Trouble anormal du voisinage : reprise d’infiltrations et astreinte après travaux d’étanchéité insuffisants

Le trouble anormal du voisinage constitue une responsabilité civile extracontractuelle engagée indépendamment de toute faute lorsque les infiltrations présentent une fréquence et une ampleur anormales. La juridiction retient la responsabilité de plein droit des propriétaires à l’origine du trouble, ainsi que le manquement à l’accord de reprise conclu devant le conciliateur.

Une expertise non judiciaire ne peut suffire seule : elle doit être corroborée par une autre pièce. Les rapports de recherche de fuite, le constat de commissaire de justice et l’expertise amiable établissent la persistance des infiltrations, l’insuffisance des travaux et le défaut d’étanchéité des couvertines.

Sur le fondement des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, les défendeurs supportent solidairement les dépens et une indemnité de 3 000 euros. L’article 514 impose l’exécution provisoire de droit. Une nouvelle mission d’expertise est ordonnée afin de déterminer les causes actuelles, contrôler le devis et vérifier les travaux, sous astreinte de 50 euros par jour pendant 60 jours.

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Malgré des travaux d’étanchéité réalisés après un accord de conciliation, les infiltrations provenant de la terrasse voisine ont persisté. Les investigations ont révélé une contre-pente et une étanchéité défectueuse des couvertines. Le tribunal a ordonné une nouvelle expertise, imposé la présentation et l’exécution de travaux sous astreinte, et accordé des indemnités pour les dégradations, la recherche de fuite, les mesures conservatoires et le trouble de jouissance.

Une propriétaire a acquis plusieurs immeubles dans un ensemble immobilier. Des infiltrations affectant un hall et un garage provenant de la terrasse de voisins ont conduit à une expertise judiciaire, puis à un accord de conciliation prévoyant des travaux d’étanchéité.

Après l’exécution alléguée des travaux, les désordres ont persisté. Une recherche de fuite, une expertise amiable et un constat de commissaire de justice ont relevé l’insuffisance de l’étanchéité, une contre-pente et le défaut d’étanchéité des couvertines.

La propriétaire a demandé la reprise des travaux et l’indemnisation de ses préjudices. Le tribunal ordonne une nouvelle expertise, impose la présentation puis la réalisation de travaux sous astreinte, et accorde des indemnités pour les doublages, la recherche de fuite, les mesures conservatoires et le trouble de jouissance.

• Infiltrations fréquentes et importantes caractérisant un trouble anormal du voisinage
• Origine des désordres située dans la terrasse des voisins
• Persistance des infiltrations malgré les travaux précédemment réalisés
• Travaux non conformes aux préconisations de l’expertise judiciaire
• Défaut d’étanchéité des couvertines identifié par des éléments concordants
• Nouvelle analyse nécessaire après modification du revêtement de terrasse

• Rapport d’expertise judiciaire sur l’origine initiale des infiltrations
• Rapport de recherche de fuite du 5 juin 2025
• Constat de commissaire de justice du 27 juin 2025
• Rapport d’expertise amiable du 21 juillet 2025
• Facture des travaux de reprise de la terrasse

Les propriétaires voisins doivent financer une nouvelle expertise, produire un devis conforme et faire réaliser les travaux sous astreinte. La propriétaire obtient une indemnisation partielle de ses préjudices, ainsi que le remboursement de frais directement liés à l’établissement de la preuve.

• Reprise des infiltrations sous contrôle de l’expert désigné
• Production d’un devis dans les deux mois suivant la note technique
• Réalisation des travaux dans les deux mois après validation du devis
• Paiement solidaire des indemnités retenues par le tribunal
• Prise en charge solidaire des dépens et frais irrépétibles

À faire

• Analyser précisément les causes actuelles des infiltrations
• Faire établir un devis conforme aux préconisations de l’expert
• Transmettre le devis dans le délai de deux mois
• Consigner la provision destinée à l’expertise avant l’échéance
• Faire contrôler la conformité et l’achèvement des travaux

À éviter

• Présenter un devis non soumis au contrôle de l’expert
• Se limiter à une simple peinture plastifiée d’étanchéité
• Négliger l’étanchéité des couvertines et la pente d’évacuation
• Laisser expirer les délais assortis d’astreinte
• Réclamer une remise à neuf sans preuve de sa nécessité

Le trouble anormal du voisinage lié aux infiltrations

La responsabilité civile extracontractuelle est engagée indépendamment de toute faute lorsque les infiltrations, par leur fréquence et leur ampleur, excèdent les inconvénients normaux du voisinage. La juridiction retient leur provenance de la terrasse et constate que les propriétaires avaient déjà accepté de remédier aux désordres. La persistance des infiltrations après les travaux caractérise le trouble et justifie une nouvelle reprise.

La corroboration d’une expertise non judiciaire

Une expertise non judiciaire ne peut constituer l’unique fondement de la décision. Elle doit être corroborée par une autre pièce du dossier. La juridiction s’appuie conjointement sur le rapport de recherche de fuite, le constat de commissaire de justice et l’expertise amiable pour établir la persistance des désordres, l’insuffisance des travaux et le défaut d’étanchéité des couvertines.

La mission d’expertise et les astreintes de reprise

Le changement du revêtement de terrasse et l’apparition d’une cause nouvelle imposent une nouvelle analyse des désordres avant de fixer les travaux. L’expert doit déterminer les causes, décrire les travaux, contrôler le devis et vérifier leur exécution. Les propriétaires doivent produire un devis puis réaliser les travaux dans les délais fixés, sous astreinte de 50 euros par jour, pendant 60 jours pour chaque obligation.

Articles 812 à 816 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile