Ordonnance de référé du 04 Septembre 2026-N° RG 26/00237 – N° Portalis DB3W-W-B7K-FTMX

N° RG 26/00237 – N° Portalis DB3W-W-B7K-FTMX

DU 04 septembre 2026

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [A]

C/

[M] [D]

Ordonnance notifiée le :

–

à AVOCAT :

SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES

Ordonnance de référé du 04 Septembre 2026-N° RG 26/00237 – N° Portalis DB3W-W-B7K-FTMX

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE POINTE A PITRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU
04 SEPTEMBRE 2026

Nous, Thierry PITOIS-ETIENNE, président du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assisté de Lydia CONVERTY, greffier.

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE MALAKA, représenté par son syndic la SAS IMMO 971, inscrite au RCS de Pointe-à-Pitre sous le numéro 352 092 472 dont le siège social est sis 8 place Créole la Marina – 97190 LE GOSIER

Représenté par maître Virginie DUBOIS NICOLAS de la SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [D], demeurant 937 chemin de bois de rose – 97170 PETIT BOURG/FRANCE

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

***
Débats à l’audience du 19 juin 2026
Date de délibéré indiquée par le président le 04 septembre 2026
Ordonnance rendue le 04 septembre 2026
***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [D] est propriétaire du lot n°3 de l’état descriptif de division de l’immeuble en copropriété dénommé Résidence MALAKA, sis sur la commune de Saint-François (97118).

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de la Résidence MALAKA, représenté par son syndic la SAS IMMO 971 a donné assignation à Monsieur [D] d’avoir à comparaitre devant le juge des référés du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE, aux fins de voir :

CONDAMNER Monsieur [D] [M] à payer à titre de provision au syndicat des copropriétaires de la résidence MALAKA, représenté par son syndic la SAS IMMO 971, la somme de 6 049,50 euros au titre des charges dues au 12 mai 2026, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2022, date de la mise en demeure.CONDAMNER Monsieur [D] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence MALAKA, représenté par son syndic la SAS IMMO 971, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER Monsieur [D] [M] aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2026.

A cette date, le requérant représenté par son conseil, a soutenu les termes de son assignation et a déposé son dossier.

Monsieur [D] n’a ni comparu, ni ne s’est fait représenter.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé aux écritures déposées par le requérant

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2026, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur l’absence de comparution de Monsieur [D]

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le mérite de la demande dans la mesure où le juge estime sa saisine régulière et qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis la délivrance de l’assignation pour lui permettre de préparer sa défense, ce qui est le cas en l’espèce, un délai de deux semaines s’étant écoulé entre la date de l’assignation remise à dépôt à Monsieur [D] et la première date d’audience.

Il y a donc lieu de statuer sur les demandes du requérant.

II- Sur la demande provisionnelle au titre des charges impayées

En application du dernier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :
– les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;
– pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour application de cette loi, le syndic peut exiger le versement de provisions en début ou en cours d’exercice, ou de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution des travaux.

Et enfin, l’article 2224 du code civil dispose que «Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer».

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence MALAKA poursuit le recouvrement à l’encontre de Monsieur [D] de la somme de 6 049.50 € correspondant à un arriéré de charges.

Il est notamment produit aux débats :
Une fiche immeuble, Le contrat de syndic, Un relevé de compte arrêté au 12 mai 2026,Une mise en demeure du 15 septembre 2022,Une mise en demeure du 24 mars 2026,Un commandement de payer du 29 novembre 2022,Un procès-verbal de carence de conciliation du 17 octobre 2024,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 mai 2022 (convocation et notification), Le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 avril 2023 (convocation et notification), Le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juin 2024 (convocation et notification), Le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mai 2025 (convocation et notification), Les pièces comptables des années 2020 au 2ème trimestre 2026,
Il échet de constater que la présente action a été introduite le 4 juin 2026, les charges impayées sont réclamées sur une période excédant les 5 années antérieures. Il apparait que la créance antérieure au 4 juin 2021 dont paiement est également recherchée, pourrait possiblement être prescrite. Il existe dès lors une contestation sérieuse concernant ces sommes, elles seront par conséquent déduites de la provision sollicitée, et celle-ci sera ramenée à la somme de 4 893,90 euros (6 049.50 – 1 155.60).

En outre, le décompte du syndicat inclut divers frais de mise en demeure.

A cet égard, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

L’article 10-1 ne pose qu’une règle d’imputation de ces frais de toute nature. Il s’en évince que ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, lorsqu’ils sont visés par plusieurs textes.

Si l’envoi d’une mise en demeure aux fins de recouvrement des charges de copropriété procède de la mission courante du syndic, les frais nécessaires exposés à ce titre ne sauraient dès lors excéder le coût de la lettre recommandée avec accusé de réception exposé par le syndic.

Il convient donc de ramener les frais de mise en demeure débités dans le délai de prescription quinquennale, soit depuis le 4 juin 2021, à la somme non sérieusement contestable de 10 euros, soit pour les frais débités les 8 septembre 2021, 15 septembre 2022, 23 février 2023, et 24 mars 2026 à la somme de 40 euros, soit à restituer la somme de (55 € – 40 €) 15 euros.

La demande de fiche lot au Trésor Public, sera ramenée à la somme de 14 euros, soit à restituer la somme de (35.01 € – 14 €) 21.01 euros.

Les frais sollicités au titre de la conciliation seront également écartés, soit la somme de 75 euros.

Il convient de déduire les frais de commandement de payer, facturé le 29 novembre 2022, soit 157.30 euros.

Il en va de même des honoraires du syndic de 150 euros débités le 18 novembre 2022 pour la délivrance du commandement de payer par Maitre [V], de tels honoraires n’étant pas justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic, au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, seront écartées de la provision sollicitée les sommes non couvertes par la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, soit les sommes suivantes :
15 euros pour frais de mise en demeure non justifiés,21.01 euros pour la demande de fiche lot au Trésor Public,75 euros pour les frais de la conciliation,150 euros pour honoraires de commandement de payer,157.30 euros pour commandements de payer du 29 novembre 2022,
Soit la somme globale de 418.31 euros.

Il résulte de ce qui précède que la créance du syndicat se trouve établie pour un montant non sérieusement contestable de 4 475.59 euros (4 893,90 € – 418.31 €) correspondant à l’arriéré exigible de charges et frais justifiés au 12 mai 2026.
Monsieur [D] sera donc condamné à payer la somme de 4 475.59 euros à titre provisionnel.

III- Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] qui succombe, sera tenu aux dépens.

Pour le même motif, il sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence MALAKA, la somme de 800 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant en dernier ressort, par ordonnance réputée contradictoire et prononcée publiquement par sa mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir mais dès à présent :

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence MALAKA représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO 971, une provision de 4 475.59 € (quatre mille quatre cent soixante-quinze euros et cinquante-neuf centimes) au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 12 mai 2026;

DISONS que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 septembre 2022 ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] aux dépens de l’instance ainsi qu’à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence MALAKA représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO 97.1, la somme de 800 € (huit cent euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le présent jugement à exécution,
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main,
A tous Commandants et Officiers de la Force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la minute du présent jugement a été signé par les Présidents et Greffiers.