Responsabilité du vendeur et du bailleur pour non-conformité électrique et infiltrations en bail commercial

Le vendeur du fonds est responsable de la non-conformité de l’installation électrique dès lors que l’acte de cession comporte une déclaration de conformité contredite par le rapport Qualiconsult. La juridiction ordonne l’exécution en nature des travaux selon la réglementation applicable aux ERP, dans un délai de deux mois, sous astreinte de 50 euros par jour pendant trois mois. La justification doit être apportée par une attestation de levée des réserves. Les demandes relatives à la protection incendie et à l’accessibilité sont rejetées faute d’expertise et de justification suffisante.

Au regard des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur doit entretenir les locaux et effectuer les réparations nécessaires autres que locatives. Un engagement de réparer l’étanchéité, pris par le gérant de la société bailleresse, neutralise la clause limitant l’obligation de délivrance à l’état initial des lieux. La bailleresse doit donc rénover la toiture sous astreinte, mais l’indemnisation des travaux est refusée faute de préjudice établi.

La restitution du dépôt de garantie est ordonnée après le départ du locataire, aucune inexécution locative n’étant invoquée. Le trouble de jouissance et le préjudice moral sont évalués globalement à 4 000 euros, à la charge in solidum du vendeur et de la bailleresse. L’exécution provisoire demeure applicable de droit conformément aux articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

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Le tribunal a ordonné au vendeur d’achever la mise en conformité électrique des locaux et à la bailleresse de rénover la toiture. Il a refusé la déconsignation et l’indemnisation des travaux non réalisés, mais a accordé la restitution du dépôt de garantie ainsi que 4 000 euros pour trouble de jouissance et préjudice moral.

La société Les 3 B a acquis en 2019 un fonds de commerce exploité dans des locaux pris à bail auprès de la SCI Tampa, dont le gérant était également le vendeur. Après la cession, des non-conformités de l’installation électrique et des infiltrations affectant la toiture ont été constatées. Une expertise judiciaire a été ordonnée et a conclu à la nécessité d’achever les travaux électriques et de rénover la toiture vétuste.

En 2025, la société Les 3 B a cédé le fonds et le droit au bail à la société Le Lav’pub, tout en conservant la conduite de la procédure. Elle sollicitait notamment l’exécution des travaux, la déconsignation d’une somme séquestrée, la restitution du dépôt de garantie et l’indemnisation de ses préjudices.

Le tribunal ordonne au vendeur d’achever la mise en conformité électrique et à la bailleresse de rénover la toiture. Il refuse la déconsignation et l’indemnisation des travaux non réalisés, mais accorde la restitution du dépôt de garantie et 4 000 euros au titre du trouble de jouissance et du préjudice moral.

• Déclaration contractuelle de conformité contredite par un rapport technique.
• Travaux électriques nécessaires établis par Qualiconsult.
• Travaux de protection incendie et d’accessibilité non suffisamment justifiés.
• Infiltrations imputables à la vétusté antérieure de la toiture.
• Engagement du bailleur de réaliser l’étanchéité des locaux.
• Préjudice indemnisable concrètement établi et non simplement allégué.
• Départ du locataire sans inexécution locative opposable pour restituer le dépôt.

• Rapport Qualiconsult constatant la non-conformité électrique.
• Rapport d’expertise judiciaire du 24 janvier 2024.
• Courrier du gérant engageant la réalisation de l’étanchéité.
• Acte de cession contenant la déclaration de conformité des locaux.
• Contrat de bail établissant le dépôt de garantie.

Le vendeur doit achever à ses frais la mise en conformité électrique et en justifier par une attestation Qualiconsult. La bailleresse doit rénover la toiture et restituer le dépôt de garantie ; les deux défendeurs supportent solidairement l’indemnité de 4 000 euros et les frais retenus.

• Réalisation des travaux électriques sous deux mois
• Production de l’attestation de levée des réserves
• Rénovation de la toiture sous trois mois
• Restitution du dépôt de garantie de 2 052,22 euros
• Paiement in solidum de 4 000 euros
• Prise en charge des dépens et frais d’expertise

À faire

• Faire achever les travaux électriques prescrits
• Obtenir l’attestation Qualiconsult de levée des réserves
• Faire rénover la toiture vétuste
• Documenter les infiltrations et leur cessation
• Réclamer la restitution du dépôt de garantie

À éviter

• Alléguer des travaux non étayés par une expertise
• Réclamer une indemnité sans préjudice réalisé
• Confondre préjudice moral de la société et celui des associés
• Omettre les délais fixés par la décision
• Négliger la justification écrite de la conformité

La responsabilité du vendeur pour la non-conformité électrique

Le vendeur est responsable lorsque la déclaration contractuelle de conformité des locaux est contredite par le rapport Qualiconsult. Les travaux engagés mais inachevés justifient une exécution en nature sous astreinte, avec preuve de leur réalisation par une attestation de levée des réserves. Les demandes concernant la protection incendie et l’accessibilité sont rejetées faute d’expertise et de justification des travaux nécessaires.

Les obligations du bailleur relatives aux infiltrations

Les articles 1719 et 1720 du Code civil imposent au bailleur d’entretenir les lieux et d’effectuer les réparations nécessaires autres que locatives. L’engagement du gérant de réparer l’étanchéité, combiné à l’expertise établissant la vétusté antérieure de la toiture, rend la bailleresse responsable malgré la clause limitative du bail. Une rénovation est ordonnée sous astreinte.

La preuve du préjudice indemnisable

L’indemnisation du coût des réfections est refusée lorsque les travaux n’ont pas été réalisés et que le préjudice n’est pas établi. Le trouble de jouissance et le préjudice moral sont toutefois évalués à 4 000 euros, l’établissement n’ayant jamais été fermé et l’exploitation de certaines pièces n’étant pas démontrée.

Article 1719 du Code civil, Article 1720 du Code civil, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile