ORDONNANCE DU : 03 Septembre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00010 – N° Portalis DBWZ-W-B7K-DKVV
AFFAIRE : [O] [M] C/ [H] [X], [T] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Juge des contentieux de la protection, Mme Mariette BEL, assistée de Mme Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [M]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Jean-Paul GARRIGUES, avocat au barreau de l’AVEYRON, avocat postulant et de Me Miléna DJAMBAZOVA, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [H] [X]
demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [T] [W]
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Manon CATHALA, avocat au barreau d’AVEYRON

Débats tenus à l’audience du 03 Septembre 2026
Date de délibéré indiquée par le président : 03 Septembre 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 décembre 2023, Monsieur [O] [M] a donné à bail à Monsieur [H] [X] une maison individuelle située à l’adresse suivante : [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 400 euros par mois, outre la somme de 30 euros à titre de provision sur charge.

Suite à des impayés et se prévalant d’un engagement de caution solidaire de Monsieur [T] [W], Monsieur [M] a, par acte de commissaire de justice en date des 13 et 18 novembre 2025, assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], respectivement Monsieur [T] [W] et Monsieur [H] [X] aux fins de :

-juger recevables et bien fondées les demandes et y faire droit,
-juger que Monsieur [H] [X] n’a pas régularisé les causes du commandement du payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié dans le délai de six semaines imparti par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
-juger l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et constater la résiliation de plein droit,
-ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [X] et du tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 5], si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
-condamner solidairement Monsieur [H] [X] et Monsieur [T] [W] en qualité de caution solidaire, à payer à Monsieur [O] [M] les sommes provisionnelles suivantes :
*la somme de 1.228, 20 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 2 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2025, date du commandement de payer,
*une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi normalement à compter du 19 septembre 2025 jusqu’à la parfaite libération des lieux,
-condamner solidairement Monsieur [H] [X] et Monsieur [T] [W] en qualité de caution solidaire, à payer à Monsieur [O] [M] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-dire que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire,
-condamner in solidum Monsieur [H] [X] et Monsieur [T] [W], en qualité de caution solidaire, aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, le dénoncé à la CCAPEX, le dénoncé à la caution, la présente assignation et la notification à la Préfecture.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 7 mai 2026.

Aux termes des dernières conclusions de son conseil, régulièrement échangées, Monsieur [O] [M] sollicite de la juridiction :
-juger recevables et bien fondées les demandes et y faire droit,
-juger que Monsieur [H] [X] n’a pas régularisé les causes du commandement du payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié dans le délai de six semaines imparti par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
-juger l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et constater la résiliation de plein droit,
-ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [X] et du tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 5], si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
-condamner solidairement Monsieur [H] [X] et Monsieur [T] [W] en qualité de caution solidaire, à payer à Monsieur [O] [M] les sommes provisionnelles suivantes :
*la somme de 3.060, 11 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 21 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2025, date du commandement de payer,
*une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi normalement à compter du 19 septembre 2025 jusqu’à la parfaite libération des lieux,
-condamner solidairement Monsieur [H] [X] et Monsieur [T] [W] en qualité de caution solidaire, à payer à Monsieur [O] [M] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-dire que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire,
-condamner in solidum Monsieur [H] [X] et Monsieur [T] [W], en qualité de caution solidaire, aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, le dénoncé à la CCAPEX, le dénoncé à la caution, la présente assignation et la notification à la Préfecture,
-débouter Monsieur [T] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile dirigée à l’encontre de Monsieur [O] [M].

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement communiquées aux parties adverses, le conseil de Monsieur [T] [W] sollicite de la juridiction :
-A titre principal :
*débouter Monsieur [O] [M] de ses demande à l’égard de Monsieur [T] [W],
*constater que Monsieur [O] [M], bailleur, ne rapporte pas la preuve de la remise d’un exemplaire du contrat de location à Monsieur [T] [W],
*ordonner la nullité du cautionnement du fait de l’absence de remise d’un exemplaire du contrat de location à Monsieur [T] [W], prétendue cautions, par Monsieur [O] [M], bailleur,
*constater que l’écriture et la signature figurant à l’acte de cautionnement ne sont pas celles de Monsieur [T] [W],
*ordonner la nullité du cautionnement du fait de l’absence de signature et apposition de la mention obligatoire par Monsieur [T] [W] lui-même,
-A titre subsidiaire :
*ordonner avant dire droit au fond, une vérification d’écritures relativement à l’engagement de caution de Monsieur [T] [W] en application des dispositions des articles 287 et suivants du code de procédure civile, si besoin au moyen d’une expertise judiciaire,
*surseoir à statuer dans l’attente des conclusions d’expertise en vérification d’écriture,
-En tout état de cause :
*condamner in solidum Monsieur [O] [M] et Monsieur [H] [X] à payer à Monsieur [T] [W] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
*condamner in solidum Monsieur [O] [M] et Monsieur [H] [X] aux entiers dépens.

Les conseils respectifs de Monsieur [M] et de Monsieur [W] ont développé oralement à l’audience leurs conclusions déposées.

Monsieur [H] [X] était non comparant bien que l’assignation lui ait été signifiée en dépôt Etude. Il ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I-Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [H] [X], locataire :

-Sur la saisine du juge des référés

Conformément à l’article 484 du code de procédure civile, « l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires ».

L’article 834 de ce même code dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence et à l’absence de contestation sérieuse formulée par le locataire du fait de son absence de comparution, à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

-Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

-Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié disposait que « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience (…) »

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (…) A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience (…) »

En l’espèce, le commandement de payer a été transmis à la CCAPEX le 7 août 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, l’assignation a été régulièrement notifiée au Préfet le 19 novembre 2025, soit six semaines avant la présente audience.

Il résulte de l’enquête financière et sociale que Monsieur [X] a perdu son emploi en juin 2025 et est bénéficiaire de l’allocation chômage. Une demande d’aide aurait été adressée au fonds de solidarité pour le logement pour l’aider à se maintenir dans le logement. Il aurait proposé de régler la somme de 50 euros par mois en remboursement de sa dette locative, état de fait non vérifiable compte tenu de son absence de comparution.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable.

Sur la demande en paiement du solde locatif

L’article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :
le contrat de location souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,
le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail,
le décompte actualisé de la créance dont il résulte que le locataire reste toujours redevable de loyers et de charges pour une somme de 3.503, 55 euros suivant décompte arrêté le 20 avril 2026.

Il résulte de l’examen de ces documents, qu’à la date du 7 mai 2026, Monsieur [H] [X] est redevable envers Monsieur [O] [M] de la somme de 3.503, 55 euros au titre des impayés de loyers et de charges dus (échéance d’avril 2026 comprise).

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par le locataire au bailleur.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonçait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus dans un délai de six semaines suivant un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats que le locataire a rencontré des difficultés pour s’acquitter des obligations issues du contrat de location, puisqu’il s’est exposé à des impayés locatifs à plusieurs reprises.

Par ailleurs, le fait que ce dernier n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 16 septembre 2025, entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

Le paiement des loyers, qui constitue une obligation primordiale des devoirs pesant sur le locataire, n’a pas été intégralement acquitté par lui après la délivrance de l’assignation l’informant de sa situation de débiteur. Cela caractérise, quelles que soient ses propres difficultés, des manquements contractuels qui sont suffisamment graves pour entraîner la résolution judiciaire du contrat de bail.

En conséquence, il y a lieu de :
constater la résiliation du bail à compter du 16 septembre 2025,
dire qu’à compter de cette date, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre,
fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles jusqu’à libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres à Monsieur [O] [M].

II-Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [T] [W], caution alléguée :

– Sur la saisine du juge des référés

Outre les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, tel qu’évoqué plus haut, il résulte des dispositions de l’article 835 alinéa 2 que le juge des référés ne peut accorder une provision au créancier que dans le cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le principe et l’octroi d’une provision suppose que le principe de l’engagement de la responsabilité des défendeurs ne soit pas discuté ou qu’il relève de l’évidence.

Pour l’application de ces dispositions, de jurisprudence constante, il est notamment retenu que :

– s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, il incombe au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable ;
– l’obligation est sérieusement contestable dès lors :
qu’est invoquée une cause d’exonération de responsabilité,
qu’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond pouvant éventuellement intervenir,
qu’une analyse technique est nécessaire afin d’établir le cas échéant un lien de causalité entre un fait et le préjudice invoqué.

En l’espèce, Monsieur [M] entend se prévaloir d’un engagement de caution solidaire à l’encontre de Monsieur [W] en produisant notamment un acte de cautionnement daté du 20 décembre 2023 signé de ce dernier.

Monsieur [T] [W] conteste avoir signé un tel document.
Il soutient en premier lieu n’avoir jamais été destinataire du contrat de bail garanti par l’engagement de caution solidaire contesté par lui, prétention à laquelle ne répond pas Monsieur [M] aux termes des conclusions de son conseil.

Il fait valoir en second lieu que ses paraphes ont été usurpés tant dans le contrat de bail signé par Monsieur [X] que dans l’acte de cautionnement litigieux au sein duquel tant sa signature que son écriture ont été également usurpées.

Sur quoi,

L’article 22-1 alinéas 4 et 5 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige dispose que :

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article . Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Il est de principe qu’il s’agit d’une nullité de plein-droit, qui n’est pas subordonnée à la démonstration d’un grief.

Le seul fait pour Monsieur [W] de faire état d’un défaut de remise d’un exemplaire du contrat de bail est constitutif d’une contestation sérieuse.

En outre, les pièces produites par ce dernier à titre de comparaison, comportant son paraphe, sa signature et son écriture, pour venir alléguer d’un défaut d’authenticité de la signature sur l’engagement de caution dont entend se prévaloir Monsieur [M] sont également constitutifs d’un moyen sérieux de contestation.

Ainsi, en présence de contestations sérieuses, le juge des référés en tant que juge de l’évidence n’est pas compétent pour apprécier la validité de l’acte d’engagement de la caution.

En conséquence, l’ensemble des demandes formées de ce chef sera rejeté.

III-Sur les dispositions de fin de jugement

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

L’article 700 du même code dispose que :

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’ article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Monsieur [H] [X], qui succombe à l’égard du bailleur, sera condamné aux dépens de l’instance qui comprendront les frais de commandement de payer, de la dénonciation du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, au coût de l’assignation et de sa dénonciation de l’assignation à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Monsieur [M] qui succombe à l’égard de Monsieur [W] sera toutefois tenu aux dépens qui comprendront les frais de dénonciation du commandement de payer à ce dernier.

Enfin, Monsieur [X] sera tenu de payer la somme de 1.000 euros à Monsieur [M], lequel sera tenu à payer la somme de 1.000 euros à Monsieur [T] [W].

IV-Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Madame BEL, juge des contentieux de la protection statuant en référé, assistée de Madame MAIURANO, greffière, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

Vu les articles 484 et suivants, et 834 et suivants du code de procédure civile,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 16 septembre 2025 du bail en date du 19 décembre 2023, consenti par Monsieur [O] [M] à Monsieur [H] [X] et portant sur une maison individuelle située à l’adresse suivante : [Adresse 4],

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique,

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [H] [X] à payer à Monsieur [O] [M] une somme de 3.503, 55 euros (trois mille cinq cent trois euros et cinquante cinq cents) au titre des impayés de loyers et de charges dus (échéance d’avril 2026 comprise) au titre des impayés de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation, somme arrêtée au 20 avril 2026,

DISONS que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2025 date de l’assignation,

CONDAMNONS Monsieur [H] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles, à compter de mai 2026 (hors réindexations annuelles postérieures et régularisations de charges à venir et hors éventuelle allocation personnalisée au logement) et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à Monsieur [O] [M],

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse sur la régularité de l’acte de cautionnement du 20 décembre 2023,

NOUS DECLARONS incompétent pour trancher le litige opposant Monsieur [O] [M] à Monsieur [T] [W],

DÉBOUTONS Monsieur [O] [M] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Monsieur [T] [W],

DISONS que la présente ordonnance sera transmise au représentant de l’État dans le Département ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [X] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, de la dénonciation du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, au coût de l’assignation et de sa dénonciation de l’assignation à la préfecture,

CONDAMNONS Monsieur [O] [M] aux dépens qui comprendront les frais dénonciation du commandement de payer en date du 19 août 2025 à Monsieur [T] [W],

CONDAMNONS Monsieur [H] [X] à payer à Monsieur [O] [M] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [O] [M] à payer à Monsieur [T] [W] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition le 3 septembre 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION