DOSSIER N° RG 26/00054 – N° Portalis DB2W-W-B7K-NRKQ

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 04 SEPTEMBRE 2026

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DEMANDERESSE :

SA LOGEAL IMMOBILIERE
29 rue du Petit Aulnay
76250 DEVILLE LES ROUEN
Représentant : SCP BOBÉE TESSIER, avocat au barreau de ROUEN plaidant par Me Chloé GRASSET

DEFENDEUR :

M. [O] [Z]
850 route de Caudebec, appt 2
76490 MAULEVRIER STE GERTRUDE
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 22 Juin 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 18 novembre 2019, avec prise d’effet au 25 novembre 2019, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a donné à bail à Monsieur [O] [Z] un logement situé 850 route de Caudebec, Appt. 2, MAULEVRIER SAINTE GERTRUDE (76490), moyennant un loyer mensuel initial de 588,05 euros, outre une provision sur charges de 30,12 euros.

Un commandement de payer la somme en principal de 4 580,78 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifié au locataire le 3 juillet 2025.

Par saisine reçue le 22 octobre 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a saisi la caisse d’allocation familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Monsieur [O] [Z].

Par acte du 30 décembre 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a fait assigner Monsieur [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
-Constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée audit bail ;
-Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [O] [Z] ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier et de déménageurs ;
-Condamner Monsieur [O] [Z] au paiement de la somme de 4 561,91 euros représentant le montant des loyers et des charges dus au 20 octobre 2025, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la date du commandement ;
-Condamner Monsieur [O] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation, et ce à compter de la date de résiliation du bail, la somme ne pouvant être inférieure au montant des loyers, surloyers et charges outre revalorisation légale qu’il aurait dû payer s’il était rester locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués ;
-Condamner Monsieur [O] [Z] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-Condamner Monsieur [O] [Z] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 31 décembre 2025.

À l’audience du 22 juin 2026, la SA LOGEAL IMMOBILIERE, représentée par son conseil, s’est rapportée à l’acte introductif d’instance et a actualisé sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 6 883,89 euros arrêtée au 19 mai 2026. Elle rappelle également qu’au jour de l’audience, il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant par le locataire et s’en rapporte sur l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [O] [Z] a comparu en personne et a reconnu la dette locative. Il précise qu’il est en contrat à durée indéterminée depuis le 27 avril 2026, et gagne 1800 euros de salaire. Il déclare également habiter avec son fils et sa compagne, qui gagne 2600 euros net par mois. Il demande à bénéficier de délais de paiement ainsi que de la suspension de la clause résolutoire. En ce sens, il propose de régler 150 euros par mois en plus du loyer courant pour apurer sa dette.
Par note en délibéré, autorisée, Monsieur [O] [Z] a produit, par mail, le 14 juillet 2026 copie d’un virement effectué le 9 juillet 2026 au bénéfice de son bailleur.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA LOGEAL IMMOBILIERE justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 31 décembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par le bailleur le 22 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [O] [Z] le 3 juillet 2025 lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 4 septembre 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 septembre 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA LOGEAL IMMOBILIERE ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA LOGEAL IMMOBILIERE verse aux débats un décompte arrêté au 19 mai 2026 dont il ressort que la dette est de 6 883,89 euros.

Il ressort toutefois du décompte produit par le bailleur que la somme réclamée comprend des frais de surloyer ainsi que des frais d’enquête relative à l’occupation du parc social.

Sur les frais de surloyer

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête Supplément de loyer de solidarité dit frais « SLS » pour un montant total de 379,06 euros.

Selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L.441-9 du même code prévoit que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer […] A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire par courrier recommandé avec accusé de réception.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Sur les frais d’enquête relative à l’occupation du parc social

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête d’occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 30,48 euros.

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à Monsieur [O] [Z] pour lui demander de répondre à l’enquête OPS.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Monsieur [O] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 6 474,35 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés au 22 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025 sur la somme de 4 580,78 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [O] [Z] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative.

S’il ne ressort pas du décompte versé à la procédure que Monsieur [O] [Z] a repris le paiement du loyer courant, ce dernier justifie d’un virement effectué le 9 juillet 2026 auprès de son bailleur. Bien que le montant de ce virement n’est pas connu, il y a lieu de souligner les efforts faits par le locataire pour reprendre le paiement du loyer courant.

En outre, la SA LOGEAL IMMOBILIERE s’est rapportée sur l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [O] [Z] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [O] [Z] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

De même, Monsieur [O] [Z] sera condamné à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [O] [Z], qui succombe, est condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [O] [Z] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE la SA LOGEAL IMMOBILIERE recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 18 novembre 2019 concernant le logement situé 850 route de Caudebec, Appt. 2, MAULEVRIER SAINTE GERTRUDE (76490), donné en location à Monsieur [O] [Z] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 4 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 6 474,35 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés au 22 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025 sur la somme de 4 580,78 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE un délai à Monsieur [O] [Z] pour le paiement de cette somme ;

AUTORISE Monsieur [O] [Z] à s’acquitter de cette somme en 36 versements de 150 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 36ème versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :
– l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
– En ce cas,
– ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [O] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
– CONDAMNE Monsieur [O] [Z] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 4 septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 juillet 2025, de la signification de l’assignation du 30 décembre 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE