Du 04 septembre 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 26/00497 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3TO5

[A], [J] [M], [V] [E]

C/

[F] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 septembre 2026

PRÉSIDENT : M. Daniel GLANDIER,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Madame [A], [J] [M]
née le 18 Mars 1962 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Maître Hermine VEILLON, avocat au barreau de Bordeaux, substituant Maître Claire FAGES (SELARL CLF), avocat au barreau de Toulouse,

Monsieur [V] [E]
né le 31 Août 1963 à [Localité 3] (98)
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Hermine VEILLON, avocat au barreau de Bordeaux, substituant Maître Claire FAGES (SELARL CLF), avocat au barreau de Toulouse,

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [G]
né le 17 Juillet 1997 à [Localité 4]
[Adresse 3] [Adresse 4]
[Localité 5]

Représenté par Maître Céline PILON (SELARL PILON-SAULNIER AVOCATS), avocat au barreau de Bordeaux,

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Juin 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Janvier 2026

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 avril 2025, Mme [A] [M] et M. [V] [E] ont consenti un bail d’habitation à M. [F] [G] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 6][Adresse 6] [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 629 euros pour le local d’habitation, outre 70 euros par mois pour une place de stationnement, et d’une provision pour charges de 90 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2728 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. Il lui a également été fait commandement de justifier d’une assurance locative dans le délai d’un mois.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [G] le 14 octobre 2025.

Par assignation du 21 janvier 2026, Mme [A] [M] et M. [V] [E] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [G] et de tout occupant de son chef, au besoin avec la force publique, ordonner la séquestration des meubles en tel garde-meubles, aux frais, risques et périls du locataire, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
−
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,3 683,30 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, à parfaire,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont ceux de l’article A.444-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 janvier 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

A l’audience du 24 avril 2026, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 juin suivant pour permettre au défendeur de produire des écritures.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 12 juin 2026, Mme [A] [M] et M. [V] [E], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative s’élève désormais à 8668,11 euros. Mme [A] [M] et M. [V] [E] s’opposent aux délais de paiement sollicités compte tenu du montant élevé de la dette, mais ne contestent pas la reprise des paiements.

M. [F] [G], représenté par son conseil, déposent des écritures aux termes desquelles il sollicite :
le rejet des prétentions adverses ; A titre principal,la suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de bail ;des délais de paiement sur une durée de 36 mois pour s’acquitter de sa dette locative ;

A titre subsidiaire, Lui accorder des délais prévus aux articles L.412-1 à L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;Surseoir à statuer sur toute mesure d’expulsion visée par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution.Que chaque partie conserve la charge de ses dépens.
Il explique avoir perdu son emploi, mais qu’un nouveau contrat à durée indéterminée a été signé le 3 mai dernier, lui permettant de reprendre le paiement des loyers et solliciter des délais de paiement.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs écritures.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Il ne sera pas statué sur les demandes de « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [A] [M] et M. [V] [E] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Sur le défaut d’assurance,
Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Il est constant que la clause de résiliation de plein droit ne peut produire effet que pour défaut d’assurance, c’est à dire pour absence de souscription d’une assurance pour les risques locatifs et non pour absence de production d’un justificatif dans les délais du commandement d’avoir à le produire, en sorte que la présentation même tardive d’une attestation d’assurance couvrant la période visée par ledit commandement fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce le commandement mettant en demeure la locataire de justifier d’une assurance du logement a été délivré le 10 octobre 2025.

Outre que les bailleurs ne fondent leur demande en acquisition de la clause résolutoire que sur les défauts de paiement qu’ils reprochent aux locataires, étant donc réputés avoir abandonné cette cause de résolution, sont produits aux débats des attestations de la société AXA des 25 mars 2025 et 7 avril 2026 couvrant notamment la période visée par le commandement.

Il convient donc de constater que M. [F] [G] justifie bien d’une assurance valable à compter du 10 octobre 2025, soit au moment de la délivrance du commandement.

Le bailleur ne peut donc se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif.

Sur le défaut de paiement des loyers et charges :
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 10 octobre 2025 et la somme de 2 728 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 novembre 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le locataire a repris le paiement des loyers.

M. [F] [G] justifie ainsi avoir repris le paiement d’au moins un loyer courant entre l’assignation et l’audience. Il justifie avoir subi une perte d’emploi pour expliquer l’arrêt des versements des loyers, et avoir été embauché à nouveau en contrat à durée indéterminée le 3 mai 2026. Il a ainsi perçu un salaire de 2 030,61 euros net pour le mois de mai 2026, son contrat de travail faisant par ailleurs état d’une rémunération mensuelle brute de 2 933 euros pour un mois complet.

Les revenus du foyer de M. [F] [G] lui permettent donc raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 230 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [F] [G] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Les demandes subsidiaires du défendeur sont donc sans objet et il ne sera pas statué sur celles-ci.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [A] [M] et M. [V] [E] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du , M. [F] [G] leur devait la somme de 8292,01 euros, soustraction faite des frais de procédure (173,30 + 202,80 euros).

M. [F] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le reliquat, il sera condamné à payer la somme de 8292,01 euros aux bailleurs, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [F] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 804,96 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 novembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [A] [M] et M. [V] [E] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Les demandeurs sollicitent également la condamnation du défendeur aux dépens en ce compris les frais d’exécution à venir. Si les frais d’exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure et purement hypothétique au jour de la décision.

Les dépens, non inclus les frais d’exécution, seront donc mis à la charge de M. [F] [G], qui succombe à la cause.

Il y a lieu de condamner M. [F] [G] à payer aux demandeurs la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 octobre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 avril 2025 entre Mme [A] [M] et M. [V] [E], d’une part, et M. [F] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Adresse 8] 0, entrée E, porte 303 est résilié depuis le 21 novembre 2025,

CONDAMNE M. [F] [G] à payer à Mme [A] [M] et M. [V] [E] la somme de 8292,01 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse,

AUTORISE M. [F] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 230 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [F] [G],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée trente jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 novembre 2025,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [F] [G] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
M. [F] [G] sera condamné à verser à Mme [A] [M] et M. [V] [E] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, le cas échéant diminuée ou augmentée de la régularisation dûment justifiée, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [F] [G] à payer la somme de 200 euros à Mme [A] [M] et M. [V] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 octobre 2025 et celui de l’assignation du 21 janvier 2026.

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 septembre 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge