TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

CHAMBRE CIVILE

n° I N° RG 24/01051 – N° Portalis DBZL-W-B7I-DZB2
Minute N° : 2026/448

JUGEMENT DU 07 Septembre 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. MEN,
demeurant 20 Allée du Château du Gassion – 57100 THIONVILLE,
représentée par Me Lionel HOUPERT, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE 56 ALBERT 1er 57100 THIONVILLE, représenté par son Syndic Monsieur [L] [J],
demeurant 02 Rue des Buissons – 57100 THIONVILLE,
représentée par Me Marc MONOSSOHN, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

———————————————————————————————————————-
Ordonnance de clôture de l’instruction en date du 02 Février 2026
renvoyant l’affaire devant le JUGE UNIQUE du 29 Juin 2026
Débats : à l’audience publique du 29 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Marie-Astrid MEVEL (Juge placée)
Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

affaire mise en délibéré pour prononcé le : 07 Septembre 2026
Greffier pour la mise en forme : Sévrine SANCHES

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE :
PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE
Président : Marie-Astrid MEVEL (Juge placée)
Greffier : Sévrine SANCHES

* *

*

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MEN est propriétaire des lots n° 8 et 9, situés au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété situé 56 avenue Albert 1er à THIONVILLE.

La SCI MEN a, suivant acte de commissaire de justice signifié le 25 juillet 2024, assigné le sydicat des copropriétaires de l’immeuble 56 avenue Albert 1er, représenté par son syndic, Monsieur [L] [J] devant le tribunal judiciaire de THIONVILLE, auquel elle demande, de :
– annuler l’Assemblée Générale des copropriétaires du 22 mai 2024, notifiée le 26 mai 2024 ;
En tout état de cause,
– dire et juger nulle la question n°4 de l’Assemblée Générale des copropriétaires du 22 mai 2024 ;
– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 56 Avenue Albert 1er, représenté par son syndic, Monsieur [L] [J], aux dépens ;
– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 56 Avenue Albert 1er, représenté par son syndic, Monsieur [L] [J] à lui verser la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– juger que la SCI MEN ne sera pas tenue de sa quote-part des frais de justice du syndicat des copropriétaires.

Dans le dernier état de ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées via le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 28 novembre 2025, la SCI MEN demande au tribunal judiciaire de THIONVILLE, au visa des dispositions des articles 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :
– annuler l’Assemblée Générale des copropriétaires du 22 mai 2024, notifiée le 26 mai 2024 ;
En tout état de cause,
– dire et juger nulle la question n°4 de l’Assemblée Générale des copropriétaires du 22 mai 2024 ;
– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 56 Avenue Albert 1er, représenté par son syndic, Monsieur [L] [J], à lui verser la somme de 1 000 € au titre de son préjudice ;
– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 56 Avenue Albert 1er, représenté par son syndic, Monsieur [L] [J], aux dépens ;
– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 56 Avenue Albert 1er, représenté par son syndic, Monsieur [L] [J] à lui verser la somme de 2 000 € en application de l’article 700 di code de procédure civile ;
– juger que la SCI MEN ne sera pas tenue de sa quote-part des frais de justice du syndicat des copropriétaires.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir qu’il s’évince des dispositions du règlement de copropriété que l’immeuble sis 56 avenue Albert 1er à THIONVILLE est un immeuble à usage commercial et d’habitation, ajoutant que le lot de copropriété dont elle est propriétaire a pour destination l’exploitation d’un débit de boissons.

Elle fait état d’une exploitation antérieure d’un débit de boissons dans les locaux litigieux pendant de très nombreux mois, relevant l’absence de difficulté. En réponse à l’argumentation du défendeur sur ce point, elle fait valoir que les pièces produites démontrent seulement l’existence de deux évènements ponctuels et anciens, survenus le 26 janvier 2013 et 20 août 2014, soit il y a plus de dix années, faisant valoir que le défendeur échoue à rapporter la preuve des nuisances alléguées.

Se fondant sur les dispositions de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, elle fait valoir par ailleurs que l’exploitation d’un restautant n’est en réalité pas interdite par le règlement de copropriété, faisant état de termes généraux faisant simplement interdiction aux copropriétaires de gérérer des troubles aux autres copropriétaires. Il ajoute que si elle a sollicité l’organisation d’une assemblée générale, la location de ses locaux à un restaurateur ne nécessite pas selon elle l’autorisation préalable des copropriétaires, ladite activité ne constituant aucunement un changement de destination des locaux, et ne faisant l’objet d’aucune interdiction par le règlement de copropriété. Elle ajoute également qu’aucune formalité n’est requise, que le règlement n’interdit pas de nuisance en particulier et qu’elle est ainsi parfaitement légitime à louer ses locaux à un restaurateur, le refus des copropriétaires devant être considéré comme abusif.

S’agissant des nuisances invoquées, elle soutient que les cpropriétaires ne sauraient se fonder sur une présomption de nuisances à venir pour refuser l’exploitation d’une activité de restauration, seule la constatation effective de troubles du voisinage permettant de solliciter du copropriétaire qu’il mette un terme à ceux-ci. Elle fait état de son incompréhension du refus de l’exploitation d’une activité de restauration, constituant selon elle bien souvent un accessoire à celle d’un débit de boissons.

Elle explique par ailleurs que la partie privative de ses lots vise expressément une affectation en tant que débit de boissons, relevant l’absence de contradiction avec les termes du règlement de copropriété, n’interdisant selon elle aucune activité. Elle fait ainsi état d’une atteinte à son droit de propriété, en ne permettant pas l’exploitation des locaux conformément à sa destination.

S’agissant de la demande d’autorisation des travaux, elle soutient que deux questions devaient être évoquées distinctement à l’ordre du jour à savoir l’autorisation de l’activité de restauration et la réalisation de travaux. Elle fait valoir que ces deux questions ont été soumises à un seul vote, relevant que les copropriétaires qui étaient en désaccord avec l’activité de restauration, refusaient ainsi automatiquement la réalisation de travaux.

Elle expose qu’il appartient au syndic de signaler et de rectifier les erreurs dans la rédaction des questions soumises à l’ordre du jour, relevant que chaque question ne peut avoir qu’un seul objet, à peine d’irrégularité des décisions adoptées. Elle fait état de la possibilité d’envisager plusieurs sous-questions, dès lors qu’elles sont indissociables, comme formant un tout. Elle indique que le syndic peut compléter l’ordre du jour par une nouvelle notification adressée aux copropriétaires, en respectant le délai de 21 jours.
Elle fait valoir que le syndic pouvait ainsi parfaitement soumettre deux résolutions au vote, sans dénaturer sa demande.

Elle sollicite la réparation de son préjudice, faisant état d’une atteinte disproportionnée à son droit de propriété et à la libre jouissance de son bien.

Dans le dernier état de ses conclusions récapitulatives notifiées via le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 29 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 56 avenue Albert 1er à THIONVILLE, représenté par son syndic Monsieur [L] [J] sollicite du tribunal judiciaire de THIONVILLE, de :
– débouter la SCI MEN de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
– condamner la SCI MEN à lui verser la somme de 2 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la SCI MEN aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, que les autres copropriétaires ont des intérêts distincts de ceux de la SCI MEN, ne souhaitant pas subir des désagréments tels que des odeurs de cuisine, relevant l’absence de caractère abusif.

Il expose que lors de l’exploitation antérieure d’un débit de boissons, de nombreuses nuisances ont été subies en raison de la configuration des lieux, ayant nécessité selon elle l’intervention des forces de l’ordre à plusieurs reprises, outre des discussions lors des assemblées générales. Il fait état notamment de passage des clients par l’escalier des parties communes afin d’accéder aux toilettes du local commercial, ainsi que de nuisances sonores nocturnes (musique)

Il soutient que des mains-courantes ont été déposées en raison de troubles de voisinage, ajoutant que les nuisances ont cessé à la suite de la fermeture du débit de boissons.
Il se réfère au réglement de copropriété, faisant valoir qu’il est stipulé que les occupants devront veiller à ne pas troubler la tranquilité de l’immeuble, relevant qu’une activité de restauration engendre nécessairement des nuisances olfactives et sonores, portant atteinte à la tranquilité du voisinage.

Il explique que le refus est motivé par les intérêts propres des autres copropriétaires et non par une volonté abusive de nuire à la défenderesse.

S’agissant de la rédaction de la résolution n°4 relative à l’autorisation des travaux, il soutient qu’il a adressé le 16 avril 2024 un courrier au syndicat de la copropriété, demandant l’organisation d’une assemblée générale et précisant la question à inscrire à l’ordre du jour à savoir l’autorisation de l’activité de restauration pour le local situé au rez-de-chaussée (lots 8 et 9 de l’esquisse d’étages) et pose d’une hotte d’extraction.

Il explique que la question du jour a été reprise in extenso par le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale, et qu’ainsi la demanderesse ne saurait se prévaloir d’une mauvaise rédaction de cette résolution pour en solliciter l’annulation, alors même qu’elle l’a elle-même rédigée, ajoutant qu’il n’appartient pas au syndic de copropriété de modifier les termes de la demande d’un copropriétaire.

Il fait valoir par ailleurs que le syndic n’a pas à interpréter ou rectifier les questions soumises par un copropriétaire à l’ordre du jour d’une assemblée générale, la loi lui imposant de porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale lesdites questions, ajoutant que la responsabilité de la clarté des questions incombe au copropriétaire qui les formule.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 février 2026 et l’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 29 juin 2026. À l’issue des débats en audience publique, la décision a été mise en délibéré, pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 7 septembre 2026, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité de l’Assemblée Générale des copropriétaires du 22 mai 2024

Aux termes de l’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que “I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. (…)”.

Par ailleurs, selon l’article 9 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, il est stipulé dans le document intitulé état descriptif de division – règlement de copropriété que l’immeuble “est destiné à usage d’habitation bourgeoise, à l’exception des locaux sis au rez-de-chaussée qui sont destinés à un usage commercial. (…). Chaque copropriétaire aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité ou la sécurité de l’immeuble ou porter atteinte à sa destination.” (…) Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment, troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service. (…)”.

Si l’exploitation d’un restaurant constitue bien une activité commerciale, il convient de rappeler qu’il s’agit d’une activité réglementée pouvant exposer, à la différence d’autres commerces à proprement parler, les autres copropriétaires à des nuisances notamment olfactives, sonores ainsi que des allers et retours de la clientèle dans les parties communes.

Par ailleurs, si la demanderesse fait état d’un abus de droit en ce que les copropriétaires se fondent sur des nuisances éventuelles pour refuser l’exploitation d’un restaurant dans la copropriété, n’apportant aucun élément probant à leurs allégations, il convient de relever qu’elle n’apporte aucune précision sur l’opération projetée, et notamment s’agissant du type de restauration envisagé, des horaires des services, de l’organisation envisagée, de la présence ou non d’une terrasse ou tout autre élément permettant d’évaluer d’éventuelles troubles à la tranquillité des occupants de l’immeuble, ne démontrant ainsi pas l’existence de l’abus allégué, les potentielles nuisances évoquées par les autres copropriétaires apparaissant plausibles au regard de la nature même du commerce.

Egalement, la SCI MEN ne fait pas état d’éventuelles précautions ou solutions pouvant être envisagées afin de préserver la tranquilité des autres habitants en cas d’ouverture d’un commerce de restauration.

Dès lors, en l’absence de caractérisation de l’abus allégué, la demanderesse sera déboutée de sa demande d’annulation de l’Assemblée Générale des copropriétaires du 22 mai 2024.

Sur la demande de nullité de la question n°4 de l’Assemblée Générale des copropriétaires du 22 mai 2024

Il est acquis que la nullité d’une décision prise par une assemblée générale peut être annulé soit pour non-respect des dispositions légales et règlementaires, soit pour abus de majorité.

Il convient de rappeler qu’afin de préserver la liberté du vote des copropriétaires et d’éviter que celui-ci ne soit bloqué par une pluralité d’objets, chaque résolution proposée au vote de l’assemblée générale ne doit avoir qu’un seul objet. Ainsi l’Assemblée ne peut, par un seul et même vote, se prononcer sur plusieurs objets quand bien même ils relèveraient du pouvoir d’initiative du syndic (civ 3ème, 11 juillet 2019, n°18-16.904). En revanche, une résolution unique peut avoir pour objet plusieurs questions lorsque celles-ci sont indissociables (Cass civ 3ème, n°19-22.681, 28 janvier 2021).

Il ressort de la convocation à l’Assemblée Générale Extraordinaire adressée à la SCI MEN que la question n°4 est rédigée comme suit :”04 Autorisation de l’activité de restauration pour le local situé au rez-de-chaussée (lot 8 et 9 de l’esquisse d’étage) et pose d’une hotte d’extraction Condition de majorité des articles 24″.

Dès lors, il y a lieu de constater que la question n°4 comporte effectivement deux questions et ainsi deux objets, ne revêtant pas de caractère indissociable.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande et de prononcer la nullité de la question n°4 de l’Assemblée Générale des copropriétaires en date du 22 mai 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

En l’espèce, la SCI MEN n’apporte aucune explication et ne produit aucun élément justifiant du préjudice allégué. Elle sera ainsi déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 56 avenue Albert 1er à THIONVILLE, représenté par son syndic Monsieur [L] [J] sera condamné aux dépens.

La SCI MEN ne sera pas tenue de sa quote-part des frais de justice en lien avec la présente instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 56 avenue Albert 1er à THIONVILLE, représenté par son syndic Monsieur [L] [J] sera condamné à verser à la SCI MEN la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Rien ne commande en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire qui sera ainsi constatée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI MEN de sa demande d’annuler l’Assemblée Générale des copropriétaires du 22 mai 2024 ;

PRONONCE la nullité de la question n°4 de l’Assemblée Générale des copropriétaires du 22 mai 2024 ;

DEBOUTE la SCI MEN de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 56 avenue Albert 1er à THIONVILLE, représenté par son syndic Monsieur [L] [J] à payer à la SCI MEN la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 56 avenue Albert 1er à THIONVILLE, représenté par son syndic Monsieur [L] [J] aux dépens et DIT que la SCI MEN ne sera pas tenue de sa quote-part des frais de justice en lien avec la présente instance ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait, statué et prononcé par mise à disposition au greffe le sept Septembre deux mil vingt six par Marie-Astrid MEVEL, juge placée, assisté de Sévrine SANCHES, greffier.

Le Greffier, Le Président,