JUGEMENT DU : 03 Septembre 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01431 – N° Portalis DBWZ-W-B7J-DJL3
AFFAIRE : [W] [Y] épouse [I] C/ [R] [O], [N] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, Mme Mariette BEL, assistée de Mme Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDERESSE

Mme [W] [Y] épouse [I]
née le 16 Septembre 1946 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Marie-Pascale PUECH FABIE, avocat au barreau de l’AVEYRON

DÉFENDEURS

Mme [R] [O]
née le 06 Janvier 1999 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Christelle CORDEIRO, avocat au barreau de l’AVEYRON

M. [N] [C]
né le 18 Mars 1972 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 3]

comparant

Débats tenus à l’audience du : 04 Juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 03 Septembre 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 03 Septembre 2026, 

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 juin 2023, avec prise d’effet au 20 juillet 2023, Madame [W] [Y] épouse [I] a donné à bail à Madame [R] [E] dont le nom de famille est désormais [O], un appartement de type 2 d’une surface de 34, 93 m², comprenant un balcon et une cave, situé à l’adresse suivante : [Adresse 4], [Localité 4], moyennant un loyer de 400 euros par mois, outre une provision sur charges de 30 euros par mois.

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2023, Monsieur [N] [C] s’est porté caution pour Madame [O] dans la limite de la somme de 15.480 euros pour une durée de trois ans.

Madame [O] a quitté les lieux le 31 janvier 2025.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le 30 juillet 2025.

Par actes de commissaire de justice signifiés respectivement les 21 octobre 2025 et 12 novembre 2025 à Madame [R] [O] et Monsieur [N] [C], Madame [Y] épouse [I] a assigné ces derniers devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RODEZ aux fins de :
-condamner solidairement Madame [R] [O], en sa qualité de locataire sortante et Monsieur [N] [C], en sa qualité de caution personne physique, au paiement de la somme de 1.488 euros au titre des réparations locatives,
-condamner solidairement Madame [R] [O], en sa qualité de locataire sortante et Monsieur [N] [C], en sa qualité de caution personne physique, au paiement de la somme de 3.600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier généré par le manque à gagner sur les loyers, sauf à parfaire à la date du jugement à intervenir,
-condamner solidairement Madame [R] [O], en sa qualité de locataire sortante et Monsieur [N] [C], en sa qualité de caution personne physique, au paiement d’une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions écrites régulièrement échangées avant l’audience, le conseil de Madame [R] [O] a maintenu ses demandes telles que contenues dans son acte introductif d’instance, exception faite du montant sollicité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, fixé à la somme de 2.000 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions écrites régulièrement échangées avant l’audience, le conseil de Madame [R] [O] sollicite de la juridiction de :
-débouter Madame [W] [I] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Madame [R] [E], nommée désormais [O],
-condamner Madame [W] [I] à restituer à Madame [E], nommée désormais [O] , le montant de la caution réglée à hauteur de 380 euros,
-condamner Madame [W] [I] à payer à Maître [S] [J] conseil de Madame [O], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700, 2° du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991,
-dire que Madame [W] [I] conservera la charge de ses dépens.

A l’audience du 4 juin 2026, les conseils respectifs de Madame [I] et de Madame [R] [O] s’en sont rapportés à leurs conclusions écrites.

Monsieur [N] [C] était comparant en personne. Il a indiqué s’en rapporter à la décision du tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I-Sur les dépenses engendrées pour la remise en état du logement

A l’appui de ses prétentions, Madame [W] [Y] épouse [I] expose qu’il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie la mise en évidence de plusieurs dégradations qu’elle détaille comme
suit :
-présence d’un trou dans le lino, situé à l’emplacement du canapé,
-un décollement des plinthes dans le séjour,
-une absence de la porte du meuble sous évier,
-une sortie de rail de la cabinet de douche avec un système de fixation défaillant , ainsi qu’une poignée de porte de chambre mal remontée.

L’ancienne bailleresse impute ces dégradations à l’ancienne occupante des lieux.
En réponse, Madame [R] [O] fait valoir que l’état des lieux de sortie porte mention d’un lino en bon état à l’exception d’un seul trou de petite taille possiblement imputable à une manipulation malencontreuse du canapé, état de fait excluant la nécessité de remplacer l’intégralité de la surface du sol. Cette dernière conteste à ce titre le chiffrage retenu par l’ancienne bailleresse dans le cadre de la présente instance.

Elle ajoute que la vétusté des baguettes des fenêtres ainsi que des plinthes préexistaient à son entrée dans les lieux. Concernant la porte manquante du meuble évier de la cuisine, Madame [O] expose avoir été empêchée par le bailleur d’en assurer le remplacement.

Concernant enfin la cabinet de douche, Madame [O] expose que l’état des lieux sortant ne mentionne aucune dégradation.

Sur quoi,
En vertu de l’article 1731 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :
c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

En l’espèce, le tableau comparatif-entre l’état d’origine du logement et son état en fin de bail-met en évidence :
-dans l’entrée : des interrupteurs rayés et des ampoules hors service,
-dans le séjour :
*sol : un trou dans le lino du au canapé,
*porte : impact côté intérieur, trace côté extérieur,
*fenêtres : baguettes qui se décollent,
*autre : plinthe décollée au bout du balcon,
-dans la cuisine :
*murs : 7 chevilles à côté de la chaudière,
*un interrupteur cassé,
*un néon ne fonctionne pas,
*meuble évier : porte de droite manquante car en réparation,
-dans la salle de bains :
*cabine sortie du rail, accroché de douche ne tient pas correctement,
-chambre :
*poignée de porte mal remontée mais fonctionne.

-Sur le trou causé par le canapé sur le revêtement de sol :
L’ancienne bailleresse se prévaut d’un devis produit par la défenderesse établi par la société AVEYRON MULTI TRAVAUX qui prévoit une réfection complète du sol de l’appartement.

L’analyse de l’état des lieux de sortie permet effectivement de constater la présence d’un trou dans le lino du sol du séjour.

L’ancienne locataire ne conteste pas être à l’origine de cette dégradation.

Cependant, ainsi que le souligne à juste titre cette dernière, l’état des lieux de sortie précise que le sol du séjour est en bon état, ce qui tend à démontrer que le dommage est minime et de petite taille, tel que cela ressort par ailleurs de la photographie prise et comprise dans l’état des lieux de sortie.

Contrairement aux dires de la requérante, Madame [O] n’a pas donné son accord à un quelconque chiffrage des travaux de réparation envisagés. Il résulte en effet au contraire des échanges de courriels avec l’époux de Madame [I] qu’elle contestait le devis établi par la société BENECH qu’elle estimait excessif au regard de la taille du trou tout en soulignant qu’une réparation plus ciblée et moins coûteuse lui apparaissait plus pertinente. C’est d’ailleurs ce constat qui a motivé sa propre démarche de solliciter un autre professionnel.

En tout état de cause, il conviendra de retenir le caractère disproportionné du montant sollicité au titre de la réparation du lino dont seule une très petite surface a été endommagée et pouvant être réparé par une solution locale. Dès lors, la nécessité d’une réfection complète du sol n’est pas établie.

Cette réparation locative peut être raisonnablement chiffrée à la somme de 250 euros TTC.

-Sur les autres désordres :
°Baguettes des fenêtres du séjour qui se décollent :
La défenderesse allègue de ce que les baguettes n’auraient pas été posées dans les règles de l’art.
Pour autant, rien ne permet d’établir que ce décollement préexistait à son entrée dans les lieux.
Leur réparation lui incombe donc en conséquence.
°Sur les plinthes décollées au bout du balcon :
C’est en revanche à juste titre que l’ancienne bailleresse fait valoir que l’état des lieux d’entrée mentionnait déjà ces désordres qui ne sauraient donc lui être imputés.
°Sur la porte du meuble-évier cuisine :
La comparaison des deux états des lieux d’entrée et de sortie permet de constater l’absence de cet élément d’équipement qu’il appartenait à l’ancienne locataire de remplacer avant sa sortie des lieux.
Il sera donc fait droit à la demande de l’ancien bailleur.
°Sur les désordres de la salle de bain :
Il résulte de la comparaison entre les deux états des lieux que seule la réparation de la porte de douche incombe à l’ancienne locataire.
°Sur la poignée de la chambre :
De même, il incombait à l’ancienne locataire de s’assurer du montage correct de la poignée.
Sa réparation lui incombe donc en totalité.
Il résulte de l’ensemble de cette analyse que le montant des réparations locatives imputables à Madame [O] sera chiffré-en retenant le devis établi par l’entreprise AVEYRON MULTI TRAVAUX- à la somme 540,50 euros se détaillant comme suit :
-réparation du lino : 250 euros TTC,
-réparation des barres de seuil : 60 euros TTC,
-réparation de la porte du meuble évier, de la porte de douche et de la poignée de la porte de la chambre : 180 euros TTC,
-fournitures : 50,50 euros TTC

II-Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice financier généré par le manque à gagner des loyers

Madame [W] [Y] épouse [I] expose qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité de relouer immédiatement son bien, faute pour la locataire d’avoir procédé aux réparations qui lui incombaient. Elle explique avoir procédé à des travaux d’amélioration réalisés sur une période dans le courant de l’été 2025 avant de relouer son appartement le 14 novembre 2025.

Madame [I] sollicite ainsi la condamnation de son ancienne locataire au paiement de la somme de 3.600 euros correspondant à la perte du manque à gagner des loyers sur une période de 9 mois (400 euros x 9).

Or, il n’est pas démontré que les réparations imputables à la locataire aient pu priver l’ancienne bailleresse de toute possibilité de relouer le bien sur une période de 9 mois.

Il était en effet loisible à cette dernière de procéder aux réparations locatives dès la libération des lieux par le preneur et le délai dans la réalisation des travaux d’amélioration que Madame [I] a choisi de faire faire ne saurait être imputé au locataire.

Aussi, au vu de l’ampleur et de la nature des travaux à entreprendre, il y a lieu de considérer qu’un délai d’un mois était suffisant pour permettre la réalisation des travaux et ainsi la remise en location du bien.

En conséquence, Madame [O] sera tenue de verser à la requérante l’équivalent d’un mois de loyer hors provision sur charges récupérables, soit 400 euros.

III-Sur la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Aux termes des dispositions de l’article 22 alinéa 1er de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire.

L’alinéa 3 du même article dispose qu’il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Ainsi, le dépôt de garantie ne sert pas à garantir le paiement du loyer et des charges seulement, ou des réparations locatives seulement, mais au contraire l’ensemble des obligations locatives du preneur.

En l’espèce, Madame [O] a versé à son bailleur la somme de 380 euros au titre du dépôt de garantie.

Le compte locatif à l’issue du bail présente un solde débiteur de la somme de 540, 50 euros.

Madame [O] sera donc déboutée de sa demande en restitution du dépôt de garantie.

Par conséquent, la somme de 380 euros viendra en déduction du montant des réparations locatives à la charge de l’ancienne locataire, soit la somme de 160, 50 euros (540, 50-380).

IV-Sur la condamnation solidaire de Monsieur [N] [C]

Il résulte de l’acte de cautionnement signé par Monsieur [N] [C] le 29 juin 2023 et dont la validité n’est pas remise en cause par les parties, que ce dernier s’est porté caution solidaire de Madame [O] dans la limite de la somme de 15480 euros des réparations locatives imputables à cette dernière mais également de « toutes autres indemnités tels des dommages et intérêts ».

Monsieur [C] sera donc tenu solidairement au paiement tant des sommes dues par l’ancienne locataire au titre des réparations locatives pour la somme de 160,50 euros qu’au titre des dommages et intérêts dus par cette dernière pour la somme de 400 euros.

V-Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [O] et Monsieur [N] [C] seront solidairement tenus aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande de condamner solidairement Madame [O] et Monsieur [N] [C] à payer à la requérante la somme de 700, 00 euros au titre des l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe:

CONDAMNE solidairement Madame [R] [O] ([E]) et Monsieur [N] [C] à payer à Madame [W] [Y] épouse [K] la somme de 160, 50 euros au titre des réparations locatives,

CONDAMNE solidairement Madame [R] [O] ([E]) et Monsieur [N] [C] à payer à Madame [W] [Y] épouse [K] la somme de 400,00 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier généré par le manque à gagner sur les loyers,

DÉBOUTE Madame [R] [O] ([E]) de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE solidairement [R] [O] ([E]) et Monsieur [N] [C] aux entiers dépens,

CONDAMNE solidairement [R] [O] ([E]) et Monsieur [N] [C] à payer à Madame [W] [Y] épouse [K] la somme de 700, 00 euros au titre de l’article 700 au titre du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 3 septembre 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION