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal paritaire des baux ruraux, statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

ORDONNE la jonction des affaires portant les numéros de répertoire général 25/3, 25/4, 25/5 et 25/6 sous le numéro unique 25/3 ;

REJETTE la demande de résiliation du bail et d’expulsion formée par Monsieur [G] [U] ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] à payer à Monsieur [G] [U] la somme de 1308 euros (mille-trois-cent-huit euros) au titre de l’arriéré de loyers pour le bail signé le 17 avril 2014, la somme de 1100 euros (mille-cent euros) au titre de l’arriéré de loyers pour le bail signé le 5 août 2015, la somme de 960 euros (neuf-cent-soixante euros) au titre de l’arriéré des loyers pour le bail signé le 27 juillet 2016 et la somme de 268 euros (deux-cent-soixante-huit euros) au titre de l’arriéré des loyers pour le bail signé le 10 juillet 2017 ;

DEBOUTE Monsieur [L] [K] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] à payer la somme de 1000 euros à Monsieur [G] [U] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par la Juge et la Greffiere.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE