Fixation du loyer renouvelé : expertise judiciaire sur la valeur locative et maintien d’un loyer provisionnel en bail commercial

En application des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, le loyer renouvelé doit en principe correspondre à la valeur locative, déterminée selon les caractéristiques du local, sa destination, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage, sous réserve du plafonnement légal. Lorsque les divergences portent sur des points de fait nécessitant des constatations techniques, le juge peut ordonner une expertise et surseoir à statuer sur la fixation définitive du loyer. L’article L. 145-57 du code de commerce impose alors au preneur de continuer à payer le loyer au montant provisionnel fixé, avec régularisation après détermination définitive. En l’espèce, l’expertise doit rechercher la valeur locative, notamment au regard des cinq critères légaux. Le loyer provisionnel est fixé à 873 441,03 euros HT et hors charges par an. La demande d’intérêts est également réservée, tandis que l’article 700 du code de procédure civile n’est pas appliqué à ce stade et que les dépens sont réservés.

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En l’absence d’accord sur le loyer renouvelé d’un bail commercial, le juge a ordonné une expertise judiciaire afin d’évaluer la valeur locative et de déterminer l’éventuel déplafonnement. Il a sursis à statuer sur le loyer définitif et fixé provisoirement celui-ci à 873 441,03 euros HT et hors charges par an, les bailleresses devant consigner l’avance d’expertise.

Un bail commercial conclu pour neuf ans portait sur un local situé dans un centre commercial, moyennant un loyer annuel de 750 000 euros HT. Les sociétés bailleresses, venues aux droits du bailleur initial, et la société preneuse ont convenu du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2022, mais aucun accord n’est intervenu sur le loyer renouvelé.

Les bailleresses sollicitaient un déplafonnement et une fixation du loyer à 1 309 110 euros. La preneuse demandait l’application du plafonnement, subsidiairement la fixation d’une valeur locative moindre, et très subsidiairement une expertise.

Constatant des divergences factuelles nécessitant des investigations techniques, le juge a ordonné une expertise judiciaire, sursis à statuer sur le loyer définitif et fixé provisoirement le loyer à 873 441,03 euros HT et hors charges par an. Les bailleresses doivent consigner l’avance d’expertise.

• Existence d’un renouvellement du bail commercial.
• Divergence persistante sur le montant du loyer renouvelé.
• Modification notable alléguée des facteurs locaux de commercialité.
• Appréciation des caractéristiques et de la destination des locaux.
• Examen des obligations respectives des parties.
• Comparaison avec les prix pratiqués dans le voisinage.
• Nécessité d’investigations techniques pour trancher les points de fait.

• Contrats de baux commerciaux conclus dans le même centre commercial.
• Avis d’échéance concernant un local voisin.
• Expertise amiable évaluant la valeur locative du bail renouvelé.
• Actes de demande de renouvellement du bail commercial.
• Opposition circonstanciée du preneur au déplafonnement sollicité.

Les bailleresses doivent financer l’avance de l’expertise et communiquer les pièces nécessaires. Le preneur doit régler le loyer provisionnel fixé jusqu’à la détermination définitive, avec une régularisation ultérieure entre les parties.n

• Consignation solidaire de 3 000 euros par les bailleresses.
• Organisation d’une expertise contradictoire des locaux.
• Communication des baux, loyers et éléments de commercialité.
• Paiement du loyer provisionnel par le preneur.
• Régularisation après fixation judiciaire du loyer définitif.
• Réexamen ultérieur de la demande d’intérêts et des dépens.

À faire

• Consigner les 3 000 euros avant le 26 octobre 2026.
• Communiquer les baux comparables et avis d’échéance.
• Préparer la visite contradictoire des locaux.
• Documenter les facteurs locaux de commercialité.
• Payer le loyer provisionnel fixé pendant l’instance.

À éviter

• Omettre la consignation dans le délai imparti.
• Refuser injustement la communication de pièces.
• Présenter des comparaisons locatives non documentées.
• Interrompre le paiement du loyer provisionnel.
• Confondre valeur locative et fixation définitive du loyer.

Le plafonnement du loyer renouvelé selon les articles L. 145-33 et L. 145-34

nLe loyer renouvelé est en principe plafonné selon la variation de l’indice applicable, sauf modification notable des éléments mentionnés à l’article L. 145-33 ou autre exception légale. La valeur locative s’apprécie au regard des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix du voisinage.n

L’expertise judiciaire des divergences relatives à la valeur locative

nLorsque l’augmentation sollicitée et l’opposition circonstanciée du preneur révèlent des divergences portant sur des points de fait, le juge ne peut trancher sans investigations techniques. Il ordonne alors une expertise chargée notamment de visiter les locaux et de rechercher la valeur locative selon les critères de l’article L. 145-33.n

Le paiement provisionnel du loyer pendant l’instance

nEn application de l’article L. 145-57 du code de commerce, le preneur doit continuer à payer les loyers échus au prix provisionnel fixé par le juge, sauf compte ultérieur après fixation définitive du loyer. Ici, le montant provisionnel est fixé à 873 441,03 euros HT et hors charges par an.

Article L. 145-34 du code de commerce, Article L. 145-33 du code de commerce, Article L. 112-2 du code monétaire et financier, Article R. 145-30 du code de commerce, Article 700 du code de procédure civile, Article L. 145-57 du code de commerce, Articles 273 à 283 du code de procédure civile, Articles 234 et 235 du code de procédure civile