COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 04 Septembre 2026

Minute n°

[A] c/ [P]

DU 04 Septembre 2026

N° RG 25/02894 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QSHO

– Exécutoire le :
à Me GILLY Magali

– copie certifiée conforme le:
à Me D’ORTOLI Camille

DEMANDEUR:

Monsieur [S] [A]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me D’ORTOLI Camille, avocat au barreau de Grasse

DEFENDERESSE:

Madame [N] [P]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me GILLY Magali, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Monsieur Quentin BROSSET-HECKEL, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 06 Juillet 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2026

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2013, M. [U] [D], a consenti à Mme [N] [P] un bail portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 540 euros, et 60 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé du 1er mai 2021, M. [S] [A], a consenti à Mme [N] [P] un bail non meublé portant sur ledit local à usage d’habitation pour un loyer mensuel de 650 euros.

Par acte sous seing privé du 27 avril 2022, M. [S] [A], a consenti à Mme [N] [P] un bail meublé portant sur ledit local à usage d’habitation pour un loyer mensuel de 650 euros.

Par courrier recommandé en date du 15 novembre 2022, réceptionné le 17 novembre 2022, M. [S] [A] a délivré à Mme [N] [P] un congé pour reprise le 30 avril 2023.

Par courrier recommandé en date du 15 mars 2023, réceptionné le 22 mars 2023, M. [S] [A] a délivré à Mme [N] [P] un congé pour reprise le 30 avril 2023.

Un congé pour reprise a été délivré par M. [S] [A] au locataire, Mme [N] [P] par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024 à effet au 30 avril 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, M. [S] [A] a fait assigner Mme [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice statuant en référé aux fins de voir:
– ordonner l’expulsion de Mme [N] [P] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
– condamner Mme [N] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,
– condamner Mme [N] [P] au paiement de la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
– condamner Mme [N] [P], au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

A l’audience utile du 6 juillet 2026, M. [S] [A] sollicite aux termes de ses dernières conclusions notamment de :
– ordonner l’expulsion de Mme [N] [P] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
– condamner Mme [N] [P], au paiement de la somme de 5 099 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges,
– condamner Mme [N] [P], au paiement de la somme de 5 000 euros sur l’indemnité d’occupation et à une somme de 1 200 euros par mois au même titre,
– condamner Mme [N] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 650 euros jusqu’à la libération effective des lieux loués,
– condamner Mme [N] [P] au paiement de la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
– condamner Mme [N] [P], au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.
Il sollicite à l’audience, à titre subsidiaire, le bénéfice du mécanisme de la passerelle.

Aux termes de ses dernières conclusions Mme [N] [P] sollicitent notamment de la présente juridiction de :
– dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion,
– débouter M. [S] [A] de sa demande de dommages et intérêts,
– dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation provisionnelle,
Elle s’oppose à l’audience au mécanisme de la passerelle.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 4 septembre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les «dire et juger», «constater», «dire» et «donner acte» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu’en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La contestation sérieuse s’apprécie selon le caractère manifeste, l’évidence du droit revendiqué.

Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

L’absence de contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision de la juridiction et non à celle de sa saisine.

Sur le congé pour reprise délivré par le bailleur et l’existence d’une contestation sérieuse :

En matière de bail non meublé, l’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, il justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, le délai de préavis applicable au congé étant de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En matière de bail meublé, les dispositions de l’article 25-8 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, il justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, le délai de préavis applicable au congé étant de trois mois lorsqu’il émane du bailleur.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Mme [N] [P] soulève une contestation réelle et sérieuse concernant la demande de congé pour reprise. Elle considère que le demandeur ne justifie pas d’un intérêt à agir en ne démontrant pas sa qualité de nouveau propriétaire. Elle considère que le congé du 28 novembre 2022 est irrégulier car délivré 5 mois avant l’expiration du bail. Elle ajoute que le demandeur ne démontre aucune réelle intention de venir occuper personnellement le bien, alors même qu’il est installé en Corse depuis 2021 et qu’il ne justifie pas de sa situation personnelle. Elle conteste également la nature du bail meublé invoqué, alors même qu’il n’est versé aucun état des lieux permettant de vérifier les équipements nécessaires, de sorte que le congé pour reprise du 23 octobre 2024 visant un bail meublé est nul.

M. [S] [A] considère que les congés ont été valablement délivrés.

En l’espèce, par acte notarié du 8 avril 2021 M. [S] [A] est venu aux droits de M. [U] [D] concernant le logement litigieux, justifiant de son intérêt à agir.

Il apparaît que trois baux d’habitation successifs ont été signés par les parties concernant le même local d’habitation. Il convient de retenir le dernier contrat de bail valablement signé par les parties, en date du 27 avril 2022, et portant sur un local à usage d’habitation meublé pour un loyer mensuel de 650 euros.

Les congés pour reprise du 15 novembre 2022 et du 15 mars 2023, avec une expiration du bail prévue le 30 avril 2023, visent un contrat de bail signé le 1er mai 2022, alors qu’en réalité ledit contrat a été signé le 27 avril 2022, ainsi que l’article 15 qui concerne un contrat de bail non meublé.

Un congé pour reprise a été délivré par M. [S] [A] au locataire, Mme [N] [P] par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024 à effet au 30 avril 2025, visant l’article 25-8 concernant le bail meublé. Pourtant, M. [S] [A] reconnaît dans ses conclusions que ledit contrat de bail meublé porte en réalité sur des locaux vides.

Par ailleurs, la contestation de Mme [N] [P] du caractère réel et sérieux de la reprise est appuyé par l’absence de pièce justifiant son intention de revivre sur [Localité 4] depuis juin 2023, alors même que le demandeur prétend avoir terminé ses études. En effet, le demandeur prétend vouloir revivre sur [Localité 4] depuis près de 2 années, alors même qu’à l’audience il réside toujours en Corse.

Dès lors, sur ce seul élément, les moyens de défenses de Mme [N] [P], tant sur la nullité des congés pour reprise que sur l’absence de cause réelle et sérieuse, opposés aux prétentions du demandeur n’apparaissent pas immédiatement vains, inopérants et insuffisamment prouvés.

Il existe donc une incertitude en l’état des débats sur la validation des congés pour reprise du 15 novembre 2022, du 15 mars 2023 et du 23 octobre 2024, que je le juge des référés ne peut trancher comme le ferait le juge du fond.

Par conséquent il convient de dire n’y avoir lieu à référé. Il ne sera donc pas statué sur les demandes subséquentes en expulsion et indemnité d’occupation.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif et l’existence de contestation réelle et sérieuse:

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [S] [A] réclame la somme de 5 099 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, sans pour autant verser de décompte locatif clair et précis, ni commandement de payer.

Mme [N] [P] conteste l’existence de cette dette locative.

Ainsi, il ne ressort pas des pièces fournies dans l’assignation que la créance n’est pas sérieusement contestable, conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile.

Par conséquent il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts et l’existence de contestation réelle et sérieuse:

Selon l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de paiement de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

M. [S] [A] sollicite une provision de 3 000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Toutefois, il ne ressort pas des pièces fournies dans l’assignation que cette demande de dommage et intérêt à titre provisionnelle ne soit pas sérieusement contestable, conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile.

Par conséquent il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur le renvoi de l’affaire au fond et les autres demandes :

En application des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile, à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

En l’espèce M. [S] [A] sollicite le renvoi de la présente affaire au fond en cas d’impossibilité de statuer en référé. Mme [N] [P] conteste cette demande subsidiaire, considérant qu’il n’existe aucune urgence.

Pourtant, le demandeur n’assignera la défenderesse que le 19 juin 2025, soit plus de deux années après la première expiration du bail au 30 avril 2023 sollicité par le bailleur dans le cadre des deux congés du 15 novembre 2022 et du 15 mars 2023. Par ailleurs le demandeur ne justifie d’aucun impératif particulier à résider sur [Localité 4], alors même qu’il habite toujours en Corse.

Dès lors, il n’est justifié d’aucune urgence selon les conditions de l’article 837 du code de procédure civile.

Par conséquent, il convient de débouter M. [S] [A] de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [S] [A], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

M. [S] [A], partie perdante, sera donc débouté sa demande au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire. Le juge peut toutefois subordonner l’exécution provisoire à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 517 à 522.
En cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution aura lieu au seul vu de la minute.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de validations des trois congés pour reprises, ainsi que des demandes subséquentes en expulsion et condamnation à une indemnité d’occupation ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de Mme [N] [P] au paiement de la somme de 5 099 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de Mme [N] [P] au paiement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTONS M. [S] [A] de sa demande de passerelle ;

DÉBOUTONS M. [S] [A] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [S] [A] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection