Résiliation d’un bail rural pour impayés : absence de deux défauts persistants après imputation des paiements

La résiliation d’un bail rural pour défaut de paiement suppose, selon l’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime, deux défauts de paiement ayant persisté trois mois après une mise en demeure postérieure à l’échéance, celle-ci devant rappeler le texte à peine de nullité. La juridiction relève qu’au 27 juin 2025, les paiements effectués avaient apuré les fermages échus, à l’exception d’un reliquat de 576 euros. La condition légale de deux défauts persistants n’était donc remplie pour aucun bail, justifiant le rejet de la résiliation et de l’expulsion.

L’imputation des paiements est opérée conformément à l’article 1342-10 du code civil. En l’absence d’affectation indiquée par le débiteur, les versements sont imputés sur les dettes échues, en priorité sur celles présentant le plus d’intérêt pour lui, puis sur les plus anciennes. Les virements dépourvus d’objet ont ainsi été affectés prioritairement aux fermages, dont le paiement conditionne le maintien des baux.

Sur le fondement de l’article 1728 du code civil, le preneur demeure tenu de payer les fermages échus après les règlements pris en compte. La juridiction fixe les arriérés à 1 308 euros, 1 100 euros, 960 euros et 268 euros selon les quatre baux. La demande de rétablissement de l’eau est rejetée faute de preuve de l’interruption ou du défaut d’accès. Le preneur, partie perdante, est condamné aux dépens et à 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Le bailleur sollicitait la résiliation de quatre baux ruraux pour des impayés de fermage. Après imputation des paiements aux échéances selon leur ordre légal, la juridiction a constaté qu’il ne subsistait pas deux défauts persistants à la date de la mise en demeure. La résiliation et l’expulsion ont été rejetées, mais le preneur a été condamné au paiement des fermages restant dus.

Un bailleur a conclu quatre baux ruraux avec un preneur entre 2014 et 2017, portant sur plusieurs parcelles agricoles. Reprochant au preneur des impayés de fermage depuis 2020, il lui a fait délivrer quatre commandements de payer en juin 2025, puis a demandé la résiliation des baux, l’expulsion et le paiement des arriérés.

Le preneur contestait les impayés en produisant des relevés bancaires et des ordres de virement. Il sollicitait également le rétablissement de l’alimentation en eau et l’accès aux filtres. Les quatre procédures ont été jointes.

La juridiction a imputé les paiements aux fermages échus, conformément à l’article 1342-10 du code civil. Elle a retenu qu’il ne subsistait pas deux défauts de paiement persistants à la date de la mise en demeure. La résiliation et l’expulsion ont donc été rejetées, mais le preneur a été condamné au paiement des fermages encore dus, aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande relative à l’eau a été rejetée faute de preuve.

• Deux défauts de paiement de fermage établis
• Persistance des impayés pendant trois mois
• Mise en demeure postérieure à l’échéance
• Imputation des paiements sur les dettes échues
• Absence d’affectation précise des virements par le débiteur
• Preuve des fermages demeurant effectivement exigibles

• Relevés de compte produits par le preneur
• Ordres de virement et dates des paiements
• Montant total des versements effectués entre 2020 et 2024
• Clauses contractuelles fixant les échéances des fermages
• Absence de preuve de paiement depuis 2024
• Absence de preuve de coupure d’eau ou d’accès refusé

Le bailleur obtient le paiement des fermages encore échus, mais ne peut obtenir la résiliation ni l’expulsion faute de deux impayés persistants. Le preneur reste tenu des arriérés résiduels, des dépens et de l’indemnité procédurale, tandis que sa demande relative à l’eau est rejetée.

• Résiliation des quatre baux refusée
• Expulsion du preneur rejetée
• Paiement de 3 636 euros d’arriérés ordonné
• Condamnation du preneur aux dépens
• Paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700
• Demande de rétablissement de l’eau rejetée

À faire

• Vérifier chaque échéance contractuelle de fermage
• Rapprocher les relevés bancaires des dettes échues
• Identifier l’objet indiqué pour chaque virement
• Calculer les impayés après imputation chronologique
• Documenter toute interruption d’eau ou restriction d’accès

À éviter

• Réclamer des fermages déjà réglés
• Imputer les paiements sur des dettes non échues
• Engager une résiliation sans deux défauts persistants
• Omettre le rappel de l’article L411-31 dans la mise en demeure
• Alléguer un défaut d’eau sans preuve matérielle

Les conditions de résiliation du bail rural pour impayés

L’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime exige notamment deux défauts de paiement ayant persisté trois mois après une mise en demeure postérieure à l’échéance. La juridiction constate qu’après imputation des versements sur les fermages échus, il ne subsistait pas deux défauts persistants à la date de la mise en demeure. La résiliation et l’expulsion ne pouvaient donc être prononcées.

Les règles d’imputation des paiements du preneur

Selon l’article 1342-10 du code civil, le débiteur peut désigner la dette acquittée. À défaut, le paiement s’impute sur les dettes échues, en priorité sur celles présentant le plus d’intérêt pour lui, puis sur les plus anciennes. Les virements sans objet ont été affectés aux fermages, dont le paiement conditionne le maintien des baux.

La preuve des demandes reconventionnelles du preneur

La demande de rétablissement de l’eau et d’accès aux filtres a été rejetée, le preneur ne démontrant ni l’interruption de l’approvisionnement ni le défaut d’accès allégué. La juridiction retient ainsi l’absence de preuve suffisante du manquement invoqué.

Article L 492-6 du code rural, Article L411-31 du code rural et de la pêche maritime, Article L411-27 du code rural et de la pêche maritime, Article 1342-10 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile