TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 24/09379
N° Portalis 352J-W-B7I-C5ODX

N° MINUTE :

Assignation du :
24 Juillet 2024

JUGEMENT
rendu le 15 Octobre 2026
DEMANDERESSES

Madame [G] [N]
[Adresse 1]
[Localité 2]

La société JDS PARKWAY, SCI, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentées par Maître Jonathan BELLAICHE de la SELARL GOLDWIN SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0103

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 8], représenté par son syndic le Cabinet PONS NOUVELLE GESTION IMMOBILIERE, SAS
Chez son syndic [Adresse 4]
[Localité 4]

représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0351
Décision du 15 Octobre 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 24/09379 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ODX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Emilie GOGUET, Cadre-greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience du 25 Juin 2026 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein de cet immeuble, Madame [G] [N] est propriétaire non occupante, depuis le 18 mars 2016 :
– du lot n° 2 constitué, aux termes de l’état descriptif de division intégré au règlement de copropriété originaire du 31 mars 1982 et de son acte de vente du 18 mars 2016, d’une « boutique située à droite de la porte d’entrée, en entrant, (et) d’une arrière-boutique avec cabinet de toilette »,
-du lot n° 23 consistant en une cave.

La société JDS PARKWAY est propriétaire non occupante, depuis le 8 mars 2021 :
– du lot n° 1 constitué, aux termes de l’état descriptif de division intégré au règlement de copropriété originaire du 31 mars 1982, de « deux magasins situés à gauche de la porte d’entrée, en entrant, avec arrière magasin donnant sur la cour, et droit à l’usage des water-closets se trouvant au rez-de-chaussée près de l’escalier et commun avec le lot n° 3 », étant précisé que l’acte de vente du 8 mars 2021 rappelle cette désignation en exposant que la désignation actuelle du lot est « un magasin situé au rez-de-chaussée à gauche de la porte d’entrée, avec arrière magasin donnant sur la cour, et droit à l’usage des water-closets »,
– du lot n° 31 consistant en une cave.

Le modificatif à l’état descriptif de division du 22 mars 2012 n’a pas modifié la désignation desdits lots.
Décision du 15 Octobre 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 24/09379 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ODX

L’activité principale de la société JDS PARKWAY consiste en « la location de meublé saisonnier, l’acquisition par voie d’achat ou d’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, l’aménagement, l’administration, la location et la vente exceptionnelle de tous biens et droits immobiliers ».

Un arrêté de la direction de l’urbanisme de la mairie de [Localité 1] en date du 18 novembre 2020 n’a « pas fait opposition à l’exécution des travaux déclarés » par la société JDS PARKWAY « pour le changement des locaux existants à usage de commerce en locaux à usage d’hébergement hôtelier ».

Selon attestation délivrée par ce même service le 19 avril 2024, une décision d’autorisation tacite de « transformation des locaux existants à usage de commerce » de Madame [G] [N] « en locaux à usage d’hébergement hôtelier » est intervenue le 2 mars 2023.

Lors de l’assemblée générale du 26 avril 2024, les résolutions n° 36 à 38 ont été adoptées dans ces termes :

– Résolution n° 36 : « Interdiction des activités de locations saisonnières dans l’immeuble. Conditions de majorité de l’article 25.

Les lots 1 et 2 sont considérés selon le règlement de copropriété comme une boutique ou magasin mais non comme un hôtel. L’activité hôtelière touristique à titre permanent de ces lots modifie la destination de la copropriété.

Selon l’article 2 du règlement de copropriété : les lots 1 et 2 pourront être utilisés pour l’exercice de commerces à l’exception de tous commerces bruyants, malpropres ou désagréables pour le voisinage.

Selon l’article 3 du règlement de copropriété : chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Cet article est la reproduction de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 4 : les copropriétaires occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de la famille, de leurs invités, de leurs clients.

L’activité hôtelière touristique à titre permanent à savoir plus de 120 jours par an provoque un trouble manifestement illicite.

Les parties communes sont dégradées par les allées et venues des clients. Cette rotation de courte période n’est pas compatible avec la destination de l’immeuble à usage d’habitation (jurisprudence cour de cassation 8 mars 2018).

Les codes d’accès de l’immeuble sont fournis à des personnes étrangères sans aucune surveillance par le copropriétaire.

Les conséquences sont loin d’être négligeables : dégradation des portes, sol du hall, insécurité, vandalisme. Les copropriétaires ont été l’objet de deux vols importants dans leurs appartements. Il n’y a plus aucune sécurité dans l’immeuble.
Au regard de l’ensemble de ces nuisances, l’assemblée générale interdit la location touristique à titre permanent dans l’immeuble et le changement de destination des locaux commerciaux du rez-de-chaussée en activité d’hôtellerie.

Vote(nt) POUR : 12 copropriétaires totalisant 939/1012 tantièmes,
Vote(nt) CONTRE : 1 copropriétaire totalisant 35/1012 tantièmes. Ont voté contre : [N] [G] (35)
Vote(nt) ABSTENTION : 1 copropriétaire totalisant 38/1012 tantièmes. Se sont abstenus : JDS PARKWAY (38).

La résolution est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires ».

– Résolution n° 37 : « Autorisation à donner au syndic d’agir administrativement et juridiquement à l’encontre du copropriétaire ne respectant pas l’interdiction des activités de locations saisonnières et touristiques dans l’immeuble. Conditions de majorité de l’article 25.

L’assemblée générale précise que l’autorisation de locations saisonnières est encadrée et accordée par des règlements, dans des limites précises, et ce sous réserve de remplir les conditions respectives.

De ce fait, en cas de constatation de location touristique, l’assemblée générale mandate le syndic :
– de faire retirer tout éventuel coffre à clés installé dans les parties communes, aux frais des copropriétaires concernés,
– d’informer la mairie de [Localité 1] et l’ensemble des services publics de l’exploitation touristique du lot effectuée en toute illégalité, et en méconnaissance de la présente assemblée générale,
– d’engager toute action judiciaire auprès du tribunal compétent pour faire reconnaître les intérêts du syndicat des copropriétaires.

Vote(nt) POUR : 12 copropriétaires totalisant 939/1012 tantièmes,
Vote(nt) CONTRE : 2 copropriétaires totalisant 73/1012 tantièmes. Ont voté contre : JDS PARKWAY (38), [N] [G] (35)

La résolution est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires ».

– Résolution n° 38 : « Injonction au copropriétaire du lot n° 2 de communiquer les plans et devis des travaux entrepris dans son lot privatif. Conditions de majorité de l’article 24.

Les travaux à l’intérieur d’un lot privatif peuvent avoir des conséquences sur les parties communes et sur la structure du bâtiment (exemple changement de revêtement au sol et modification de la répartition du poids sur les poutres).

Il est fait injonction à la propriétaire du lot n° 2 de communiquer au syndicat des copropriétaires les devis des travaux entrepris par ses soins, indiquer si un architecte ou un bureau d’étude a vérifié l’incidence des travaux sur les parties communes, et si le chantier est assuré.

Vote(nt) POUR : 12 copropriétaires totalisant 939/974 tantièmes,
Vote(nt) CONTRE : 1 copropriétaire totalisant 35/974 tantièmes. Ont voté contre : [N] [G] (35)
Vote(nt) ABSTENTION : 1 copropriétaire totalisant 38/974 tantièmes. Se sont abstenus : JDS PARKWAY (38).

La résolution est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires ».

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, Madame [G] [N] et la société JDS PARKWAY ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] aux fins de demander, principalement, d’une part, la communication de la feuille de présence de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 avril 2024, les pouvoirs annexés et les formulaires de vote par correspondance, d’autre part, l’annulation de l’assemblée générale du 26 avril 2024 et, à titre subsidiaire, l’annulation des résolutions n° 36, 37, 38 de cette assemblée.

Selon bulletin de mise en état notifié aux parties le 30 avril 2025, le juge de la mise en état a, vu les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile et vu l’état d’avancement du dossier, décidé, par mention au dossier, que les fins de non-recevoir soulevées par les conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées les 10 décembre 2024 et 15 avril 2025 à l’encontre de la demande d’annulation de l’assemblée générale en son entier formée par la société JDS PARKWAY et Madame [G] [N] et des demandes d’annulation des résolutions n° 36 et 38 formées par la société JDS PARKWAY, seraient examinées à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Il a invité les parties à reprendre ces fins de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2025, Madame [G] [N] et la société JDS PARKWAY demandent au tribunal de :

Vu les articles 8, 9, 17-1 A, 22, 25 b, 26, 42 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les articles 14, 17 et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les articles 138, 142, 202, 700, 788 et 789 du code de procédure civile,

Vu les présentes écritures, les pièces produites et les jurisprudences versées aux débats,

In limine litis,

Se déclarer incompétent pour statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] de déclarer la société JDS PARKWAY irrecevable à demander la nullité des résolutions n° 36 et 38 de l’assemblée générale du 26 avril 2024 au profit du juge de la mise en état,
Se déclarer incompétent pour statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] de déclarer irrecevables la société JDS PARKWAY et Madame [G] [N] à solliciter la nullité de l’assemblée générale dans son intégralité,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] de sa demande de déclarer irrecevable la société JDS PARKWAY en ses demandes de voir prononcer la nullité des résolutions n° 36 et 38 de l’assemblée générale du 26 avril 2024,

Déclarer la société JDS PARKWAY recevable en ses demandes,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] de sa demande de déclarer irrecevables la société JDS PARKWAY et Madame [G] [N] à solliciter la nullité de l’assemblée générale dans son intégralité,

Déclarer la société JDS PARKWAY et Madame [G] [N] recevables à solliciter la nullité de l’assemblée générale dans son intégralité,

Déclarer Madame [G] [N] et la société JDS PARKWAY recevables et bien fondées en leurs demandes,

Prendre acte du désistement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] de sa demande d’incompétence de la juridiction quant à la demande de communication de pièces sous astreinte,

Au fond,

A titre principal,

Annuler l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8],

A titre subsidiaire,

Annuler les résolution n° 36, 37 et 38 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] en date du 26 avril 2024,
En tout état de cause :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son syndic le CABINET PONS NOUVELLE GESTION IMMOBILIERE, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Dispenser Madame [G] [N] et la société JDS PARKWAY de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre tous les autres copropriétaires,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son syndic le CABINET PONS NOUVELLE GESTION IMMOBILIERE, à verser à Madame [G] [N] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Décision du 15 Octobre 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 24/09379 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ODX

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son syndic le CABINET PONS NOUVELLE GESTION IMMOBILIERE, à verser à la société JDS PARKWAY la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son syndic le CABINET PONS NOUVELLE GESTION IMMOBILIERE, aux entiers dépens,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] demande au tribunal de :

Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] en ses présentes écritures,

Le déclarer bien fondé,

Vu les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l’article 122 et 788 du code de procédure civile, vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, vu les pièces versées au débat,

Déclarer irrecevable la société JDS PARKWAY et Madame [G] [N] à solliciter la nullité de l’assemblée générale dans son intégralité, dès lors qu’elles ont voté favorablement à certaines résolutions de ladite assemblée générale,

Déclarer irrecevable la société JDS PARKWAY en ses demandes de voir prononcer la nullité des résolutions n° 36 et 38 de l’assemblée générale du 26 avril 2024, dès lors qu’elle n’a pas la qualité d’opposant,

Dire que le syndicat des copropriétaires a bien communiqué les pièces sollicitées,

Débouter Madame [G] [N] et la société JDS PARKWAY de leur demande de communication de pièces sous astreinte,

Sur le fond,

Débouter Madame [G] [N] de sa demande de voir déclarer nulle la résolution n° 36 de l’assemblée générale du 26 avril 2024,

Débouter Madame [G] [N] et la société JDS PARKWAY de leur demande de voir déclarer nulle la résolution n° 37 de l’assemblée générale du 26 avril 2024,

Débouter Madame [G] [N] de sa demande de voir déclarer nulle la résolution n° 38 de l’assemblée générale du 26 avril 2024, dès lors qu’il ne s’agit pas d’une décision ayant un effet juridique,

Débouter Madame [G] [N] et la société JDS PARKWAY de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
En tout état de cause,

Condamner Madame [G] [N] et la société JDS PARKWAY chacune à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Madame [G] [N] et la société JDS PARKWAY aux dépens,

Débouter Madame [G] [N] et la société JDS PARKWAY de leur demande d’être dispensées de participer aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et que rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 25 juin 2026, a été mise en délibéré au 15 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] soutient, sur le fondement de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, que :

– Madame [G] [N] et la société JDS PARKWAY ne sont pas recevables à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 26 avril 2024 dans son entier, dès lors qu’ils ont voté favorablement à seize résolutions adoptées par ladite assemblée,
– la société JDS PARKWAY est irrecevable à solliciter l’annulation des résolutions n° 36 et 38, puisqu’elle s’est abstenue lors des votes desdites résolutions,
– le syndicat des copropriétaires ne pouvait faire valoir ces fins de non-recevoir au fond sans en avoir saisi préalablement le juge de la mise en état, de sorte que ses conclusions d’incident n’avaient rien de dilatoire ; le juge de la mise en état a décidé de renvoyer cet incident au fond.

Par ailleurs, il demande de « débouter » Madame [G] [N] de sa demande d’annulation de la résolution n° 38, aux motifs que celle-ci est dépourvue d’efficacité juridique et non productrice de droits ou d’obligations (aucune sanction en cas de non-respect de l’injonction de communication) de sorte qu’elle ne constitue pas une décision contestable.

Madame [G] [N] et la société JDS PARKWAY répondent que :
– leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 26 avril 2024 dans son entier est recevable dès lors qu’ils font valoir des irrégularités liées à la feuille de présence et aux pouvoirs annexés qui jettent la suspicion sur les conditions dans lesquelles les décisions ont pu être votées,
– Madame [G] [N], présente à l’assemblée générale du 26 avril 2024, a voté contre les résolutions n° 36, 37 et 38, de sorte qu’elle est opposante pour ces trois résolutions et parfaitement recevable à les contester, étant estimé que la résolution n° 38 a fait l’objet d’un vote et constitue donc une décision,
– la société JDS PARKWAY a voté contre la résolution n° 37 et est opposante pour celle-ci,
– les fins de non-recevoir opposées par le syndicat des copropriétaires relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état en application de l’article 789 du code de procédure civile, et non du juge du fond,
– en tout état de cause, le tribunal devra statuer sur la contestation des résolutions n° 36 à 38 émise par Madame [G] [N], ce qui rend la demande d’irrecevabilité dilatoire et superfétatoire,
– la demande de communication des pièces sous astreinte a été satisfaite par la communication de la feuille de présence, des pouvoirs et des formulaires de vote par correspondance dans le cadre de la présente instance, ce qui rend sans objet tant la demande des demandeurs que l’exception d’incompétence soulevée par le syndicat des copropriétaires.

***
Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Il est constant qu’en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 10-18.312, s’agissant d’une demande fondée sur l’irrégularité tenant à l’expiration du mandat du syndic ; Civ. 3ème, 24 mars 2015, n° 13-28.799 ; Civ. 3ème, 14 mars 2019, n° 18-10.382), et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730).

L’abstentionniste n’a pas qualité d’opposant (Civ. 3ème, 12 avril 2018, n° 17-16.034).

Une décision d’assemblée générale existe dès lors qu’une question est soumise à l’ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote (ex. : Civ. 3ème, 13 novembre 2013, n° 12-12.084).Par ailleurs, pour qu’il y ait véritablement une décision, il est nécessaire que le vote exprimé traduise une réelle intention d’adopter une mesure génératrice de droits et d’obligations pour les copropriétaires. Il convient donc d’examiner pour chaque cas d’espèce l’exacte portée du vote émis par les copropriétaires, afin de distinguer la décision de principe, non suivie d’effets, de celle qui comporte les éléments d’une prise de position engageant le syndicat des copropriétaires.

La qualification de décision suppose donc la réunion cumulative :
– d’un critère formel, à savoir un vote à la majorité prévue par la loi,
– et d’un critère substantiel, à savoir un texte adopté, ayant des conséquences juridiques (ex. : Civ. 3ème, 26 janvier 2010, n° 09-12.994).
 La décision se définit comme étant une :
– « disposition adoptée par l’assemblée générale qui revêt une efficacité juridique la distinguant de mesures préparatoires ou de résolutions de principe » (Civ. 3ème civ., 28 avril 1993, n° 91-14.007),
– une « position définitive consacrée par un vote » (Cour d’appel de Paris, 4ème chambre, 2ème chambre, 29 septembre 2010, n° RG 09/09907).

Inversement, n’est pas une décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 :
– une décision assortie de réserves lui ôtant toute efficacité ou, inversement, autorisant un copropriétaire à effectuer des travaux affectant les parties communes sans qu’aucune précision ne soit donnée sur la nature exacte et les caractéristiques techniques des travaux (Civ. 3ème, 17 décembre 2008, n° 07-19.122),
– une décision exigeant une nouvelle décision pour qu’elle devienne effective (Civ. 3ème, 4 janvier 2006, n° 04-19.771) et ne faisant naître à ce stade aucune obligation pour les copropriétaires (ex. : Cour d’appel de Bastia, Chambre civile B, 4 avril 2012, n° 11/00132).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 8] a régulièrement saisi le juge de la mise en état des fins de non-recevoir litigieuses, lesquelles ont été renvoyées à l’examen du tribunal, suivant bulletin notifié aux parties le 30 avril 2025.

En premier lieu, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 avril 2024 (pièces n° 2 du syndicat des copropriétaires) que Madame [G] [N] et la société JDS PARKWAY ont voté pour les résolutions n° 1 à 11 et 13 à 17, qui ont été adoptées.

Dès lors, Madame [G] [N] et la société JDS PARKWAY ne disposent pas de la qualité de copropriétaire opposant, au sens des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Elles ne sont donc pas recevables à solliciter l’annulation de cette assemblée générale dans son entier, même si certains des motifs de contestation visent l’inobservation de formalités substantielles, conformément à la jurisprudence précitée.

Par conséquent, il convient de déclarer Madame [G] [N] et la société JDS PARKWAY irrecevables en leurs demandes d’annulation de l’assemblée générale du 26 avril 2024 en son entier.

En deuxième lieu, si le syndicat des copropriétaires demande de « débouter » Madame [G] [N] de sa demande d’annulation de la résolution n° 38 de l’assemblée générale du 26 avril 2024, il soutient cette demande au motif que ladite résolution n’est pas une décision au sens des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En tout état de cause, le juge peut relever d’office le caractère non décisionnel d’une résolution au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 sans être tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée (ex. : Civ. 3ème, 6 mars 2002, n° 00-10.406, deuxième moyen).

La résolution n° 38, en ce qu’elle se borne à faire « injonction à la propriétaire du lot n° 2 de communiquer au syndicat des copropriétaires les devis des travaux entrepris par ses soins, indiquer si un architecte ou un bureau d’étude a vérifié l’incidence des travaux sur les parties communes, et si le chantier est assuré » est dépourvue d’efficacité juridique, puisque :
– telle qu’elle est libellée, elle ne contient qu’une demande du syndicat des copropriétaires, sans reconnaissance d’aucune obligation de la part de Madame [G] [N],
– l’inexécution de cette « injonction » n’aurait aucune traduction juridique, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas voté d’habilitation du syndic à agir en justice contre Madame [G] [N] à défaut d’exécution de ladite « injonction ».

Il convient donc de déclarer irrecevables Madame [G] [N] et la société JDS PARKWAY en leur demande d’annulation de la résolution n° 38 de l’assemblée générale du 26 avril 2024, étant au surplus retenu que la société JDS PARKWAY n’avait en tout état de cause pas la qualité de propriétaire opposant à ladite résolution puisqu’elle s’est abstenue lors de son vote.

En troisième lieu, il ressort du procès-verbal précité que la société JDS PARKWAY s’est abstenue lors du vote de la résolutions n° 36 de l’assemblée générale du 26 avril 2024, de sorte qu’elle n’a pas la qualité d’opposant au sens des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précitées.

Il convient de déclarer la société JDS PARKWAY irrecevable en sa demande d’annulation de la résolution n° 36 de l’assemblée générale du 26 avril 2024.

2 – Sur les demandes d’annulation des résolutions n° 36 et 37 de l’assemblée générale du 26 avril 2024

2-1 Sur la demande d’annulation de la résolution n° 36 formée par Madame [G] [N]

Madame [G] [N] estime, sur le fondement des articles 8, 9, 26 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, que la résolution n° 36 de l’assemblée générale litigieuse est nulle pour avoir été votée à la majorité de l’article 25 de la loi précitée, alors que :
– elle modifie la destination et les modalités de jouissance de ses parties privatives, telles que prévues par le règlement de copropriété, lequel n’interdit pas l’activité de location saisonnière, comme précisé dans les motifs ci-après exposés, de sorte qu’elle ne pouvait lui être imposée conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,
– la résolution n° 36 emporte une modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble puisqu’elle aggrave la clause de l’article 2 du règlement de copropriété en interdisant la location touristique à titre permanent dans l’immeuble et ajoute une interdiction d’activité commerciale d’hôtellerie s’agissant des locaux commerciaux du rez-de-chaussée, de sorte qu’elle ne pouvait être adoptée qu’à l’unanimité, laquelle n’a pas été recueillie.

S’agissant de la destination et des modalités d’usage des parties privatives des lots n° 1 et 2, elle expose que :
– il ressort des articles 2 et 3 du règlement de copropriété que la destination de l’immeuble est mixte, à usage d’habitation et commerciale, et que la destination commerciale des lots n° 1 et 2 exclut uniquement les boucheries, poissonneries, les sex-shops, les commerces bruyants, malpropres ou désagréables pour le voisinage,
– l’activité de location touristique ou d’hôtellerie n’entre pas dans ces exclusions,
– le changement de nature d’une activité commerciale n’implique pas une modification de la destination de l’immeuble et peut s’effectuer librement sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires,
– la résolution n° 36 ne pouvait pas interdire le changement de destination des lots du rez-de-chaussée puisque l’activité d’hôtellerie constitue uniquement un changement d’activité commerciale et non un changement de destination des locaux,
– le règlement de copropriété interdit uniquement la location à des personnes différentes des pièces d’un même local, ce qui ne correspond pas à la location meublée en location touristique d’un appartement entier ; cette clause ne vise que la colocation soumise à la loi du 6 juillet 1989, dont la location saisonnière est expressément exclue, comme l’admet le syndicat,
– au contraire, la location en meublé d’un appartement entier est expressément autorisée et la location saisonnière constitue précisément une telle location,
– les moyens du syndicat sont contradictoires puisque, si l’autorisation de location des appartements dans leur entier n’était applicable qu’aux appartements et non aux locaux commerciaux, alors l’interdiction invoquée ne concernerait pas davantage les locaux commerciaux,
– le moyen tiré de l’absence d’autorisation de la mairie de [Localité 1] est inopérant puisque cette règlementation ne concerne pas la copropriété ; en tout état de cause, tant Madame [G] [N] que la société JDS PARKWAY justifient avoir obtenu les autorisations requises de la mairie de [Localité 1].

Elle relève qu’aucun des désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires n’est démontré.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] oppose que :
– la résolution n° 36 ne porte pas atteinte à la destination et aux modalités de jouissance du lot de Madame [G] [N], dès lors qu’elle ne vise qu’à « rappeler » la prohibition des activités de location « saisonnière » prévue par le règlement de copropriété en son article 2, lequel interdit, dans l’ensemble de l’immeuble, la « location (en nu ou en meublé) à des personnes différentes des pièces d’un même local ou de certaines d’entre elles » et n’ autorise que « les locations en meublé d’un appartement entier », ce qui exclut les « locaux » commerciaux, qui ne sont pas des appartements, étant en tout état de cause estimé que : i) l’autorisation de louer en meublé un appartement en entier prévue par le règlement ne peut viser la location saisonnière qui n’existait pas à la date d’établissement du règlement de copropriété ; ii) la location en meublé autorisée renvoie nécessairement à la location régie par la loi du 6 juillet 1989, laquelle ne régit pas la location saisonnière,
– le passage de locaux à usage commercial en locaux à usage d’hébergement hôtelier constitue un changement de destination et non un simple changement d’activité commerciale, ainsi que Madame [G] [N] et la société JDS PARKWAY l’ont elles-mêmes admis en sollicitant l’accord de la mairie pour une telle transformation ; à la date de l’assemblée générale, ni la société JDS PARKWAY ni Madame [G] [N] ne justifiaient avoir régulièrement obtenu l’autorisation municipale nécessaire audit changement de destination ; si elles ont produit ces autorisations en cours d’instance, une autorisation administrative de changement de destination d’un lot ne dispense pas le copropriétaire d’obtenir l’accord de la copropriété,
– en tout état de cause, le changement d’activité litigieux porte atteinte aux droits des copropriétaires, en violation des dispositions de l’article 4 du règlement de copropriété ; l’activité de location touristique génère de multiples nuisances (notamment, dégradations des parties communes, nuisances olfactives, troubles esthétiques avec l’installation d’une boîte à clef sans autorisation préalable de l’assemblée générale, troubles à la sécurité de l’immeuble dès lors que les sociétés de ménage et les clients accèdent aux locaux par la porte arrière, ce qui implique la diffusion large des codes de la porte de l’immeuble et de la porte du sas d’entrée) qui sont établies par de nombreuses attestations de copropriétaires et occupants, un constat de commissaire de justice du 7 avril 2025 et des commentaires de clients sur la plateforme Airbnb,
– la résolution n° 36, prise dans l’intérêt collectif, est exempte de tout abus de majorité,
– une autorisation administrative de changement de destination ne dispense pas le copropriétaire concerné d’obtenir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires,
– la résolution a régulièrement été votée à la majorité de l’article 25, dès lors qu’elle n’opère aucune modification du règlement de copropriété et vote « simplement » l’interdiction de la location touristique à titre permanent et le refus du changement de la destination des lots commerciaux du rez-de-chaussée, dont la destination est inchangée.

***
Les alinéas 6 et 7 de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur à la date de l’assemblée générale litigieuse, disposent que : « L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble ».

Aux termes de l’article 8, I de la loi du 10 juillet 1965, « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

L’alinéa 1er de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Il est constant que tout copropriétaire peut en principe affecter librement son lot à l’activité de son choix à la condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble.

Le changement d’affectation d’un lot est donc toujours possible dès lors que la nouvelle affectation n’est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu’elle est conforme à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

La destination contractuelle du lot ou son actuelle affectation ne sont pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l’usage de son lot.

Tout copropriétaire peut donc, en principe, changer librement l’usage de son lot, en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble.

La liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est ainsi tempérée par les droits concurrents des autres copropriétaires et par l’intérêt supérieur de l’immeuble qui résulte de sa destination.

Les juges du fond apprécient souverainement si l’utilisation d’un lot est conforme à la destination de l’immeuble et n’est pas de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

La destination de l’immeuble, qui ne fait l’objet d’aucune définition légale ou règlementaire, est souverainement appréciée par les juges du fond, par référence aux actes, mais également à la situation et aux caractéristiques propres de l’immeuble.

En l’espèce, s’agissant du premier moyen d’annulation tiré du défaut de vote de la résolution litigieuse dans les conditions de l’alinéa 6 de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, il convient, d’apprécier si les décisions, prises aux termes de la résolution n° 36 de l’assemblée générale du 26 avril 2024, d’interdire, d’une part, de façon générale, l’activité de « location touristique à titre permanent dans l’immeuble» (ce qui inclut les lots n° 1 et 2) et, d’autre part, de façon particulière, le « changement de destination des locaux commerciaux du rez-de-chaussée en activité hotellière » (ce qui vise les seuls lots n° 1 et 2), emporte modification de la « destination des parties privatives » des lots n° 1 et 2 ou des « modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété » .

L’état descriptif de division intégré au règlement de copropriété originaire du 31 mars 1982 (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires et pièce n° 3 de Madame [G] [N]) prévoit :
– au rez-de-chaussée, outre les lots n° 1 et 2 à usage de boutique et magasin (dont la description est rappelée au sein de l’exposé du litige du présent jugement), deux autres lots (n° 3 et 4) correspondant à des appartements,
– deux appartements par étage, du 1er étage au 5ème étage,
– au sixième étage, deux appartements et cinq chambres.
Décision du 15 Octobre 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 24/09379 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ODX

Le modificatif à l’état descriptif de division du 22 mars 2012 (pièce n° 4 de Madame [G] [N]) n’a pas modifié les lots précités ; il acte la création de lots issus de parties communes au 6ème étage (partie de couloir, débarras et combles).

L’article 2 du chapitre II du règlement de copropriété, intitulé « destination et utilisation des parties privatives » mentionne que :
« L’immeuble, en dehors des lots UN et DEUX, est destiné à l’usage d’habitation.
Les lots UN et DEUX pourront être utilisées pour l’exercice de commerces, à l’exception
de boucheries, charcuteries, poissonneries, sex-shop, et de tous commerces bruyants, malpropres ou désagréables pour le voisinage.
Les autres locaux pourront être également utilisés à usage mixte d’habitation et pour l’exercice de professions libérales.
La location (en nu ou en meublé) à des personnes différentes des pièces composant un même local ou de certaines d’entre elles est interdite, mais les locations en meublé d’un appartement entier sont autorisées. La généralité des locaux compris dans l’immeuble ne pourra être utilisée pour y effectuer des actes de production industrielle et, à l’exception des lots UN et DEUX, pour y exercer un commerce de détail ».

Il résulte de ces dispositions que l’immeuble est à usage mixte :
– les lots n° 3 et 4 du rez-de-chaussée et les lots des étages 1 à 6 sont à destination d’habitation ou de professions libérales,
– les lots n° 1 et 2 du rez-de-chaussée sont à destination commerciale.

L’alinéa 2 de l’article 2 du règlement de copropriété, dédié à la destination des lots n° 1 et 2, autorise toute activité commerciale au sein des lots n° 1 et 2 du rez-de-chaussée, « à l’exception des boucheries, charcuteries, poissonneries, sex-shop, et de tous commerces bruyants, malpropres ou désagréables pour le voisinage ».

Cette clause doit être interprétée strictement. Elle dresse une liste d’activités commerciales interdites, au sein de laquelle ne figure pas « l’activité d’hôtellerie » ou « la location touristique à titre permanent » mentionnée dans la résolution litigieuse. En outre, « l’activité d’hôtellerie » ne peut être considérée, en elle-même, quelles que soient ses conditions d’exercice, comme un « commerce bruyant, malpropre ou désagréable pour le voisinage ».

L’alinéa 4 de l’article 2 du règlement de copropriété porte sur l’immeuble, dans son entier. Il prohibe « la location (en nu ou en meublé) à des personnes différentes des pièces composant un même local ou de certaines d’entre elles », « mais » autorise « les locations en meublé d’un appartement entier ». Cette clause doit être interprétée strictement. La conjonction de coordination « mais » oppose :
– d’une part, l’interdiction de louer séparément, selon des contrats distincts signés avec des personnes différentes, chacune des pièces d’un même local ou seulement certaines pièces d’un même local (par ex, une chambre d’un local),
– d’autre part, l’autorisation de louer « en meublé un appartement entier ».

Le syndicat des copropriétaires défendeur ne peut, sans méconnaitre le principe d’interprétation stricte des clauses, se contenter de défendre une interprétation « a contrario » de la partie de la phrase portant sur l’autorisation de louer « en meublé un appartement entier » pour considérer que, parmi les locaux de l’immeuble, seuls les appartements pourraient être loués en meublé, sans tenir compte de la première partie de la phrase et du sens de l’opposition sus-rappelée.

En tout état de cause, cette clause ne prohibe pas expressément la location en meublé des locaux commerciaux n° 1 et 2 en entier à une même personne (un seul contrat) et ne régit pas la durée des locations desdits locaux.

Par ailleurs, l’article 3 du même chapitre, intitulé « conditions de jouissance des parties privatives et communes » prévoit que :
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble »

L’article 4 du même chapitre expose que « les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublé par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service.
Ils ne pourront avoir aucun animal malfaisant, malodorant, malpropre ou criard.
Aucun des copropriétaires ou occupants de l’immeuble ne pourra encombrer les entrées, les vestibules, paliers et escaliers, ni laisser séjourner quoi que ce soit sur ces parties de l’immeuble.
Les vestibules d’entrées ne pourront en aucun cas servir de garage d’engins, avec ou sans moteur.
(…)
Les livraisons dans l’immeuble de provisions, matières salles et encombrants, vins en fûts etc… devront être faites le matin avant dix heures.
Il ne devra être introduit dans l’immeuble aucune (mots illisible) dangereuse, insalubre ou malodorante (…) ».

Ces clauses, prévues aux articles 3 et 4 du règlement de copropriété, relèvent de clauses usuelles relatives à l’interdiction de toutes nuisances, appréciées « in concreto » mais celles-ci :
– ne définissent pas la « destination des parties privatives » des lots n° 1 et 2,
– n’imposent, s’agissant des conditions de jouissance de l’ensemble des lots, qu’une interdiction de troubles anormaux du voisinage susceptibles de fonder une demande en cessation d’activité fondée sur de telles troubles, au demeurant non formée à titre reconventionnel par le syndicat des copropriétaires défendeur, de sorte que l’ensemble des moyens exposés par les parties sur les nuisances qui résulteraient des conditions d’exercice de l’activité commerciale de location meublée touristique de la société JDS PARKWAY et de Madame [G] [N] sont inopérants, compte tenu de l’objet du litige.

Dans ces conditions, la résolution litigieuse, qui modifie la destination des parties privatives et les conditions de jouissance des lots de la société JDS PARKWAY et de Madame [G] [N], telles que définies par le règlement de copropriété, ne pouvait, conformément aux dispositions de l’alinéa 6 de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, être adoptée sans l’accord de Madame [G] [N].

Il convient donc d’annuler la résolution n° 36 de l’assemblée générale du 26 avril 2024, sans qu’il soit utile de répondre aux autres moyens présentés au soutien de la demande d’annulation de ladite résolution.

2-2 Sur la demande d’annulation de la résolution n° 37 de l’assemblée générale du 26 avril 2024 formée par Madame [G] [N] et la société JDS PARKWAY

Madame [G] [N] et la société JDS PARKWAY estiment, au visa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, que :
– cette résolution est subséquente à la résolution n° 36, de sorte qu’elle devra être annulée par voie de conséquence,
– la résolution comporte trois mandats distincts (retrait des coffres à clés, information des autorités et action judiciaire) constituant trois objets différents, en violation du principe selon lequel chaque résolution proposée ne doit avoir qu’un seul objet,
– l’autorisation d’agir en justice est donnée sans précision sur l’objet de l’action à engager et des personnes à mettre en cause,
– l’autorisation est donnée par anticipation.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] répond que :
– les trois mandats confiés au syndic sont connexes et complémentaires, directement liés à l’interdiction de location saisonnière votée par la résolution n° 36, forment un tout et ont un seul et même objet, de sorte qu’ils pouvaient faire l’objet d’un vote unique,
– l’autorisation d’agir en justice satisfait aux exigences de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 ; la Cour de cassation admet qu’une telle résolution est valable dès lors que les personnes concernées sont déterminables,
– l’autorisation d’agir en justice donnée au syndic vaut, à défaut de limitation de pouvoir de celui-ci, à l’égard de l’ensemble des personnes concernées par l’obligation dont il est demandé le respect ;
– « l’autorisation est préalable et aucun texte ne soumet par ailleurs à une quelconque autorisation l’action elle-même que le syndicat des copropriétaires va engager ».

***
L’article 55 du décret du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.
Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue e la vente d’un lot, les mesures conservatoires […] ».
L’autorisation doit être suffisamment précise quant aux personnes mises en cause mais également quant à l’objet de l’action à engager au nom du syndicat des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 11 janvier 1995, n° 93-10.561 ; 30 avril 2002, n° 00-22.131 ; 25 mars 2021, n° 20-12.244 et 20-12.245).

Il est constant que l’existence d’une autorisation du syndic doit être appréciée à un triple point de vue : la nature de la procédure autorisée, les personnes concernées et l’objet de la demande.

En l’espèce, Madame [G] [N] et la société JDS PARKWAY font à juste titre valoir que la résolution n° 37 de l’assemblée générale du 26 avril 2024 viole les dispositions de l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, en donnant notamment au syndic un mandat hypothétique d’agir en justice « en cas de constatation de location touristique » contre des personnes non déterminées.

Il convient donc d’annuler la résolution n° 37 de l’assemblée générale du 26 avril 2024, sans qu’il soit utile de répondre aux autres moyens présentés à l’appui de la demande d’annulation de ladite résolution.

3 – Sur les autres demandes :

Madame [G] [N] et la société JDS PARKWAY, dont les prétentions sont partiellement déclarées bien fondées, seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et eu égard notamment aux notes d’honoraires distinctes versées aux débats (pièces n° 19 et 24 de Madame [G] [N] et de la société JDS PARKWAY),

[…texte tronqué, 3181 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]