DOSSIER N° RG 26/00489 – N° Portalis DB2W-W-B7K-NVMM

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 04 SEPTEMBRE 2026

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DEMANDERESSE :

SA d’HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL
19 rue Jean Richard Bloch
76300 SOTTEVILLE LES ROUEN
Représentant : Me Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [E] [P]
27 rue Claudine Guérin
Immeuble AMERICA – Appt 36
76300 SOTTEVILLE LES ROUEN
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 22 Juin 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2016 avec prise d’effet au 6 juin 2016, la SA d’HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL a donné à bail à Madame [E] [P] un logement situé Imm. América – Apt. 36 – 27, rue Claudine Guérin à SOTTEVILLE LES ROUEN (76300), moyennant un loyer mensuel initial de 259,65 euros, outre une provision sur charges.

Par lettre du 1er février 2022, reçue le 12 février 2022, la SA d’HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers de sa loctaire.

Deux commandement de payer visant la clause résolutoire ont été signifiés à la locataire. Le premier commandement de payer la somme en principal de 3025,80 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifié à la locataire le 26 juillet 2023. Le deuxième commandement de payer la somme en principal de 2953,23 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifié à la locataire le 18 septembre 2025.

Par acte du 10 février 2026, la SA d’HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL a fait assigner Madame [E] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
-Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Madame [E] [P] par acquisition de la clause résolutoire ;
-Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [E] [P] ainsi que celle de toute personne introduite par elle dans les lieux ;
-Ordonner que faute pour Madame [E] [P] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
-Condamner Madame [E] [P] au paiement de la somme principale de 3834,85 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation dus au 31 octobre 2025, majorée des intérêts au taux légal, outre le montant des loyers et des charges dus à compter de cette date du 31 octobre 2025 et ce, jusqu’à la date de résiliation du bail  ;
-Condamner Madame [E] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges, outre revalorisation légale et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
-Conformément aux dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998 dire que la décision prononçant l’expulsion sera transmise par les services du Greffe représentant de l’Etat dans les départements en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement défavorisées prévue par la loi n°90449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement ;
-Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
-Condamner Madame [E] [P] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner Madame [E] [P] au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût des commandements de payer, les frais d’éviction, le coût des lettres recommandées avec accusés de réception valant mise en demeure.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 4 mars 2026.

À l’audience du 22 juin 2026, la SA d’HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL était représentée par son conseil. Elle s’est rapportée à l’acte introductif d’instance et a indiqué qu’aucun versement de la part du locataire n’était intervenu depuis 2025. Elle a versé aux débats un décompte actualisé arrêté au 11 juin 2026 d’un montant de 5831,69 euros.

Madame [E] [P], citée par procès-verbal de signification à personne physique, n’a pas comparu.

MOTIVATION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [E] [P], citée par procès-verbal de signification à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 4 mars 2026 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA d’HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL le 12 février 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [E] [P] le 18 septembre 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 19 novembre 2025.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [E] [P] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA d’HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 novembre 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d’HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA d’HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL verse aux débats un décompte arrêté au 11 juin 2026. Ce décompte fait état d’une dette de 5831,69 euros, comprenant des frais d’assurance souscrite en lieu et place de la locataire par le bailleur, de 3,52 euros par mois, d’avril 2025 à décembre 2025 puis de 3,55 euros par mois de janvier 2026 à mai 2026.

Ces frais d’assurance ne sont pas justifiés dès lors que le bailleur ne justifie pas d’une mise en demeure non suivie d’effet dans un délai d’un mois, l’autorisant à souscrire à une assurance pour compte, comme le prévoit l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989. Par conséquent, la somme de 49,43 euros doit être déduite des sommes dues.

Il en va de même pour les frais relatifs à l’enquête d’occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 431,25 euros car, si l’envoi d’un courrier en recommandé n’est pas exigé par le texte, il est indispensable à justifier de la bonne réception de l’enquête par les locataires et à sanctionner, de ce fait, leur absence de réponse dans le délai imparti.

Aux termes des articles L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution et 4 de la loi du 6 juillet 1989, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier. Toute clause contraire est réputée non écrite. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que ce montant comprend des frais pour un montant total de 310,75 euros correspondant à des frais de rejet, de relance et d’huissier.

Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

De même ce décompte comprend des frais de réparation locatives pour un montant de 189,02 euros.

Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur. Or, ces frais de réparations locatives ne sont pas justifiés dès lors que le bailleur ne fournit pas les éléments permettant de justifier ces réparations. Par conséquent, la somme de 189,02 euros doit être déduite des sommes dues.

Madame [E] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de la condamner à payer à la SA d’HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL la somme de 4851,24 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés à la date du 11 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2025 sur la somme de 2953,23 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [E] [P], qui succombe, est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [E] [P] à payer à la SA d’HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE la SA d’HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 23 mars 2016 avec prise d’effet au 1er avril 2016 concernant le logement situé Imm. América – Apt. 36 – 27, rue Claudine Guérin à SOTTEVILLE LES ROUEN (76300), donné en location à Madame [E] [P] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 19 novembre 2025 ;

DIT que Madame [E] [P] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [E] [P] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef les lieux situés Imm. América – Apt. 36 – 27, rue Claudine Guérin à SOTTEVILLE LES ROUEN (76300) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA d’HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique;

CONDAMNE Madame [E] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 novembre 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [E] [P] à payer à la SA d’HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL la somme de 4851,24 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés à la date du 11 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2025 sur la somme de 2953,23 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [E] [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 septembre 2025, de la signification de l’assignation du 10 février 2026 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Madame [E] [P] à payer à la SA d’HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE