Saisie immobilière : vente forcée après l’échec de la vente amiable sans engagement écrit d’acquisition

L’article R.322-21 du Code des procédures civiles d’exécution encadre le suivi d’une vente amiable autorisée par le juge de l’exécution. Le juge fixe notamment le prix minimal, taxe les frais de poursuite et arrête la date de rappel dans un délai maximal de quatre mois. Un délai supplémentaire, limité à trois mois, suppose un engagement écrit d’acquisition permettant la préparation et la conclusion de l’acte authentique.

En l’absence de vente amiable réalisée et d’engagement écrit d’acquisition, la juridiction ordonne la vente forcée des biens saisis. Les articles R.322-22 et R.322-25, alinéa 4, du même code fondent les mesures d’adjudication, tandis que la publicité relève des articles R.322-31 à R.322-36. Les dépens sont intégrés aux frais de vente soumis à taxe.

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Après l’échec d’une vente amiable autorisée au prix minimal de 235 000 euros, aucune offre ni engagement d’acquisition n’ayant été produit, le juge a ordonné la vente forcée des biens saisis. La créance, arrêtée à 356 180,86 euros, avait été constatée lors de l’audience d’orientation. L’audience d’adjudication, les visites et les mesures de publicité ont été organisées.

Un créancier poursuivant a fait délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière à un débiteur saisi, en exécution d’un jugement devenu définitif et garanti par une hypothèque judiciaire définitive. La créance était arrêtée à 356 180,86 euros.

Après la publication du commandement, la description des biens et l’assignation à l’audience d’orientation, le juge a constaté la créance et autorisé une vente amiable à un prix minimal de 235 000 euros. L’affaire a été renvoyée pour vérifier la réalisation de cette vente.

Le débiteur saisi n’a pas comparu à l’audience de rappel. Aucune vente amiable n’avait été réalisée et aucun engagement écrit d’acquisition n’était produit. Le juge a donc ordonné la vente forcée de l’appartement et de la cave, fixé l’audience d’adjudication et organisé les modalités de visite et de publicité.

• Vente amiable préalablement autorisée par le juge
• Absence de réalisation de la vente amiable
• Absence d’engagement écrit d’acquisition
• Absence de justification d’une conclusion prochaine de l’acte authentique
• Respect du cadre des articles R.322-21, R.322-22 et R.322-25
• Organisation de la publicité selon les articles R.322-31 à R.322-36

• Jugement d’orientation autorisant la vente amiable
• Commandement de payer valant saisie immobilière
• Certificat de non-appel du jugement fondant les poursuites
• Procès-verbal de description des biens saisis
• Absence constatée d’engagement écrit d’acquisition

Le créancier poursuivant peut engager la vente forcée et faire procéder à l’adjudication des biens saisis. Le débiteur saisi perd la possibilité de poursuivre la vente amiable dans le cadre fixé, tandis que les créanciers inscrits sont concernés par la procédure de distribution du prix.

• Vente forcée des lots saisis
• Audience d’adjudication fixée au 18 décembre 2026
• Visite organisée dans la quinzaine précédant la vente
• Accès forcé possible selon les garanties prévues
• Dépens intégrés aux frais de vente taxés

À faire

• Vérifier le cahier des conditions de vente
• Organiser la publicité de l’adjudication
• Planifier les visites avant la vente
• Mandater un commissaire de justice compétent
• Contrôler les inscriptions hypothécaires

À éviter

• Compter sur un délai sans engagement écrit
• Omettre la date limite d’adjudication
• Négliger la publicité réglementaire
• Entrer dans les lieux sans autorisation conforme
• Confondre vente amiable et vente forcée

La poursuite de la vente forcée après une vente amiable infructueuse

L’article R.322-21 du Code des procédures civiles d’exécution permet la vente amiable sous contrôle du juge. Lorsque cette vente n’est pas réalisée et qu’aucun engagement écrit d’acquisition n’est justifié, le juge ordonne la vente forcée des biens saisis. La juridiction applique cette règle après avoir constaté l’absence de vente et de promesse écrite.

Le délai supplémentaire pour conclure une vente amiable

Selon l’article R.322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, un délai supplémentaire ne peut être accordé que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et si ce délai est nécessaire à la rédaction et à la conclusion de l’acte authentique. Sa durée ne peut excéder trois mois. Aucun de ces éléments n’était établi.

La publicité et l’organisation de l’adjudication

La vente forcée est organisée à l’audience d’adjudication, avec une visite préalable des biens. Les mesures de publicité sont celles prévues par les articles R.322-31 à R.322-36 du Code des procédures civiles d’exécution. Le commissaire de justice peut accéder aux lieux selon les modalités fixées par le jugement.

Article R.322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R.322-22 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R.322-25 alinéa 4 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R.322-31 à R.322-36 du Code des procédures civiles d’exécution